فسخ یا ابطال مبایعه نامه چیست؟
جعفر جعفرزاده وکیل دادگستری-قبول کلیه دعاوی در شهر ایلام
ابطال مبایعه نامه : مبایعه نامه یکی از انواع سند عادی است که برای انجام معامله استفاده می شود. در طی تنظیم مبایعه نامه باید دو طرف معامله نسبت به قبول آن به نتیجه برسند. علاوه براین ثمن معامله و شروط ضمن آن باید برای هر دو طرف روشن باشد. فسخ مبایعه نامه به راحتی قابل انجام نیست و این فسخ باید از طریق شروط ضمن عقد و خیارات صورت گیرد.
شرایط فسخ مبایعه نامه
یکی از دعواهای شایع در ادارات دادگستری بر اساس موضوع ابطال مبایعه نامه است.
طبق قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان، تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان به طور کلی ممنوع است حتی اگر این مبایعه نامه در دفاتر املاک معتبر تنظیم شده باشد. قرار داد و عقد بیع از جمله قراردادهای متداولی است که در طی معاملات تنظیم می شود. عقد ایجاد کننده حق مالکیت برای خریدار است.
انتقال مالکیت صرف ایجاب و قبول رضایت در دو طرف، عقد بیع و انتقال مالکیت مبیع ایجاد می شود. لازم به ذکر است درباره برخی از موضوعات که ارزش و ثمن بالایی دارند، مشاوره با وکیل ملک امری ضروری و اطمینان بخش است تا از مشکلاتی که در طی تشریفات ممکن است بروز کند جلوگیری به عمل آید.
طرفین معامله پیش از آنکه اقدام به تنظیم سند رسمی کنند لازم است که یک سند عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه را تنظیم کنند که در طی آن با توافق طرفین تعهد می کنند که در زمان تعیین شده نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و انتقال مال انجام شود.
البته در برخی موارد این احتمال وجود دارد که طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نکنند و مصلحت را در آن بدانند که مال منتقل نشود، در اینصورت لازم است که ابطال مبایعه نامه انجام شود که قوانین در این باره اطلاعاتی را ارائه می دهد. شرایط فسخ مبایعه نامه یکی از مواردی است که باید با آن آشنایی کامل داشته باشید.
رویه قانونی شرایط فسخ مبایعه نامه
ماهیت عقد بیع چیست؟
در رابطه با ماهیت عقد بیع باید در نظر داشت که بر اساس تملک مالی است که طی آن خریدار با پرداخت مبلغی به عنوان ثمن به خریدار منتقل می شود. در این صورت خریدار می تواند همانند مالک عین هر تصرفی که در نظر داشته باشد را در مال اعمال نماید.
بیع صرف آنکه میان دو طرف مورد قبول واقع شود لازم می شود. از این رو هیچ یک از طرفین نمی توانند به موجب موارد انحلال کننده اقدام به ابطال مبایعه نامه کنند.
انواع مبیع
مبیع عین معین: در این حالت مالکیت مبیع به خریدار منتقل خواهد شد.
در صورتی که موضوع عقد مالی باشد که وجود خارجی نداشته باشد، مالکیت در همان زمان منتقل نمی شود.
موارد شرایط ابطال مبایعه نامه
در مواقعی خاص افراد نمی توانند یا نمی خواهند به تعهدات اشاره شده در مبایعه نامه عمل کنند، در این صورت انتقال مالکیت منتفی می شود. ابطال مبایعه نامه در شرایط مختلفی امکان پذیر است که شامل شرایط فسخ مبایعه نامه می شود:
– اقاله: زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف دیگر رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه نداشته باشند، در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد که موجب فسخ مبایعه نامه خواهد شد
از آنجایی که مبایعه نامه بر اساس توافق و عقد طرفین انجام می شود از این رو ابطال آن به صورت یک طرفه امکان پذیر نیست.
– خیارات: یکی دیگر از مواردی که طی آن می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه کرد آن است که عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد، در این صورت شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست فسخ مبایعه نامه بدان اقدام کند
۷ شرط برای فسخ معامله
حقوقدان‌ها به حق بهم زدن معامله «خیار» می‌گویند، این کلمه از اختیار می‌آید و به معنی آن است که دو طرف معامله اختیاراتی را درباره معامله‌شان دارند. به طور کلی در شرایط زیر می‌توان یک معامله را فسخ کرد:
۱- خیار مجلس
یعنی دو طرف معامله هنوز در محل قرارداد نوشتن حضور داشته باشند. مثلاً شما برای معامله یک خودرو با فروشنده صحبت می‌کنید، قرارداد می‌نویسید اما در همان حین متوجه می‌شوید پولتان جور نشده یا خودرو ایرادی دارد که دلتان را زده است، در این صورت همان جا می‌توانید با اتکا به خیار مجلس، معامله را فسخ کنید.
