جزوه ثبت و امور حسبی

مطالبي را كه در اين جلسات مورد بحث قرار خواهيم داد به لحاظ اهميت موضوعي عبارت خواهند بود از :

2.    ارتباط اين دو رشته حقوقي با ساير رشته هاي حقوقي مثل حقوق مدني و حقوق كيفري .

3.    جنبه هاي ترافعي مسائل حسبي ( در درخواستهاي صدور گواهي انحصار وراثت بصورت دعوي نسب و دعوي اختلاف در اصل نكاح و طلاق و دعوي مالكيت در درخواست تقسيم تركه – دعوي حجر – رفع حجر و ….) .

4.    مسائل فرزند خواندگي و اهداء جنين – وضعيت اطفال متولد از نكاح موقت و زنا.

5.    مسائل مرتبط با اظهارنامه ثبتي .

6.    مسائل مرتبط با تحديد حدود .

7.    مسائل مرتبط با هيئت نظارت و صلاحيتهاي آن و شورايعالي ثبت .

8.    بحث در خصوص معاملات با حق استرداد و اصلاحات قانوني آن .

9.    بحث در خصوص تعارض اسناد و علل حدوث آن و صلاحيت هيئت نظارت و مبناي تشخيص دادگاه در مورد سند معتبر.

10.                      بحث در خصوص معاملات معارض .

11.                      بحث در خصوص اسناد در حقوق موضوعه ايران ( جزوه مربوط ) و تحليل مقررات مواد 47 و 48 ق.ث .

12.                      بحث كلي در خصوص آئين نامه اجراي اسناد رسمي و آخرين اصلاحات و اختيارات مديران و روساي ثبتي در رسيدگي به اعتراضات به عمليات اجرائي و مرجع رسيدگي به تصميمات مذكور و تفاوت آن با دعاوي راجع به اعتراضات به دستور اجراي اسناد رسمي.

13.                      اولين بحث ما تعيين جايگاه امور حسبي و حقوق ثبت در مجموع مقررات موضوعه مملكتي است .

الف – در مورد امور حسبي مي بايد مسئله بدينگونه تحليل گردد كه اين امور علي الاطلاق نه بعنوان رشته مستقل حقوقي بلكه به عنوان پايه تمام قوانين و مقررات عمومي و خصوصي آمرانه حضور محسوس داشته و وجود حق و اعمال آن مبتني بر فقدان موانع ناشي از امور حسبي است : تحليل مباني زير روشنگر خواهد بود .

1)   – دائز مدار حقوق ، انسان است و حيات انساني از تاريخ انعقاد نطفه در رحم مادر به شرط زنده متولد شدن حاصل ميگردد و همان لحظه آغاز استحقاق داراشدن حق ميباشد.

2)   – استحقاق داراشدن حق ( اهليت تمتع ) با امكان اعمال آن و اهميت استيفاء مقوله يكساني نيست و اعمال حقوق با توجه به نوع و چگونگي حق به مقدمات و شرايطي بستگي دارد كه از جمله مهمترين اين شرايط بلوغ جسمي و حصول رشد عقلي است .

3)   – بحث حجر و شناخت افراد محجور كه مطابق ماده 1207 قانون مدني از تصرف در اموال و حقوق مالي خود ممنوع ميباشند از جمله مهمترين مسائل مطرح در امور حسبي است كه تمهيدات قانوني امور مربوط به اعمال حقوق آنها و كسانيكه ميتوانند به نمايندگي محجورين عهده دار امور آنها باشند بخش مهمي از مسائل امور حسبي را در بر مي گيرد . مسائل ولايت قهري پدر و جد پدري – حضانت – قيوميت و حدود اختيارات و محدوديتهاي اعمال اين نمايندگي در زمره مباحث امور حسبي قرار مي گيرد .

4)   – فوت افراد هر چند پايان اهليت تمتع و بالما‏ل استيفاء حقوق ميباشد ليكن از نظر حقوقي منشاء پيدايش حقوق و تعهدات خاصي است كه تحت عناوين امور تركه – و اداره و تصفيه آن و و صايا و انواع وصيتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامي آنها در قبال تعهدات مالي متوفي بعنوان مسائل حسبي در خور بررسي است .

ب – قاعده كلي در مورد مسائل حسبي غير برافعي بودن آنست و بدون اينكه رسيدگي به آن متوقف بر وقوع اختلاف و منازعه باشد دادگاهها مكلف به اقدام و اتخاذ تصميم نسبت به آن ميباشند ( ماده 1 ق امورحسبي ) . مثال بارز لزوم مهروموم تركه – رفع مهروموم – تعيين قيم – نصب امين- عزل قيم و حفظ و حمايت از صغار و مجانين و مراقبت از آنها بصورت تعيين قيم اتفاقي و نظارت در اعمال مالي قيم و امور مرتبط با ازدواج محجورين است .

1.    عليرغم غير ترافعي بودن امور حسبي غالب مسائل حسبيه ميتواند واجد جنبه ترافعي شود مثل دعوي نسب – دعوي اصل نكاح و طلاق – دعوي ابطال وصيت نامه – دعوي تقسيم تركه بافرض اختلاف در وراثت – زوجيت – ومالكيت .

2.    ارتباط مسائل حسبي با نظم عمومي و آمره بودن آن ويژگي ديگر اين امور است . اين خصوصيت ، امور حسبي را از حيطه مسائل حقوق خصوصي و اصل آزادي اراده افراد در اعمال حقوق خارج كرده و براي آن جنبه عمومي و آمريت ايجاد مي نمايد كه لاجرم مستلزم نظارت و مداخله دولت بمعني وسيع كلمه و قوه قضائيه با نمايندگي دادستان به معني اخص در مسائل مرتبط با آن خواهد بود . ( لزوم تعيين قيم براي صغار بدون ولي قهري و نظارت در امور مالي صغار از طريق گزارشات ساليانه قيم و نيز ممنوعيت فروش اموال غير منقول صغار بدون اذن دادستان و عزل ولي قهري در صورت عدم رعايت غبطه صغير ( ماده 1184 اصلاحي قانون مدني ) .

ج – جايگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانين موضوعه جايگاه حقوق عمومي و با ويژگي آمريت آن ميباشد . در يك تعريف كلي ميتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شكلي دانست كه نظارت و مداخله نهادهاي عمومي و دولتي در آن بصورت وسيع مشهود بوده و اعمال و اجراي آن در حيطه صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك و نهاد مشخص حقوقي بنام دفاتر اسناد رسمي ميباشد .

بحث اعتبار اسناد رسمي و قابليت اجراي مفاد آن و صلاحيت دفاتر اسناد رسمي و سردفتران و نيز تخلفات و جرائم و مجازاتهاي مرتبط با كاركنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمي در اين رشته حقوقي مور بحث قرار مي گيرد بدون اينكه مفاهيم حقوقي مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالكيت و اسباب تملك مورد بحث قرار گيرد .

