بسم الله الرحمن الرحیم
بهبود روش اقدامات ثبتی در مورد سهم الارث زوجه
مقدمه
آیین نامه قانون ثبت املاک با بررسی های لازم ورعایت موازین حقوقی پس از تشکیل جلسات متعدد تهیه ودر تاریخ 18/11/1380 مورد تصویب رئیس معظم قوه قضائیه قرار گرفت ومفاد آن در روزنامه رسمی شماره 16613 مورخ 18/12/1380 انتشاریافت.آثار پربار آن آن در اصلاح روش اجرایی بعضی مقررات وتنظیم صحیح عملیات ثبتی واصلاح اسناد مالکیت، بعد از مدت طولانی هفتاد ساله در راستای حل مشکلات مردم تحولی شگرف به وجود آورد.این اقدام خطیرهمچنین گام مؤثری در زمینه قضا زدایی بود. ولی متأسفانه ابعاد افزایش کارآیی آن به آگاهی عموم نرسید.
اکنون یکی از موارد تحولات حاصل از اصلاح آیین نامه املاک در ارتباط با ربع یا ثمن اعیان سهم الارث زوجه که مبتلابه طیف وسیعی از وراث یا قائم مقام آنها می باشد به شرح زیر تشریح می گردد:
اهمیت اسناد مالکیت
اهمیت حقوق ثبت در« تثبت مالکیت مشروع اشخاص، تنظیم روابط اقتصادی، حقوقی،اجتماعی آنان، اعتبار بخشیدن به معاملات،تعهدات، قرارها واقرارها به منظور پیشگیری از اختلافات وطرح دعاوی ویا تسهیل رسیدگی در مراجع قضایی» برای حقوقدانان واهل فن کاملاً مشخص است.
مهمترین ابزار دستگاه، قانون ومقررات است که باید همگام با تحول ونیاز جامعه تغییر کند تا بر کارآیی سازمان وبهبود ارائه خدمات افزوده گردد.
حقوق ثبت برساده ترین مسائل حقوقی واجتماعی تا غامض ترین آنها درجامعه تأثیر می گذارد نقش از بدو تشکیل اولین واحد اجتماعی با ثبت ازدواج تا تفکیک وتقسیم وافراز برج های مسکونی وآسمان خراش ها وتنظیم انواع عقود ومعاملات وتعهدات وثبت شرکتها ومؤسسات واختراعات وعلائم تجارتی و… مشهود می باشد.به طور کلی کمتر کسی را می توان یافت که از مزایای این حقوق بی بهره باشد.
تثبیت مالکیت اشخاص، بخش مهمی از تحقق اهداف حقوق ثبت به حساب می آید که مالکیت مالکین از طریق ثبت دفتر املاک وصدور اسناد مالکیت احراز می گردد وقانون به آن اعتبار می دهد. در ماده 22 قانون ثبت آمده:
« همین که ملکی مطابق قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به رسیده باشد مالک خواهد شناخت…»
تحکیم مالکیت موجب افزایش ارزش ملک می گردد زیرا مالکین آن آسوده خاطر خواهند بود که خللی به حقوق آنان نمی رسد.
سند مالکیت غیر از مدرک احراز مالکیت، دارای ارزش پشتوانه ای نیز می باشد.مزایای پشتوانه بودن اسناد مالکیت یکی از دلایل افزایش قیمت آن است واین امتیاز هنگامی برقرار می شود که سند مالکیت بدون هر نوع کاستی به عنوان ششدانگ در وثیقه قرار گیرد والا عمده اشخاص به ویژه بانکها از پذیرش آن خودداری می نمایند.
دارنده سند مالکیت به منظور انتقال قطعی، فقط یکبار ازاین مدرک استفاده می نماید درحالی که ممکن است به کرات از آن به عنوان پشتوانه بهره برداری نموده ودر رفع مضایق اقتصادی خود از طریق عقود مختلف از قبیل رهن وبیع شرط وغیره وام دریافت دارد.
سند مالکیت در همین راستا ابزرار مناسبی است برای مسائل کیفری تحت رسیدگی مراجع قضایی که شخص بوسیله آن می تواند تا تصمیم نهایی دادگاه از قید بازداشت رهایی یابد.