۲- خیار غبن
یعنی یکی از دو طرف معامله از این خرید و فروش ضرر کرده باشد. مثلاً کسی خودرویی را فروخته و بعد متوجه می‌شود زیر قیمت فروخته و متضرر شده است، در اینجا می‌تواند به حکم خیار غبن معامله را فسخ کند. اگرچه که طبق عرف در بیشتر قراردادها نوشته می‌شود که «همه خیارات از جمله خیار غبن ساقط شده است». به این ترتیب کسی نمی‌تواند به سادگی آب خوردن زیر معامله‌ای که انجام داده بزند
۳- خیار تدلیس
تدلیس یعنی فروشنده، مال را بهتر از آنچه که هست نشان دهد و با فریبکاری باعث شود شما عیب و ایرادهای مورد معامله، مثل خودرو را متوجه نشوید. اگر کسی اینطور خریدار را فریب دهد، خریدار می‌تواند به‌صورت قانونی قرارداد را فسخ کند، البته به شرطی که این امکان در قولنامه از دو طرف گرفته نشده باشد.
۴- خیار شرط
یعنی خریدار و فروشنده شرط کنند که هر دو یا یکی از آن‌ها می‌تواند تا مدت مشخصی معامله را فسخ کند.
۵- خیار تخلف شرط
در این مورد، اگر فروشنده یا خریدار شرط کرده باشد که کارى انجام دهد، مثلا پول را به شیوه‌ای مشخص بدهد یا سند را در روز مشخصی ثبت کند و بعد زیر قولش بزند، طرف مقابل می‌تواند به حکم خیار تخلف از شرط، معامله را فسخ کند.
۶- خیار تأخیر
اگر خودرو (یا هر چیز دیگری را) معامله کنید و در قراردادتان چیزی درباره زمان پرداخت وجه آن قید نشده باشد، تا سه روز فروشنده می‌تواند منتظر شما باشد که پول را بپردازید. در غیر این صورت معامله فسخ می‌شود.
۷- خیار تعذر تسلیم
برعکس مورد قبل، اگر خودرویی را معامله کنید اما فروشنده نتواند آن را تحویل بدهد معامله با خیار تعذر تسلیم فسخ می‌شود. مثلا اگر خودرویی را معامله کنید اما فردای معامله خودرو در پارکینگ فروشنده آتش بگیرد و از بین برود، معامله فسخ می‌شود.
خیارات دیگری هم وجود دارند که کمی پیچیده است و به مباحث تخصصی حقوقی مربوط می‌شود و شاید خیلی به کارتان نیاید. با آگاهی از شرایطی که در بالا گفته شد، باید مفاد قولنامه‌تان را تنظیم کنید. یعنی قولنامه را جوری بنویسید که اختیارات قانونی، که به نفع هر دو نفر یعنی خریدار و فروشنده است، در آن لحاظ شده باشد و در عین حال مورد توافق هر دو طرف باشد تا بتوانید آن را با خیال راحت امضا کنید.
مرجع رسیدگی به ابطال مبایعه نامه
در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف قصد فسخ مبایعه نامه را داشته باشند، باید اظهارنامه مربوط به فسخ و قصد خود از ابطال مبایعه نامه را به دادگاه تسلیم کنند، تا در رابطه با شرایط ابطال مبایعه نامه تصمیمات مشخصی گرفته شود. دعوی مطرح شده دربار مبایعه نامه در زمره دعوی مالی قرار می گیرد.
وکیل متخصص دعوای ابطال مبایعه نامه
در جهت تشخیص تخلف از شرایط مبایعه نامه و همچنین مواردی که باعث ایجاد حق ابطال می شود لازم است تا از مشاورین و وکلای متخصص در این حوزه بهره برد. به طور خاص وکیل پایه یک دادگستری و وکیل ملک در موارد مطرح شده دارای تجربه هستند که روند رسیدگی به دعاوی را سرعت می بخشد.
جعفر جعفرزاده وکیل دادگستری-قبول کلیه دعاوی در شهر ایلام