حقوق ثبت و مسائل ثبتي ارتباط بسيار عميق و بنيادي با حقوق مدني دارد و همانطوريكه اشره شد مفاهيم حقوقي مرتبط با عقود و معاملات و ماهيت قراردادها و اسباب تملك خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جايگاه اين مباحث حقوق مدني است و بر اين اساس ميتوان ارتباط اين دو رشته حقوقي را مورد بررسي قرار داد ضمن آنكه اصل آزادي اراده در حقوق مدني جايگاهي در امور ثبتي نداشته و مسائل ثبتي عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومي همراه است. مسائل ثبتي و امور آن بطور غيرمستقيم با حقوق كيفري برخورد دارد. دعاوي نظير فروش و معامله نسبت به مال غيرمنقول متعلق به غير در فرض اختلاف و مالكيت و تصرف عداوني نسبت به مال غير و جعل اسناد هر كدام به نحوي با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزير از استمداد مباني اين رشته حقوقي است. اين در موقعيتي است كه ركن مسوليت كيفري و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحكوميت جزائي و محكوميت جزائي صغار و مجانين به جهت مغايرت با موازين حقوقي پذيرفته نيست و في الجمله در تحليل ركن معنوي جرم مباحث مرتبط با امور حسبي حضور وسيعي دارند. در تشخيص ميزان مسئوليت كيفري مباشر و مسبب وقوع جرائم نيز ناگزير از ورود به مسائل حسبي خواهيم بود. اين در حالي استكه اساساً مداخله قيم و ولي قهري در دعاوي كيفري و حقوقي مطرح عليه محجورين (بالاخص صغار و مجانين) و نيز تعيين قيم اتفاقي در جرائم نسبت به اولياء قهري اينستكه مسائل حسبي را با امور كيفري به وضوح نشان مي دهد. به لحاظ اهميت كمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبي در ساير رشته هاي حقوق اهتراز مي شود.

اشاره: مقاله اي كه در پيش رو داريم , با عنوان (تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح) است:

قوانين, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثي هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسي قرار مي گيرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعيت املاك در دفاتر رسمي , تعريف سند يا اسناد نيز در ماده 1284 قانون مدني: ((سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.)) و ماده 1286 همان قانون: ((سند بر دو نوع است: رسمي و عادي)) عنوان شده است همچنين ملك يا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غيرمنقول , البته نه به معناي آن كه در موارد 12 الي 18 قانون مدني تعريف شده , بلكه به معناي اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك ناميده مي شود و فقط شامل زمين و بناي احداثي در آن است. بنا به تجربه به جرات مي توان ادعا كرد كه پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي سنگين ,‌ پيچيده و در عين حال پر اهميت ترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي را تشكيل مي دهد, بر اين اساس هدف غايي طرح اين مكتوب , صرفنظر از فايده اي كه براي منزلت آكادميك آن دارد, تبيين جايگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ايران و ميزان اهميت و مدخليت آن در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري , بخصوص براي آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنايي اندكي با اين حوزه از حقوق به معناي اخص دارند. در همين راستا به برخي از نظريان نوين در خصوص مسائل ثبتي كه در فرض پذيرش از سوي جامعه حقوقي مي تواند منشاء تحولات بنيادين در حقوق ثبت و نسبت آن با ساير بخشهاي حقوق به معناي اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنين به تناسب عنوان موضوعي مقاله عمده اي از مطالب معطوف به شرح وظايف و اختيارات هيات هاي نظارت و شورايعالي ثبت – مراجع رسيدگي كننده به دعاوي ثبتي – است كه در خاتمه جهت توضيح كاربردي و عملياتي مباحث ,‌ به تجزيه و تحليل نمونه اي از دعاوي ثبتي حقوقي (مختومه) خواهيم پرداخت. شرح مطالب مقاله به ترتيب ذيل است:

مبحث نخست: بررسي جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري.

گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي.

گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بنديهاي حقوق.

مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي.

گفتار نخست: هيات نظارت

گفتار دوم: شواري عالي ثبت.

مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتي مطرح در مراجع قضايي.

مبحث نخست: بررسي و جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري.

چنانچه پيش از اين تقرير شد پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي از جمله مهمترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي محسوب شده كه بلحاظ پيچيدگي و صعوبت مسايل مطرح در اينگونه دعاوي معمولا در رتبه اي پس از دعاوي قتل, نزاع هاي دستجمعي , ناموسي و همچنين دعاوي تجاري ناشي از قراردادهاي پيمانكاري قرار مي گيرند. جهت درك اين مدعا توجه به برخي نمونه هاي پرونده هاي حقوقي وكيفري با منشاء ثبتي كه ذيلاً عنوان مي گردد وافي به مقصود است:

الف- دعاوي كيفري:

1-دعواي تصرف عداوني مدعي مالكيت اراضي به طرفيت متصرفي كه مترصد احداث اعياني است. ( در وضعيتي كه هنوز درخواست ثبتي بعمل نيامده باشد),

2-دعواي تجاوز به اراضي ملي شده و املاك دولتي با وجود ادعاي سبق تصرف مالكانه متهم,

3-دعواي جعل سند رسمي با تباني سردفتر و نيز دعاوي جعل معنوي سند رسمي,

4-دعواي كيفري مربوط به معاملات معارض نسبت به اعيان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,

5-دعواي ابطال سند انتقال اجرائي ثبتي كه در جريان اجراي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه به طرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه كيفري آن, و … .

ب- دعاوي حقوقي:

1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعي مالكيت از طرف مدعي مالكيت دارنده اسناد و بنچاق قديمي,

2-دعواي خلع يد مالك ثبتي عليه مالك و متصرف عرصه و اعيان به داعيه (وقوع) اشتباه در پياده سازي محدوده ملك در طبيعت (با وجود مالكيت ثبتي متصرف),

3-دعواي اعتراض به تحديد حدود از ناحيه مالك ثبتي مجاور به داعيه عدم متعابعت از حدود قطعي شده پس از تحديد,

4-دعواي ابطال تقسيم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكين مشاع در امر تقسيم,

5-دعواي ابطال سند انتقال اجرايي ثبتي كه جريان اجرائي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه به طرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه حقوقي آن و دهها نمونه ديگر …

اما به اعتقاد نويسنده به نظر مي رسد با توجه به تاثير گذاري وسيع, متنوع و تعيين كننده اي كه مسايل ثبتي در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري دارد , نبايد به ذكر اين قليل اكتفا كرد, بدين منظور اهميت و جايگاه حقوق ثبت را از منظرهاي ديگري بررسي خواهيم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه مي گردد.

گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي:

هدف از ثبت اسناد در يك بيان كلي رسميت و اعتبار بخشيدن و نتيجتاً استفاده از امتيازاتي است كه قانوني براي اسناد ثبت شده قائل گرديده است كه به برخي از امتيازات قانوني اشاره مي گردد: ماده 1292 قانوني مدني: (( در مقابل اسناد رسمي يا اسنادي كه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف مي تواند ادعاي جعليت نسبت به اسناد مزبور كند يا ثابت نمايد كه اسناد مزبور به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است)), ماده 1290 قانوني مدني : (( اسناد رسمي درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است … )) , ماده 70 قانون ثبت: (( سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده , رسمي است و تمام محتويات و امضاي مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود)) , ماده 71 قانون ثبت: (( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفين يا طرفي كه تعهد كرده و كليه اشخاصي كه قائم مقام قانوني آن محسوب مي شوند آن محسوب مي شوند رسميت و اعتبار خواهند داشت)) , ماه 72 قانون ثبت : ((كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده باشد , نسبت به طرفين معامله و قايم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد )) , ماده 73 قانوني ثبت : (( قضات و مامورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف مي نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شوند و در صورتيكه اين تقصير قضات يا مامورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود , محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود)), ماده 92 قانون ثبت : ((مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراست … .)) , ماده 93 قانون ثبت: (( كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقيماً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراست … .)), بديهي است فوايد و امتيازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعيت املاك تا به حدي است كه بيش از پيش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت جهت احتراز از مسايل عديده ناشي از عدم ثبت رسمي اعمال حقوقي, مجاب مي نمايد. شايد از همين رهگذر است كه برخي از صاحبنظران حتي در مفاهيم وقوع عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قايل به تفكيك گرديده و تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول مي دانند. البته به نظر مي رسد با توجه به نظريه سنتي در خصوص ملزومات وقوع عقد بيع و نيز تصريحات مواد 183 و 191 قانون مدني, كه بر اساس آن براي وقوع عقد صرفاً نياز به ايجاب و قبول است , پذيرش چنين نظريه اي حداقل در وضعيت قانوني فعلي , مشكل است. ولي فايده اي كه براي اين نظريه متصور است, تاكيد بر رويكردي قانوني است كه الزامات افزونتري را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غيرمنقول حاكم مي نمايد.

متداول است كه در اكثر سيستم هاي حقوقي, حقوق را به دو بخش حقوق عمومي و حقوق خصوصي تقسيم نمايند. در يك تعريف كلي حقوق عمومي, حقوقي است كه بر روابط فيمابين حاكميت و اشخاص درون آن و بين دولتي با دولت ديگر حكومت مي كند. حقوق خصوصي نيز كه گاهي حقوق مدني خوانده مي شود به معاملات و روابط حقوقي بين اشخاص كشور مي پردازد. طبيعي است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكميت در حقوق عمومي,‌ اكثر مقررات اين بخش از حقوق, از خصلت آمرانه يا به عبارتي از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه كوتاهي از ذكر گرديد, معطوف ساختن ذهن مخاطب به اين سوال است كه آيا با علم به اينكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظيم و ساماندهي قوانين مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم مي توان قايل به اين نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصي و يا زيرشاخه آن است؟ منطقاً جواب منفي است. حقوق ثبت را ديگر نمي توان منحصراً در حيطه خصوصي تعريف و طبقه بندي كرد, زيرا اين رشته حقوقي از ابعاد مختلف با حقوقي از ابعاد مختلف با حقوق عمومي ارتباط پيدا كرده و قواعد آن در غالب موارد, واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومي مرتبط مي باشد. اين ويژگي وجدانش از قلمرو حقوق خصوصي تا به آنجاست كه چنانچه قبلاً تقريرشد, برخي از اساتيد در مفهوم عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول بدون ثبت رسمي آن ترديد كرده و به لحاظ مقررات ثبتي تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفتر خانه منوط و موكول كرده اند.

مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي

مراجع رسيدگي كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عمليات ثبتي كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتي است عبارتند از:

الف- هيات نظارت

ب- شواري عالي ثبت

نظر به اهميت بررسي شرح وظايف و اختيارات مراجع مذكور و تاثيري كه نهادهاي مذكور جهت حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحليل كاركردها و شاخصه هاي رسيدگي به اختلافات ثبتي در اين مراجع          مي پردازيم:

گفتار نخست- هيات نظارت:

يكي از مراجع اداري مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتي رسيدگي مي نمايد هيات نظارت است و هيات مزبور در ماده 6 اصلاحي قانون ثبت به شرح زير پيش بيني شده است: (( براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هياتي به نام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قايم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري ( در حال حاضر به انتخاب رييس قوه قضاييه) تشكيل مي شود. هيات مزبور به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مي نمايد. براي اين هيات يك عضو علي البدل از قضات دادگستري ياكارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري ( در حال حاضر از طرف رييس قوه قضاييه) تعيين خواهد شد)). همچنين ماه 25 قانون مذكور حدود صلاحيت و وظايف هيات نظارت را در 8 بند و 5 تبصره به تفصيل مشخص كرده است كه قبل از بررسي اجمالي اين موارد, متذكر مي گردد اشتباهات ثبتي منتهي به طرح در هيات نظارت از يك سنخ نيست , بلكه اين اشتباهات بر دو نوع هستند:

الف- اشتباهات غيرموثر در جريان ثبت ملك,

ب- اشتباهات موثر در جريان ثبت ملك , كه در مورد اخير بطور كلي جريان ثبت باطل و تجديد مي شود ,‌ مثل اشتباه در هويت متقاضي ثبت يا اشتباه در موقعيت استقرار ملك مورد درخواست ثبت يا اشتباه در نوع ملك ( دكان , باغ , خانه و … ) يا اشتباه در شماره اصلي ملك و يا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت. در خصوص اشتباهات غير موثر نيز هيات نظارت راساً دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر مي نمايد, مانند اشتباه در تاريخ يا نام كوچك افراد و يا از قلم افتادگي پلاك ثبتي كه در اظهار نامه صحيحاً قيد شده و در آگهي اشتباه ثبت شده است.

اما موارد صلاحيت هيات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:

بند يك- اختلاف در پذيرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و يا اشتباه در پذيرش آن و يا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,

بند دو- تشخيص نوع اشتباهات (به اين معني كه از نوع موثر است يا غير موثر) در جريان مقدمات ثبت املاك,

بند سه- وقوع اشتباهات قلمي در موقع ثبت ملك يا انتقالات بعدي و يا مغايرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمي با حكم نهايي دادگاه , ( شايان ذكر است در اين مورد هم هيات نظارت پس از رسيدگي و احراز اشتباه , دستور اصلاح ثبت دفتر املاك وسند مالكيت را صادر مي نمايد) ,

بند چهار- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است , در اين مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند , هيات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر مي نمايد و الا به ذينفع اخطار مي كند كه براي رفع اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد كرد.

بند پنج- در خصوص تشخيص وقوع تعارض در اسناد مالكيت , كه مي تواند با توجه به مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب سال 1333 و اصلاحات بعدي سند مالكيت معارض بطور كلي نسبت به يك ملك يا بعض آن صادر شود, يا تعارض در حدود املاك مجاور يا حقوق ارفاقي صورت گرفته باشد. در خصوص وقوع تعارض موضوع درخور اهميت اين است كه سند مالكيت ثبت مقدم تا موقعي كه به موجب حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكيت ثبت موخر تا زماني كه طبق حكم نهايي نسبت به صحت آن حكم اصدار نيافته سند معارض تلقي مي شود. ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهي از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتباً اعلام كرده, و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيات نظارت ارسال نمايند. در اين خصوص چنانچه بنا به تشخيص هيات نظارت و شورايعالي ثبت وقوع تعارض محرز تشخيص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهي طرح دعوي را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسليم نمايند, در غير اين صورت دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند با ارائه گواهي عدم طرح دعوي از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد. قابل ذكر است كه دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه حق انجام معامله را دارد, ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند تنظيمي قيد نمايند كه نسبت به مورد سند مالكيت معارض صادر شده است و تا تعيين تكليف نهايي به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد ( و به همين ترتيب نسبت به انتقالات بعدي عمل خواهد شد.) بديهي است دارنده سند مالكيت موخر تا تعيين تكليف نهايي در مراجع قضايي حق انجام هيچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد ليكن واگذاري حقوق متصوره به ديگري بلامانع مي باشد.

