افراز در معنای لغوی به جدا کردن دو چیز از یکدیگر، تفکیک، تشخیص و دسته بندی گفته می‌شود. (دهخدا ۱۲۱۲: ج ۱)
ملک یا مال مفروز عبارت است از اینکه در اثر تقاضای هر یک از شرکا یا همه آنها ملک مورد نظر به صورت جدا جدا یا جزء به جزء در آید. در این صورت پس از انجام مراحل قانونی و انجام عملیات افراز، هر یک از مالکان می‌توانند هر گونه تصرفی در سهم خود داشته باشند که حتی شامل به وثیقه گذاشتن آن نیز شده و شخصی دیگر نیز حق مداخله ندارد و با معارض یا معارضان هم طبق قوانین در دادگاه حقوقی برخورد می‌شود.
در افراز باید ملک یا مال مشاعی به نسبت مساوی وجود داشته باشد و فرقی نمی‌کند که این مال منقول باشد یا غیر منقول. در هر دو صورت با داشتن شرایط قانونی برای آن مال یا ملک با درخواست هر یک از شرکا بررسی صورت می‌گیرد. البته هر یک از شرکا می‌توانند اموال یا ملک مورد نظر را با مذاکره و رضایت یکدیگر مورد افراز قرار دهند. در صورت اختلاف یا نبود رضایت نیز هر یک از شرکا می‌توانند مراحل قانونی را از طریق مرجع ثبتی پیگیری کنند و در صورت اعتراض نیز به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنند.
تفکیک: در تفکیک، اموال غیرمنقول با تقاضای مالک یا مالکان به چند قطعه تقسیم شده و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود که فرق آن با افراز نیز در چند مورد است. باید بدانید انجام تفکیک در اداره ثبت صورت می‌گیرد و صورت مجلس تفکیکی تنظیم شده و تمام مشخصات ملک تفکیک شده که شامل اندازه قطعات است در نظر گرفته می‌شود و ملک آماده صدور سند می‌شود. اما در افراز پس از درخواست هر یک از شرکا رأی توسط دادگاه مربوطه صادر می‌شود. یعنی افراز هم در اداره ثبت قابل پیگیری است و هم در دادگاه در افراز حتماً می‌بایست ملک بین دو یا چند نفر باشد تا عملیات جزء به‌جزء در ملک صورت بگیرد که در تفکیک نیازی نیست و با بودن یک مالک نیز ملک قابل تفکیک است.
مراحل افراز ملک مشاع
انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت می‌گیرد.
۱- جریان ثبتی ملک مورد افراز می‌بایست خاتمه یافته باشد یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست. پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز می‌شود.
۲- درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به اداره ثبت با این شرایط است که اداره ثبت وارد عمل شده و بررسی‌هایش را شروع می‌کند. چنانچه مستندات و مشخصات شرکا صحیح نباشد ادامه عملیات بررسی افراز تا رفع موارد مذکور متوقف می‌شود.
۳- پرونده توسط نماینده اداره ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی می‌شود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد.
۴- نماینده ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس اداره ثبت ارسال می‌دارد تا وی پس از دیدن گزارش نماینده ثبت تصمیم بگیرد.
۵- رئیس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر پرونده را به نقشه بردار ثبت برای معاینه محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری ارسال می‌کند.
۶- نقشه بردار با نماینده ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بوده‌اند دعوت به عمل می‌آورد و نسبت به ترسیم نقشه باحدود ومساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نماینده ثبت می‌رساند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌کند. مسئول واحد ثبتی نیز پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی نقشه افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت وسوابق ثبتی تصمیم خود رامبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوه آن اعلام می‌کند.
این تصمیم بایک نسخه از صورت مجلس وفتوکپی نقشه افرازی «درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» به همه شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
۷- پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت نمود دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک واسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن می‌کند. چنانچه اصل مالکیت وقابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تأیید یا حکم برقابل افراز بودن صادر شود دراین صورت اجرای احکام مدنی برابر ماده ۸ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه ۱۳۵۷نسبت به اجرای حکم اقدام می‌کند.
۸- نماینده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازی پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسنادمالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.
۹- شرکا می‌توانند پس از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش، آن را به دایره اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر و اجرای احکام پس از فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌کند. طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۵۸ صادر می‌کند نه حکم است و نه قرار. بلکه همانگونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است. اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه می‌تواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد.
۱۰- استعلام از شهرداری
افراز املاک مجهول المالک
از نظر مقررات ثبتی ملک مجهول المالک با توجه به ماده ۱۳۹ قانون ثبت و ماده ۵۱ آیین‌نامه اجرایی آن ملکی است که در مهلت مقرر نسبت به آن درخواست ثبت نشده باشد. هرچند مالک آن معلوم و معین باشد که از این حیث با مجهول المالک مورد نظر در قانون مدنی متفاوت است زیرا در قانون مدنی مجهول المالک به مالی که صاحب آن معلوم نباشد چه منقول و چه غیرمنقول گفته می‌شود. در مورد املاکی هم که نسبت به آنها شخص معین یا اداره اوقاف فقط تقاضای ثبت کرده اما جریان ثبتی آن پایان نیافته است رسیدگی به تقاضای افراز در این صورت در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک مشاع است.