سهم الارث زوجه
فصل ششم در سهم الارث طبقات مختلف وراث ازباب دوم قانون مدنی، سهم الرث زوجه را که رابطه زوجیت آن با زئوج دائمی بوده وممنوع از ارث نباشد(ماده 940قانون مدنی) چنین تعیین می کند:
« در تمام صور مذکوره دراین مبحث، هریک از زوجین که زنده باشد فرض خود را می برد واین فرض عبارت است از نصف ترکه برای زوج وربع آن برای زوجه، در صورتی که میت اولاد یا اولاد اولاد نداشته باشد، وربع ترکه برای زوج وثمن آن برای زوجه، درصورتی که میت اولاد یا اولاد اولاد داشته باشد ومابقی ترکه بر طبق مقررات مواد قبل مابین سایر وراث تقسیم می شود.» (ماده 913ق.م.)
درصورت تعدد زوجات ربع یا ثمن ترکه که تعلق به زوجه دارد بین آنها بالسویه تقسیم می شود.( ماده 942ق.م.)
پس زوجه متوفی حق بهای ربع یا ثمن اعیانی نسبت به ماترک را دارد.
پیشینه
نحوه اقدام از لحاظ عملیا ثبتی نسبت به ربع یا ثمن اعیانی در بدو امر به این صورت انجام می گردید که چون مستند صدور اسناد مالکیت گواهی حصر وراثت بود وبعضاً در گواهی های مذکور ذکر بهای ابنیه واشجار نمی شد، اسناد مالکیت ورثه به استثناء ربع ویا ثمن اعیان وبرای زوجه سند مالکیت ربع ویا ثمن اعیان صادر می گردید تا این که طی بخشنامه ایی مراتب به مراجع قضایی به منظور قید صریح موضوع ومتعاقب آن به ادارات ثبت متذکر گردیدند که به دلیل اینکه زوجه مالک عین نمی شود بنابراین ربع یا ثمن اعیان از اسناد مالکیت ورثه استثناء گردد تا پرداخت حق زوجه تضمین ودارای پشتوانه باشد ولی از صدور اسناد مالکیت به نام زوجه نیز خودداری شود. بدیهی است چنانچه ورثه حاضر به پرداخت حق زوجه باشند گواهی لازم صادر تا زوجه در دفتر اسناد رسمی اقرار به وصول حقوق خود بنماید.
گذشت زمان موجب شد که دراین راستا بسیاری از اسناد مالکیت فاقد ربع یا ثمن اعیان صادر گردد زیرا بعضاً دسترسی به زوجه مقدور نبود یا به دلیل اختلافات وکم ارزش بودن حق مذکور، زوجه حاضر به تنظیم اقرارنامه نشود، درنتیجه املاک زیادی با ساخت و سازهای جدید از لحاظ اسناد مالکیت با نقص کسر ربع یا ثمن اعیان مواجه گردید وبا اینکه ورثه یا قائم مقام انها آمادگی خود را اعلام می داشتند ولی پرداخت حق مذکور مقدور نگردید.
طرح دعوا در مراجع قضایی هم به دلیل عدم اطلاع حقوقی تعدادی از مالکین وبروز نواقص در دادخواست های تنظیمی وطولانی بودن تشریفات قضاییف اثربخش به نظرنمی رسید.
اصلاح آین نامه املاک والحاق دو تبصره به ماده 105
اصلاح آیین نامه املاک در تاریخ 8/11/1380 تحولی عظیم در راستای رفع نواقص بسیاری از اسناد مالکیت ورفع مشکل مالکین آن گردید. این اصلاح با رعایت کامل مقررات نیز به عمل امد وتعداد بیشماری از مالکین از مزایای ان بهره مند شده اند.
خوشبختانه تاکنون موردی بر انحراف یا تضییع حق اعلام نگردیده است.