بند شش- ششمين مورد صلاحيت هيات نظارت رسيدگي ورفع اشتباهي است كه در جريان عمليات تفكيكي املاك رخ مي دهد و به انتقال رسمي با ثبت دفتر املاك منتهي مي گردد در اين خصوص هيات نظارت در صورتي كه رفع اشتباه به حقوقي كسي خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصميم خواهد كرد و الا براي رفع اشتباه به ترتيب قانوني و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.

بند 7- هفتمين مورد از موارد صلاحيت هيات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين مي باشد. بديهي است اين تصميم تا آنجايي مجاز خواهد كه نسبت به ماهيت حقوق افراد خلل ايجاد نكند و الا به درانده سند و ذينفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضايي اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند 8 ماده 25 در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي ثبتي نظريه رييس اداره ثبت مربوط در هيات نظارت استان قابل اعتراض مي باشد.

بند 8- مورد اخير وظايف هيات نظارت , رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رييس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائي است كه بر عهده هيات موصوف است.

در انتهاي اين گفتار يادآور مي گردد كه:

1-محل تشكيل جلسات هيات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكيل خواهد شد,‌(ماه 2 آيين نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض در هيات نظارت) .

2-مفاد آراء هيات نظارت بايد به ترتيب صدور با ذكر شماره و تاريخ در دفتر ثبت آراء هيات نظارت قيد و به امضاي صادر كنندگان برسد.

3-راي هيات نظارت داراي مقدمه اي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بايستي منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آرا نباشد, نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد گردد.

4-آراء صادره بايد مستند به قانون بوده و در آن صريحاً قيد شود كه راي قطعي است يا قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است.

گفتار دوم- شواري عالي ثبت:

يكي ديگر از مراجع اداري رسيدگي به مسايل و اشتباهات و اختلافات ثبتي شواري عالي ثبت است. طبق ماده 25 مكرر اصلاحي قانون ثبت, شواري عالي ثبت فقط مرجع تجديد نظر نسبت به آراء هيات نظارت خواهد بود كه داراي دو شعبه به شرح زير است:

1- شعبه مربوط به املاك      2- شعبه مربوط به اسناد

طبقه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت: (( آراء هيات نظارت فقط در مورد بندهاي 1 , 5 , 7 مذكور در ماده 25 بر اثر شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت خواهد بود ولي رييس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هيات هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي نمايد و در صورتي كه راي هيات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده مي شود و در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هياتهاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود)). با توجه به مقررات مذكور و نيز مطالبي كه در گفتار مربوط به هيات نظارت گفته شد, نكات زير در خور توجه است:

1-تصميمات هيات نظارت (جز درمورد بندهاي 1 , 5 و 7 ) پس از مهلت 20 روز از تاريخ الصاق در تابلوي اعلانات ثبت محل براي اطلاع ذينفع قطعي است و در شوراي عالي ثبت قابل تجديد نظر نمي باشد.

2-وصول شكايت از ناحيه ذينفع چنانچه قبل از اجراي راي باشد, اجراي راي را موقوف مي نمايد و رسيدگي و تعيين تكليف با شوراي عالي ثبت خواهد بود. هر گاه شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي راي هيات نظارت را تاييد نمايد, عمليات اجرائي تعقيب مي گردد.

3-در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهاي 1 , 5 و 7 ماه 25 اصلاحي قبل از اجراي راي اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتي را با كليه سوابق به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال خواهد داشت.

4-به طور كلي رسيدگي هاي هيات نظارت واجد جنبه ترافعي نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخيص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه مي گردد و به همين جهت مي توان تصميات هيات نظارت را شبه قضايي تلقي كرد.

5- شواري عالي ثبت علاوه بر صلاحيت تجديد نظر در آراء هيات نظارت در مواردي هم كه بنا به ارجاع مدير كل ثبت, آراء هيات هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ايجاد وحدت رويه رسيدگي كرده و اتخاذ تصميم خواهد كرد. در خصوص اين قبيل آراء شواري عالي ثبت , چنانچه راي هيات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت اقدام خواهد شد. نكته قابل توجه اين است كه تصميمات شوراي عالي ثبت كه در مقام وحدت رويه اتخاذ گرديده است, در موارد مشابه براي هيات هاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود. در پايان متذكر مي گردد:

1-هر يك از شعب مذكور از 3 نفر كه دو نفر از قضات ديوانعالي كشور به انتخاب رييس قوه قضاييه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكيل مي گردد بنابراين بر خلاف هيات هاي نظارت كه در هر يك از ادارات كل مناطق ثبتي تشكيل و نتيجتاً داراي شعب متعدد است, شواري عالي ثبت فقط داراي دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكيل مي شوند.

2-جلسات شواري عالي ثبت حداقل هفته اي يكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكيل مي شود.

مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلاف و اشتباه ثبتي مطرح در مراجع قضايي:

