زنده یاد دکتر کاتوزیان در تعریف حق شُفعه گفته است: «حق شفعه حقی است که به یکی از دو شریک ملکِ قابل تقسیم داده می‌شود که بتواند در برابر پرداخت ثمن خریدار، سهم شریک خود را تملک کند یا سهمِ شریکِ سابق خود را تملک کند.»
مفهوم حق شفعه با یک مثال ساده قابل تبیین است. فرض کنید «الف» و «ب» به صورت مشاعی (هرکدام سه دانگ)، مالک شش دانگِ یک زمین هستند. پس از مدتی، «الف» سهم خود را به «ج» واگذار می‌کند. در این صورت، با تحقق شرایطی که در ادامه به طور مفصل بیان می‌شود شریکِ دیگر یعنی «ب» میتواند پول سه دانگ زمین «الف» را به «ج» بدهد و زمین را به مالکیت خود در آورد. به این عملِ انجام شده و حقِ اعمال شده، حق شفعه می‌گویند. یعنی زمانی که یکی از دو شریک میتواند سهمِ شریکِ دیگرِ خود را که به غیر (ثالث) واگذار شده، تملک نماید و مالک کل زمین شود. شرایط تحقق این حق و نیز ویژگی‌های منحصر به فرد آن در ادامه بیان می‌شود.
شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟
۱. شراکت
حق شفعه در خصوص مالِ مشاع قابل تحقق بوده و مشارکت در مال به نحو اشاعه باید احراز گردد. یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد اما به محض تقسیم آن، حق از بین می‌رود. همسایه بودن و وصل بودن زمین‌ها به هر طریق، دلیل بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول نخواهد بود.
۲. قابلیت تقسیم
ملکِ موضوعِ حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو طریق می‌توان عمل کرد. اگر ملک سابقه‌‌ی ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ی ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره‌‌ی ثبت اقدام نمود. اما اگر سابقه‌‌ی ثبتی نداشته باشد به وسیلهی کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص می‌شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌صورت حق شفعه وجود ندارد.
قابل تقسیم نبودن ملک میتواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.
۳. عقد بَیع
انتقال ملک باید حتما به‌وسیله‌‌ی عقد بیع باشد و مالِ دارای حق شفعه، مبیعِ (موضوعِ عقد بیع) این عقد قرار گیرد. برای روشن شدن موضوع به مثالی که در ابتدای متن آورده شد باز می‌گردیم. اگر در آن مثال شخص «الف» ملک خود را به «ج» صلح کرده یا در رهن او قرار داده باشد، شریک دیگر یعنی «ب» نمی‌تواند از حق شفعه بهره‌مند شود و سهمِ «الف» را تملک نماید. ولی اگر «الف» سه دانگ خود را به «ج» فروخته باشد، این حق وجود دارد.
۴. وجود تنها دو شریک
اعم از حقیقی و حقوقی. بنابراین هرگاه بیش از ۲ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ‌کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.
۵. بی‌اثری کلیه‌‌ی معاملاتِ معارض نسبت به شفیع
(شریکی که حق شفعه را اعمال کرده است). باز هم به مثال بالا باز می‌گردیم. فرض کنید «الف» سهم خود را به «ج» فروخته باشد و متعاقبِ آن «ج» نیز آن زمین را به «د» واگذار کرده باشد. هرگاه «ب» که شریکِ دیگر «الف» بوده حق شفعه خود را اعمال کند، معامله‌ی انجام شده میان «ج» و «د» نسبت به او بی‌اثر است. این معامله میتواند بیع باشد یا صلح یا غیره.
ویژگی‌های حق شفعه
۱. حقی مالی است
در قانون به تملکِ (مالک شدن) سهمِ فروخته شده، حق شفعه می‌گویند. دلیل آن حفظ منافع شریک است تا در مال مشترکش احساس امنیت و اطمینان کند. به این دلیل حقی مالی است که این حق، وسیلهی تحصیل مال است و فرد میتواند با استفاده از این ابزار، مال را تملک کند.
از این رو صاحب حق شفعه (شفیع) میتواند یا از آن استفاده کند یا آن را اسقاط نماید (یعنی از آن صرف نظر کند) اما نمی‌تواند خود، آن را منتقل کند؛ مگر به‌وسیله‌‌ی ارث که حق به وراث می‌رسد. به عبارت ساده‌تر، شفیع میتواند از حق خود صرف نظر کند و سهم فروخته شده‌ی شریک خود را تملک ننماید ولی نمی‌تواند حقِ مزبور را به شخص ثالثی منتقل کند و به او اجازه‌ی اعمال حق شفعه را بدهد.