دوتبصره الحاقی ماده 105 آیین نامه املاک به این شرح است:
تبصره 1- هرگاه ورثه متوفی یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنها تقاضای پرداخت بهای ربع یا ثمن اعیانی زوجه متوفی را از اداره ثبت بنمایند مسئول ثبت محل کارشناس رسمی دادگستری رابرای ارزیابی تعیین می کند تا کارشناس بهای عادله اعیانی را با لحاظ ماده 947 قانون مدنی وسایر مقررات معین نماید ورثه می توانند بهای مذکور را به حساب سپرده ادرات ثبت تودیع نمایند ادره ثبت بهای تعیین شده ملک را به ذینفع ابلاغ واقعی می کند وچنانچه ذینفع فاقد نشانی باشد یا نشانی تعیین شده موافق با واقع نباشد مراتب در روزنامه های کثیر الانتشار فقط یک نوبت آگهی خواهد شد.
در آگهی مزبور وهمچنین در اخطاریه حسب مورد باید تصریح شود که ذینفع جهت اخذ سپرده مذکور به ادره مربوطه مراجعه نماید ودر صورتی که مدعی تضییع حق باشد ظرف مدت یک ماه پس از رؤیت اخطار یا انتشار آگهی می تواند به دادگاه صالحه مراجعه وگواهی طرح دعوا ره به ادره ثبت محل ارائه نماید.
تبصره 2- هرگاه ظرف مدت مرقوم گواهی طرح دعوا تسلیم نشود ادهره ثبت سند مالکیت ملک را بدون استثنا بهای اعیانی صادر خواهد نمود ودر صورت وصول گواهی طرح دعوای در مدت مزبور صدور سند مالکیت به شرح فوق موکول به صدور حکم نهایی است. هزینه ارزیابی وآگهی به عهده متقاضی است.
روش اجرایی با تقاضای ورثه متوفی یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنها شروع می شود و در واقع آمادگی پرداخت حق اعلام می گردد. کارشناس رسمی که دارای صلاحیت قانونی است با رعایت ظوابط حق زوجه را تعیین می کند. ورثه برای ابراز حسن نیت وحفظ حقوق زوجه بهای تعیین شده را به حساب سپرده اداره ثبت مرجع موجه واریز می نماید.به منظور پیشگیری از تضییع حق زوجه نظریه کارشناسی در تعیین قیمت به ذینفع ابلاغ واقعی یا در روزنامه کثیر الانتشار به اطلاع وی می رسد وفرصت یک ماهه برای ذینفع منظور شده تا چنانچه ادعایی داشته باشد در دادگاه طرح دعوا نماید واز صدور سند مالکیت آن خودداری گردد هزینه ها هم بر دوش متقاضی است.
به طور خلاصه پس از اصلاح آیین نامه روش اجرایی دراین رابطه به شرح زیر انجام می گردد:
1-درصورت عدم تقاضای ورثه برای پرداخت بهای ربع یا ثمن اعیان، ادارات ثبت اسناد مالکیت آنها را با کسر آن صادر می نمایند که چنانچه اسناد ومدارک رسمی مبنی بر پرداخت بهای مذکور ارائه شود اسناد مالکیت اصلاح خواهد شد.
2-اگر ورثه برای پرداخت بهای مذکور آمادگی خود را اعلام کردند، ادارات ثبت پس از تعیین کارشناس وتقویم بها وابلغ آنف چنانچه ذینفع در مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نکرد وگواهی ارائه ننمود اسناد مالکیت ورثه همچنان بدون استثنا صادر وتسلیم می گردد وزوجه مستحق دریافت بهای تودیع شده درحساب سپرده اداره ثبت می باشد.
3- مورد دیگر آنکه پس از تعیین بهای ربع یا ثمن اعیان، ذینفع ظرف مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نماید وگواهی لازم اخذ وبه ادارات ثبت تسلیم کند، دراین صورت صدور سند مالکیت ربع یا ثمن اعیان موکول به صدرور حکم نهایی دادگاه خواهد بود.
درخاتمه اقدام مذکور در تحول اداری ، بهینه سازی روش اجرایی وقضازدایی تأثیر چشمگیری داشته ودراین راستا مالکین متعدد اسناد خود را بدون نقص دریافت داشته اند ویا اسناد مالکیت آنها اصلاح گردیده است.
محمود تفکریان
معاون املاک سازمان ثبت اسناد واملاک کشور.
فرستنده خانم ناهید مهدیان دانشجوی حقوق ارشد خصوصی