بررسي نمونه راي و دعوي مطروحه در مراجع قضايي آخرين قسمت اين گفتار را تشكيل مي دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخيص وجود اشكال در تنظيم سند رسمي و اخطار به ذينفع مطابق بند 7 ماه 25 صورت گرفته است. هيات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شميران در تاريخ 9/3/75 مبادرت به صدور راي شماره 9751 نموده است: (( با توجه به محتويات پرونده اجرايي مفاد سند مورد گزارش نياز به رسيدگي و اظهار نظر قضايي است. اين راي طبق بند 7 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت صادر گرديده و در صورت شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شورايعالي ثبت است. )) و اما جريان قضايي منتهي به راي مذكور: در جريان اجراي مقررات ماده 45 آيين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1317 در خصوص يك قطعه زمين پلاك ثبتي شماره 2112 فرعي از 3467 اصلي بخش 11 تهران به مساحت 1318 متر مربع كه قسمتي از آن جزء خيابان گرديده و جزئي هم در اختيار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكيت جديد و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گرديده است كه سند انتقال رسمي شماره 12358 مورخ 2/4/58 دفتر خانه 187 تهران كه به موجب آن ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامي مهكان به آقاي X و خانم Y بصورت بيع قطعي انتقال يافته است در واقع مربوط به انتقال يكدستگاه موتور سيكلت هوندا مدال 1359 به شماره شهري 7886 تهران 71 مي باشد. به علاوه معلوم شد كه دفتر خانه 187 در تاريخ 2/4/58 تعطيل و فاقد هر گونه فعاليتي بوده است و سند شماره رسمي 12358 ارتباطي به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهي از مراتب مذكور چگونگي و صدور سند رسمي شماره 12358 اشعاري , مورد را در هيات نظارت مطرح و همانطوريكه در ابتداي اين بحث اشاره شد هيات نظارت رسيدگي و اعمال نظر قضايي را درخصوص مورد ضروري تشخيص داد و با اخطار به دو خريدار سند, مذكور مقرر گرديد جهت تعيين تكليف به دادگاه صالح مراجعه نمايند. خريداران كه زن و شوهر  مي باشند در تير ماه سال 1375 دادخواستي به طرفيت اداره ثبت شميران و شركت سهامي خاص مهكان ( فروشنده ) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بيع در دفتر اسناد و املاك مطرح مي نمايند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتي و سوابق مطرح در هيات نظارت خواستار صدور حكم شايسته مي شوند. شعبه 204 دادگاه عمومي سابق تهران طي دادنامه شماره … با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه 187 تهران , سند رسمي شماره 12358 را فاقد اركان قانوني اسناد رسمي تشخيص و به اعتبار امضاء متعاملين , در حد سند عادي واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوي نسبت به اداره ثبت خوانده ديگر (شركت مهكان) را بلحاظ عدم دفاع و ايراد نسبت به دعوي و دادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمي پلاك ثبتي 2112/3467 بخش 11 تهران مي نمايد. در اين مرحله از رسيدگي شركت مهكان با انتخاب وكيل و طرح دادخواست واخواهي و با داعيه عدم آگاهي از مفاد دادنامه صادره (كه غيابي بوده است) و نيز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعوليت آن امضاء منتسب به مدير عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسيدگي به ادعاي مذكور گرديده است. كه چون خريداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند براي لاك ومهر آن خودداري كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوي خارج كرده و با فسخ دادنامه غيابي واخواندگان را در دعوي مطروحه بي حق تشخيص داده است كه نسبت به اين راي تجديدنظر خواهي صورت گرفته و شعبه 18 دادگاه تجديد نظر استان تهران پس از رسيدگي هاي لازم طي دادنامه شماره … نتيجتاً راي تجديدنظر خواسته راتاييد كرده است. نكات درخور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجديد نظر اين است كه:

1-دادگاه استان سندي را كه در دفترخانه تنظيم و خلاصه معامله آن از طريق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابليت ثبت در دفتر املاك تشخيص داده است و سند موضوع دعوي تجديدنظر خواهان ها اساساً داراي تاريخي است كه در آن زمان دفترخانه تعطيل بوده است. بنابراين اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد 21 و 22 قانون دفاتر اسنادرسمي سردفتر كه رعايت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.

2-دادگاه استان اساساً ورود به رسيدگي جهت تشخيص اصالت سند را ضروري ندانسته و به لحاظ بي اعتباري سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بيع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظيم آن در دفترخانه و عدم جري شرايط لازم براي تنظيم اسنادرسمي مردود دانسته است.

مبحث اول: شناسايي كلي مقررات ثبتي

براي شناخت حقوق ثبت بايد مراتب زير را مورد توجه قرار داد:

1-حقوق ثبت حقوق ماهيتي نيست بدين معني كه در اين رشته حقوقي مفاهيم حقوقي توضيح داده نمي شود. مباني و مفاهيم حقوقي را مي بايد در حقوق مدني جستجو كرد, به اين اعتبار حقوق ثبت را مي توان از جمله مقررات شكلي و مرتبط با ساختار سازمان ثبت تعريف كرده و مورد شناسائي قرار داد.

2-حقوق ثبت عليرغم وابستگي مفهومي به حقوق مدني, از حيطه مقررات حقوق خصوصي خارج بوده و مجموع مقررات آنرا     مي توان در زمره حقوق عمومي دسته بندي و طبقه بندي كرد.

3-ساختار تشكيلاتي سازمان ثبت و بع تبع آن دفاتر اسناد رسمي ويژگي خاصي براي مقررات ثبتي ايجاد كرده است كه مي توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقي كرده و همراه با آمريت, مرتبط با نظم عمومي دانست.

4-بديهي است مقرراتي كه با نظم عمومي مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگي اعمال و اجرا آن بصورت مستقيم و قاطع ظاهر مي گردد.

5-نظارت و مداخله دولت در اعمال واجراء مقررات ثبتي ايجاب مي نمايد كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلين وزارتخانه ها و سازمان هاي دولتي و يا شركت ها و نهادهاي وابسته به دولت و نيز مسئولين تشكيلات مرتبط با حقوق عمومي مثل شهرداري ها نسبت به قوانين و مقررات ثبتي آگاهي و شناخت نسبي داشته و بنا به مورد از عدول و ناديده گرفته شدن مقررات مذكور پرهيز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجراي قوانين مذكور مسئول باشند. در اين مورد ميتوان به مواد 22 و 48 قانون ثبت و نيز مقررات مواد70 , 71 , 72 و 73 قانون مذكور و نيز مواد 92 , 93 و 95 همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتي محسوب مي شوند كه مامورين قضايي و اداري و ساير قواي دولتي مكلف به شناخت و اجراي آن مي باشند. با مقدمات مذكور نتايج زير استنتاج مي گردد:

الف- تعريف مباني حقوقي عقود و قراردادها از حيطه قوانين ثبتي خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدني است.

ب-مفهوم حقوقي سند و شناسائي ارزش و اعتبار آن و تقسيم اسناد رسمي به عادي قابل اجراء وذمه اي و شرطي-رهني و … و نيز مفهوم معاملات قطعي-شرطي با حق استرداد (تبصره يك ماده 33 قانون ثبت) رابايد در مباني حقوق مدني بدست آورده و با توجه به اين دو نتيجه ارتباط بنيادي قوانين ثبتي با مقررات قانوني مدني آشكار مي گردد.

مقدمه- به جهت اهميت واعتباري كه نوشته (مكتوب) در روابط حقوقي- مالي – اداري و شخصي افراد (اعم از حقوقي وحقيقي) دارد بحث دقيق درخصوص آن از ابعاد مختلف ضرورت داشته وشناخت دقيق و تحليلي نوشته به مفهوم وسيع كلمه و سند در معني حقوقي براي كارآموزان وكالت و كساني كه به نحوي در ارتباط با دادگاه ها به عنوان نماينده حقوقي مداخله دارند لازم مي باشد.

عناوين بحث

تقسيم مسائل به اجزاء كوچك و كوتاه براي درك بهتر موضوع اجتناب ناپذير به نظر مي رسد. از اينرو كار بررسي را در قسمتهاي زير پي خواهيم گرفت:

1-تعريف حقوقي سند

در مجموعه مقررات موضوعه ممكليتي منحصراً در ماده 1284 قانوني مدني سند تعريف شده است, ( سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد. ) و بلافاصله قانونگزار در ماده 1285 قانون مذكور براي جلوگيري از ايجاد اشتباه در مفهوم حقوقي سند شهادت نامه را از اعداد اسناد خارج كرده و اعتبار آن را به شهادت محدود كرده است.