حق شفعه به تنهایی قابل داد و ستد نیست زیرا بودنش، وابسته به مالِ مشاع است و بدون آن موجودیتی ندارد.
همچنین حق شفعه نسبت به مالِ غیرمنقول تحقق می‌یابد.
۲. حقی عینی است
حق عینی حقی است که مستقیما نسبت به یک مال محقق می‌شود. برای نمونه بیع (خرید و فروش) از جمله عقودی است که مستقیما حقی را برای خریدار نسبت به مالِ خریداری شده ایجاد می‌کند. حق شفعه هم همین‌گونه است و شفیع مستقیما بر سهم شریک خود حق پیدا می‌کند. این حق نیازی به الزام خریدار به انتقال مال ندارد و حق تملک را مستقیما به شفیع می‌دهد. از طرفی شفیع نیازمند اقامه‌‌ی دعوا برای اثبات ادعای خود است که نشانه‌‌ی اراده و اعلام او برای استفاده از حق شفعه است. به دلیل عینی بودن حق ایجاد شده، دادگاه صرفا وظیفه‌‌ی صدورِ حکمِ اعلامی را دارد. یعنی تنها مالکیت شفیع را اعلام می‌کند زیرا این حق از قبل به وجود آمده است.
همچنین شفیع میتواند:
- به دلیل داشتن حق عینی تمامی معاملات معارض را با اقامه‌‌ی دعوا باطل کند. مطابق قانون: «اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.»
- در صورت ورشکستگی شریک، با اخذ به شفعه شفیع، طلبکاران حق توقیف این مال را نخواهند داشت و در تملک، حق تقدم با شفیع است.
۳. به ارث می‌رسد
این حق را زن نیز به ارث می‌برد، حتی اگر زمین باشد.
باید گفت که اگر یکی از وراث حق خود را ساقط کند، این حق تنها «به صورت کامل» برای سایرین باقی خواهد ماند. طبق قانون: «هر گاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مَبیع اجرا نمایند.»
۴. فوری است
شفیع باید هرچه سریع‌تر «اراده» خود را برای استفاده از حق اعلام کند. در غیر این‌صورت می‌توان به طور ضمنی این تعلل را انصراف و اسقاط حق (صرف نظر کردن از حق) دانست.
همچنان که در قانون مدنی آمده است: «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود.»
اجرای حق شفعه
طبق قانون، حق شفعه فوری است و این فوری بودن بسته به عرف و عادت مردم متفاوت است. این تاریخ از هنگام مطلع شدن شفیع از انعقاد عقد بیع شروع می‌شود. اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است و خریدار بارِ اثباتِ اطلاع داشتن او را به دوش خواهد کشید.
همچنین عادلانه به نظر نمی‌رسد که شفیع مقداری از ملک را اخذ به شفعه نماید و مقداری را نه (مثلا به دلیل نامرغوب بودن قسمتی از ملک). به همین دلیل در قانون آمده است که:
«حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.»
بنابراین شفیع یا باید تمامی سهم شریک خود را تملک نماید یا باید از تمامی آن صرف نظر کند و نمی‌تواند حق خود را نسبت به مقداری از مال اعمال کند.
اجرای حق منوط به تأمین ثمن توسط شفیع است و باید در صندوق دادگستری یا صندوق ثبت سپرده شود و خریدار را از جبران ثمنی که قبلا پرداخته است، مطمئن کند. سپس شفیع میتواند اخذ به شفعه نماید. البته که اهمال در پرداخت پول خریدار میتواند قرینه‌ای برای اسقاط حق شفیع باشد.
آثار اجرای حق شفعه
سهمی که فروخته شده بود در ازای پرداخت ثمن به تملیک شفیع درخواهد آمد. همچنین کلیه‌‌ی معاملاتی که خریدار بعد از به‌دست آوردن ملک انجام داده بود باطل می‌شود و نسبت به شفیع قابل استناد نیست.
گاه ممکن است به غیر از اسقاط حق توسط شفیع، این حق به صورت قهری و غیر ارادی زایل شود یعنی در اثرِ از بین رفتن مال؛ که در اینجا حق شفعه به دلیل تلف شدن مال از بین می‌رود.
در انتها باید گفت دعوای اخذ به شفعه به این دلیل که در رابطه با تملیک مالِ غیرمنقول است، باید در دادگاهِ محلِ وقوع ملک، به طرفیت خریدار طرح گردد.