افراز سه دانگ از ملک:
طبق ماده ۵۶۰ قانون مدنی و رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیدگی به درخواست افراز مالک سه دانگ بلامانع است.
استنکاف از حکم دادگاه:
چنانچه به موجب حکم قطعی دادگاه کسی به انتقال رسمی خانه یا آپارتمان معین و مشخص محکوم شده باشد باید مقدمات آن اعم از افراز یا تفکیک ملک را هم فراهم کند به نحوی که امکان اجرای حکم حاصل شود اما اگر استنکاف کند، محکوم له با استفاده از ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ می‌تواند تحت نظر دادورز نسبت به فراهم کردن مقدمات مزبور اقدام کند و هزینه آن را طبق بند ۲ ماده ۱۵۸ قانون اجرای احکام مدنی برای اجرای حکم اخذ کند.
وضعیت مالک محجور و غایب مفقود الاثر
در صورتی که مالکان ملک مورد افراز محجور یا غایب باشند بررسی و تقسیم ملک توسط دادگاه است ولی در تفکیک سن دخالتی ندارد (ماده۳۱۳ امور حسبی) و ممکن است ورثه ملک مشاع مورد افراز نیز محجور یا غایب باشند. در این صورت وفق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی توسط نمایندگان آنها در دادگاه پیگیری‌های حقوقی صورت می‌گیرد و رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ مورخ ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیأت عمومی دیوانعالی کشور در این خصوص صادر شده و بیان می‌دارد تقسیم املاک محجوران و غایب مفقودالاثر از صلاحیت واحد ثبتی خارج و در صلاحیت دادگاه است و ولی یا قیم صغیر یا امین غایب نمی‌توانند با شریکان تراضی کنند و می‌بایست با نظارت دادگاه مراحل مربوطه را انجام دهند.
ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی، محجوران را شامل صغار، اشخاص غیررشید و مجانین تعریف کرده است. صغار را نیز شامل دختران و پسرانی دانسته که به ترتیب به سن ۹ و ۱۵ سال تمام قمری نرسیده‌اند. اشخاص غیر رشید را نیز کسانی دانسته که تصرف آنان در اموال و حقوق مالی‌شان عقلایی نباشد که به این افراد سفیه نیز گفته می‌شود. مجانین نیز افرادی که مختل المشاعر بوده و قادر به تشخیص اعمال خود و رعایت صرفه و صلاح و نفع و ضرر نیستند.
غایب مفقودالاثر هم براساس ماده ۱۰۱۱ قانون مدنی کسی است که از غیبت او مدت نسبت طولانی گذشته و از او به هیچ وجه خبری نیست.
افراز با رضایت طرفین:
چنانچه مالکان پلاک ثبتی خارج از دادگاه و به صورت عادی با توافق و تراضی یکدیگر ملک مشاع را تقسیم و هر یک سهم خود را تصرف کند چنین افراز و تقسیمی به استناد ماده ۵۹۱ قانون مدنی و ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی در صورتی که همه وراث حاضر و رشید بوده و بین آنها غایب یا محجور نباشد دارای اعتبار است. در غیر این صورت افراز و تقسیم خارج از دادگاه به استناد مواد ۱۰۱۲، ۱۱۸۳، ۱۲۰۷ و ۱۲۱۷ قانون مدنی فاقد اعتبار است.
مراجع صالح رسیدگی به دعوای افراز
۱- محاکم دادگستری: محاکم دادگستری در۳مورد صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز دارند.
نخست- هنگامی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده که در این صورت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد افراز صالح به رسیدگی است. اگر هم ملکی دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا درخواست صدور سندشده و به ثبت هم رسیده باشد و هنوز سند صادر نشده باشد و آگهی نوبتی و تحدیدی آن نیز به طور صحیح منتشر و حدود قانونی ملک انجام شده باشد و در زمان قانونی نسبت به آن اعتراض نشده باشد و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد در این صورت عملیات ثبتی ملک خاتمه پیدا کرده است و نیازی به محاکم دادگستری ندارد.
دوم- درصورتی که بین مالکان یا شرکا فرد یا افراد محجور یا غایب باشد صلاحیت رسیدگی با دادگاه حقوقی محل است.
سوم- اگرقسمتی از ملک مشاع ازیک پلاک مشاع مجهول المالک باشد یعنی به علت نبود درخواست ثبت مشخص و معلوم نباشد که مالک آن چه کسی است در این صورت هم صلاحیت رسیدگی با دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.
۲- مراجع ثبتی: درصورتی که عملیات ثبتی ملکی خاتمه پیدا کرده باشد مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز اداره ثبت است.
تقسیم ترکه میت:
طبق ماده ۶۰۶قانون مدنی هرگاه ترکه میت قبل از ادای دیون تقسیم شود یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هریک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفرازوراث توانایی پرداخت نداشته باشد طلبکار می‌تواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وراث دیگر رجوع کند. دراین ماده بر اهمیت پرداخت بدهی فرد فوت شده به طلبکار قبل از تقسیم ملک و مال او اشاره شده است و می‌باید وراث نسبت به پرداخت و تسویه حساب میت اقدام کند زیرا درصورت تقسیم یا افراز طلبکار طبق قانون می‌تواند به وراث مراجعه و در صورت پرداخت نشدن از طریق دادگاه اقدام کند.
محمد علی عابدینی