2-كاربرد سند در قوانين

علاوه بر قانون مدني كه در مقام تعريف و تقسيم انواع اسناد و اعتبار آن از جهت شكلي وماهوي منبع اصلي براي شناخت سند محسوب مي شود. در قوانين ديگري از جمله قانون آيين دادرسي مدني و مجموعه مقررات ثبتي وقانوني تاري از سند بطور كلي نام برده شده است كه ورود به آن براي آگاهي گسترده از مفهوم سند ضروري است.

3- انواع سند

در يك تقسيم بندي كلي قانوني مدني سند را به رسمي و عادي تقسيم كرده و بدون اين كه تعريفي از سند عادي ارائه دهد با تبيين سند رسمي به اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد ( ماده 1287) ساير اسناد را عادي توصيف كرده است و با بياني كلي قانونگزار اعتبار سند را به عدم مخالفت با قوانين موكول كرده است (1288 ق م ). بنابراين مي توان اينطور استنباط كرد كه سند مفهوم وسيعي دارد كه اعم است از سند معتبر و غير معتبر و قابليت استناد به هر نوشته در دعوي لزوماً به معني قابليت اعتبار آن نيست. توضيح آن كه مواد 206 الي 228 قانون آيين دادرسي مدني در 4 بند به عنوان مبحث سوم به اسند تخصيص يافته است كه عبارت است از مواد عمومي – انكار و ترديد – ادعاي جعليت – و رسيدگي به صحت و اصالت سند كه از حساب ها ودفاتر نيز در بند الف (مواد عمومي)‌ نام برده شده است كه فصل اول و دوم با دوم قانون تجارت در مقامتوضيح و تشريح دفاتر تارتي و دفتر ثبت تجاري انواعي دفاتر تجاري و دفاتر ثبت تجاري را معين نموده است. ماده 14 قانون مذكور به اين امر صراحت دارد كه دفاتر مذكور درماده 6 و ساير دفاتري كه تجار براي امور تجارتي خود به كار مي برند در صورتي كه مطابق مقررات اين قانون مرتب شده باشد بين تجار در امور تجاري سنديت خواهد داشت ودر غير اينصورت فقط به عليه صاحب آن معتبر خواهد بود. بنابراين از نظر شكلي براي اعتبار دفتر تجاري رعايت تشريفات مذكور در ماده 11 ( از لحاظ امضاء نماينده اداره ثبت) ونمره بندي و شمارش اوراق و منگنه شدن و قيد كليه اعداد حتي تاريخ با تمام حروف مطابق ماده 12 قانون تجارت ضرورت دارد.

1-3) انواع اسناد رسمي و اسناد در حكم سند رسمي

همانطوري كه قانونگزار در ماده 1287 تصريح كرده است است اسنادي كهع در ادارات ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد رسمي محسوب مي گردد با اين ترتيب مي توان در يك تقسيم بندي كلي اسناد رسمي را در سه مجموعه طبقه بندي كرد: الف- اسنادي كه در ادارات ثبت اسناد واملاك تنظيم شده اند مثل سند مالكيت و اجرائيه ثبتي ب- كليه اسنادي كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشند مانند كليه معاملات و قراردادهائي كه طرفين در دفترخانه اسنادرسمي مكتوب و تنظيم كرده باشند ج- اسناد تنظيم شده نزد ساير مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و منطبق با مقررات قانوني مثل سند مالكيت اتومبيل يا سند ازدواج و طلاق و نظائر آن

2-3) قانونگزار در مورد بعض اسناد عادي بنا بر مصالحي آنها را در حكم سند رسمي شناخته است كه چك به عنوان سند غيررسمي از اين جمله مي باشد ومطابق مقررات آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي دارنده مي تواند با ارائه اصل و فتوكپي مصدق چك و برگشتي آن از اداره ثبت محل درخواست صدور اجرائيه نمايد. همچنين امكان صدور اجرائيه جهت پرداخت هزينه هاي مشترك بهاستناد قانون تملك آپارتمان ها به استناد اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده برابر آيين نامه مذكور مقدور مي باشد و نيز قراردادهاي عادي كه بين بانك ها و مشتريان در اجراي ماده 15 قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب سال 1362 و الحاق چهار تبصره به آن تنظيم شده باست در حكم سند رسمي بوده و بر اساس آن طبق ماده 199 آيين نامه اشعاري امكان صدور اجرائيه ثبتي وجود دارد. قابل ذكر است كه مطابق ماده 1291 ق م اسناد عادي در دو مورد اعتبار سند رسمي را داشته درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنها معتبر است.

اول-اگر طرفي كه سند بر عليه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب اليه تصديق نمايد.

دوم-هر گاه درمحكمه ثابت شود كه سند مزبور را طرفي كه آن را تكذيب يا ترديد كرده في الواقع امضاء يا مهر كرده است.

4-ضرورت تنظيم سند رسمي

يكي از مباحث حقوقي مهم در مورد اسناد بحث اجباري بودن ثبت آنها در مواردي است كه در موارد 46 و 47 قانون ثبت پيش بيني شده است. اهميت اين بحث از بعد قضايي اين است كه قانونگزار در ماده 48 قانون مذكور بصورت آمرانه تاكيد كرده است كه سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. به جهت كاربردي و رفع شبهه و اشكال در برخورد با اسناد موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت اقتضاء دارد كه اين مبحث به شركتنامه هاي عادي تنظيمي بين افراد و نيز قراردادهاي مشاركت مدني منعقده بين شركت هاي دولتي (شركت عمران شهرهاي جديد) و اشخاص كه بصورت عادي مي باشد تخصيص داده شود ودر خصوص مفهوم عدم قابليت استناد اين قبيل اسناد در محاكم و ادارات توضيحات لازم داده شود.

الف- در ماده 41 آيين نامه اجرائي قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرصه مسكن چنين آمده است: (تفاهم نامه ياقراردادهاي واگذاري زمين با حدود اربعه مشخص از طرف وزارت مسكن و شهرسازي براي پرداخت تسهيلات بانكي در حكم سند رسمي تلقي و بانك هاي عامل مي توانند به استناد قراردادهاي ياد شده و در صورت عدم ايفاي تعهدات از طرف بهره برداران مطالبات خود را در صورت لزوم از طريق تملك ملك ( اعم از اعيان و حقوق عرصه ملك) تبديل به حال و وصول نمايند.)

ب-در ماده 19 آيين نامه اجرائي قانون ايجاد شهرهاي جديد در ارتباط با قراردادهاي واگذاري زمين با متقاضيان احداث مسكن پيش بيني گرديده كه: (اوراق قرارداد واگذاري زمين در شهرهاي جديد در مراحل مرتبط با اعطاي تسهيلات بانكي و تسهيلاتي كه سازمان تامين اجتماعي به مشمولان قانون تامين اجتماعي مي دهد و يا ساير سازمانها يا موسسات اعتباري به مشتريان خود اعطا مي كنند در حكم سند رسمي بوده و شركت وابسته مجاز است اسناد تنظيمي را منحصراً از جهت تجويز رهن امضاء نمايد و در هر حال در صورت عدم انجام تعهدات از نايحه وام گيرنده سازنده شهر جديد يا جانشين بانك يا سازمان يا موسسه اعتباري وام دهنده بايد شخص ديگري كه از ناحيه آنها معرفي مي شود به جاي متقاضي يا خريدار موافقت خواهد نمود). ملاحظه مي شود كه در مواد يادشده صراحتاً اين اسناد واگذاري زمين در حكم سند رسمي شناخته شده اند به همين جهت ممنوعيت پذيرش ادارات دولتي و دادگاه ها در خصوص اين قبيل اسناد منتفي مي باشد.

5- حدود اعمال مقررات ماده 48 قانون ثبت

اينكه قانونگزار در ماده 48 قانون ثبت اسنادي را كه بايد به ثبت برسند و به ثبت نرسيده اند در ادارات و محاكم قابل پذيرش ندانسته باين مفهوم است كه از اين اسناد به عنوان دليل ثبوت مالكيت وذينفع بودن در تحصيل خواسته ماهوي نمي توان استفاده كرد. بطور مثال مبايعه نامه ملك ثبت شده به عنوان مستند درخواست صدور حكم تخليه و يا خلع يد ومطالبه اجرات المثل از مستاجر ومتصرف قابليت استناد ندارد ليكن اين ممنوعيت ومحدوديت در موارديكه دارنده سند عادي عليه طرف قرارداد شكايت كيفري تحت عناوين كلاهبرداري يا انجام معامله معارض ( مقررات ماده 117 قانون ثبت ) يا دعوي الزام طرف به تنظيم سند انتقال رسمي و يا ادعاي فسخ معامله مطرح مي نمايد وجود نداشته و در اين مورد تعمق در نوع خواسته و كيفيت ادعا حائز اهميت است.

6-تكليف مشاركت هاي عادي مدني در مواقع بروز اختلاف

عليرغم محدوديت و ممنوعيت تنظيم سندرسمي در مورد شركت هاي مدني موضوع بند 2 ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاك غالباً افراد در روابط تجاري و كسبي خود با تنظيم قراردادهاي عادي بصورت شركتنامه فعاليت مي نمايند. نكته قابل توجه اين است كه در اين قبيل مشاركت هاي مدني مالكيت شركاء نسبت به آورده خودعيناً باقي مي ماند. به عبارت دقيق اثر ثبت شركتنامه و رسميت آن اينستكه مالكيت نسبت به آورده شركاء حالت اختصاصي خود را از دست داده و شركاء نسبت به جزء جزء آورده هاي مشترك مالكيت مشاعي پيدا مي كنند و در صورت انحلال شركت مي بايد نسبت به كل اموال شركت تقسيم بر اساس ضوابط قانوني صورت گيرد در حاليكه در شركت هاي مدني كه قراردادهاي آن به ثبت نرسيده است در زمان انحلال شركت و قطع فعاليت مشترك, هر شريك مالك آورده اختصاصي خود بوده و نيازي به تقسيم اموال كه حالت اشاعه ندارد نخواهد بود.

مبحث دوم: معاملات صوري به اعتبار حاكميت مقررات ثبتي و مقايسه آن با معاملات صوري موضوع ماده 218 قانون مدني و نيز مقررات قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب 10/8/1377 آيين نامه اجرائي موضوع ماده 6 قانون مذكور.

در ماده 218 قانون مدني, قانونگزار با بيان اين امر كه چنانچه معلوم شود معامله با قصد فرار از دين به طور صوري انجام شده آن معامله باطل است, بطور صريح اشاره به معامله صوري نموده و به جهت فقدان قصد در انجام معامله, آن معامله را باطل اعلام كرده است. در همين ارتباط در ماده 4 قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب سال 1377 مقرر گرديه است كه (هر كس با قصد فرار از اداي دين و تعهدات مالي موضوع اسناد لازم الاجرا و كليه محكوميت هاي مالي مال خود را به ديگري انتقال دهد به نحوي كه باقيمانده اموالش براي پرداخت بدهي او كافي نباشد عمل او جرم تلقي و مرتكب به چهارماه تا دو سال حبس تعزيري محكوم خواهد شد) و در انتهاي ماده, قانونگزار انتقال گيرنده را نيز در صورت علم به موضوع شريك جرم شناخته و در اين فرض چنانچه مال در ملكيت انتقال گيرنده باشد عين آن و در غير اينصورت قيمت يا مثل آنرا از اموال او بابت تاديه دين طلبكار قابل استيفاء دانسته است كه در واقع به مفهوم بي اعتباري معامله و بلااثر بودن اثر آن و نفي مالكيت انتقال گيرنده است. در واقع قانون براي صحت هر معامله شرايطي را اساسي مي داند كه عبارتند از قصد طرفين و رضا و اهليت آنها و موضوع معامله يعني مال يا عملي كه طرفين تعهد تسليم يا ايفاء آنرا مي كنند. بنابراين چنانچه طرفين معامله قصد تسليم مال يا ايفاء تعهد واقعي نداشته باشند بديهي است كه معامله اي تحقق نيافته و عمل ظاهري بلحاظ فقدان محتوي , صوري محسوب مي گردد. اين بحث در مقررات ثبتي بصورت دقيق تر و گسترده در مواد 33 . 34 مكرر بع بعد قانون ثبت مورد بررسي قرار گرفته (به ماده واحده قانون اصلاح ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مكرر آن مصوب اسفند ماه سال 1386 توجه شود ) و قانونگزار با لحاظ قصد واقعي طرفين , مالكيت انتقال دهنده را باقي ومفروض تلقي كرده و حق درخواست ثبت ملك را را انقال دهنده دانسته است و تبصره ماده 33 با عدول از ظاهر معاملات ,‌اين قبيل معاملات را مشمول جميع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد مي داند. بديهي است در اين مورد بر خلاف ظاهر نوشته و سند اعم از عادي يا رسمي, ملاك امر واقعيت حاكم به رابطه طرفين مي باشد. ( العقود تابعه للمقصود) و قاعده فقهي (ما قصد لم يقع و ما وقع لم يقصد) نيز مويد همين امر مي باشد. در خصوص معاملات با حق استرداد توضيحات زير ضروري است:

1-اين قبيل معاملات موجب انتقال مالكيت به خريدار نيست و وجود شرط براي فروشنده حكايت از اين امر دارد كه فروشنده بعلت نياز مالي در واقع در قالب بيع ملك خود را عملاً براي مدت استفاده از خيار در رهن خريدار قرار داده است و با وجود حق عيني خريدار درخواست ثبت از فروشنده پذيرفته مي شود.

2- بديهي است چنانچه فروشنده در مهلت مقرر از حق خيار ( به ماده واحده اصلاحي توجه شود) استفاده نكند خريدار مي تواند براي وصول طلب خود از طريق دفترخانه تنظيم كننده سند درخواست صدور اجرائيه نمايد.

3-اجرائيه صائره مركب از اصل طلب و اجور ايام تصرف فروشنده خواهد بود. البته در ماده 34 قانون ثبت به خسارت ديركرد اشاره شده است كه شوراي نگهبان آنرا خلاف شرع تشخيص داده است.

4-درواقع معاملات با حق استراداد كه نمونه معمول آن اسناد استقراضي بانكي است از دو عقد قرض و رهن تشكيل شده است كه راهن مي تواند قرض گيرنده يا شخص ثالثي باشد كه ملك خود را براي دريافت وام در اختيار بانك به نفع وام گيرنده قرار داده است.

5-در معاملات با حق استرداد نسبت (اين مقررات اصلاحي ماه 34 مكرر حذف شده است) به اموال غيرمنقول مهلت بازپرداخت وام و فك رهن از ملك 8 ماه است و چنانچه ظرف ششماه بدهكار قادر به بازپرداخت نباشد مي تواند فروش ملك را از طريق مزايده درخواست نمايد.

6-نظر به اينكه بموجب ماده 34 قانون ثبت (با اصلاحات انجام شده مساله انتقال ملك به خريدار بلحاظ عدم درخواست مزايده موضوعاً منفي شده است) در فرض عدم درخواست مزايده بعد از انقضاي مهلت 8 ماه كه مي تواند معلول فوت – بي اطلاعي و يا عدم ابلاغ واقعي اوراق اجرائيه باشد قانونگزار با اخذ كليه حقوق و عوارض و هزينه هاي قانوني انتقال ملك را به خريدار پيش بيني كرده است كه اغلب موجب به عدالتي و تملك غير عداله ملك ارزنده در قبال طلب ناچيز مي باشد. فتاواي شرعي در حرمت چنين نقل و انتقالاتي از حضرت امام خميني و آقاي شاهرودي رياست محترم قوه قضاييه داده شده است كه در صورت عدم برابري ارزش وثيقه با وام و طلب بستانكار انتقال غير شرعي بوده و قابليت اجرا ندارد و به ادارات ثبت بخشنامه شده است كه با لحاظ مقررات ماده 781 قانون مدني مي بايد با انجام مزايده نسبت به وصول طلب اقدام كرده و مازاد ارزش ملك را به بدهكار مسترد نمايد ( دستور مورخ 12/9/86)

قبل از اينكه در خصوص اسناد مالكيت معارض و مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب 1333 توضيح داده شود ضرورت دارد بعرض برسانم كه به موجب ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1310 براي رسيدگي به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك كشور در مقر هر دادگاه استان هياتي بنام هيات نظارت مركب از رييس ثبت استان و يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشكيل مي شود كه اين هيات به كليه اختلافات واشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مي كند. براي اين هيات يك عضو علي البدل از بين قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف قوه قضاييه تعيين خواهد شد. ماده 25 قانون ثبت حدود صلاحيت و وظايف هيات نظارت را در 8 بند تعيين كرده است كه بندهاي 2 و 4 و 5 و 6 آن در اين مورد در خور توجه است:

بند 2- هر گاه هيات نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح مي گردد.

بند4-اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيات نظارت مطرح مي شود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند هيات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي نمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذينفع اخطار مي كند كه مي تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد كرد.

بند 5- رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت باصل ملك – خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيات نظارت است.

بند6- رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت در دفتر املاك شود با هيات نظارت است. مشروط بر اينكه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند.

ماده 2 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي واسناد مالكيت معارض مقرر داشته است كه در كليه موارديكه هيات نظارت طبق بند 2 ماه 25 اصلاحي سال 1317 قانون ثبت يا به موجب اين قانون به اشتباهات رسيدگي مي نمايد مي تواند با تعيين فهرستي از نوع اشتباهات كه به نظر هيات موثر يا غير موثر تشخيص گرديده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملك يا اجراء شقوق 5 و 6 و 7 ماه 25 اصلاحي قانون ثبت را به روساي ثبتي كه مقتضي بداند بدهد و بند 7 ماه 25 مقرر داشته كه هر گاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن با مقررات اشكال يا اشتباهي پيش آمد رفع اشتباه و اشكال و صدور دستور لازم با هيات نظارت خواهد بود.

و بالاخره ماده 3 لايحه قانوني مذكور در مورد اسناد مالكيت معارض كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود وحقوق ارتفاقي ترتيبي را مقرر داشته است كه سند موخر الصدور را معارض و سند مقدم را تا زماني كه به موجب حكم نهائي ابطال نشده است معتبر دانسته است.

ماده 6 لايحه مذكور مقرر مي دارد: كسي كه طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملك مزبور معامله نمايد پس از صدور حكم نهائي بر بطلان سند موخرالتاريخ و يا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندي كه تاريخاً موخر است به حكم دادگاه به جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي موردمعامله محكوم خواهد شد ونيز سردفتران اسناد رسمي هم با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض اقدام به ثبت معامله نمايند به انفصال از شغل سردفتري محكوم خواهند شد. ماده 7 قانون ثبت مقرر مي دارد: ((كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد مي شود در دادگاه اداري مورد تعقيب و انفصال موقت كه كمتر از دو سال نخواهد بود و يا انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم     مي شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداري نخواهد شد.)

قسمت اخير بند 2 ماده 3 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدي مصوب سال 1333 چنين مقرر مي دارد: ( … در صورتي كه هيات نظارت يا شورايعالي ثبت در تجديد رسيدگي وقوع تعارض را محرز مي داند ثبت محل كتباً به دارنده سند مالكيت معارض و ثبت موخر ابلاغ مي نمايد.) چنانچه دارنيده سند مالكيت معارض با اخطاريكه طبق مقررات آيين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالكيت شد هم گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالح در مدت مزبور تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسيار مهم است توجه شود كه كل سند باطل نمي شود بلكه مورد تعارض باطل مي شود) در ستون ملاحظات قيمت ملك قيد و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد. چون تعارض سند مالكيت مطابق تعريف ماده مرقوم (ماده 3) ممكن است نسبت به كل ملك يا بعض آن باشد (كل عرصه پلاك يا قسمتي از آن – كل حد شمالي يا جنوبي يا شرقي يا غربي يا جزئي از اين حدود مثلاً 5 متر از طول شمالي با سند مجاور منطبق و همخواني نداشته باشد و يا در مورد حقوق ارتفاقي در سند مقدم حق ارتفاقي براي ملك مجاور (مثل حق عبور يا حق مجري) ذكر نشده باشد ولي در سند ملك مجاور (مجاور شمالي جنوبي شرقي يا غربي) بوجود حق ارتفاق در ملك دارنده سند مقدم تصريح شده باشد. بديهي است سند موخر در موارد تعارض جزئي و يا تعارض در حد و يا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد يعني حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق مي گردد و يا حقوق ارتفاقي مندرج در آن حذف مي شود.

چون بحث تعارض اسناد مالكيت ثبتي وتشخيص وجود تعارض از جمله مسائل دقيق ثبتي است و دعاوي حقوقي و كيفري مربوط به اسناد معارض از پيچيده ترين نوع دعاوي مي تواند باشد در اين جلسه ضمن توضيحات تكميلي نمونه عيني و مسبوق به سابقه 50 ساله يك پرونده ثبتي مربوط به اسناد معارض را تشريح و تحليل خواهيم كرد:

1-گفتيم كه تعارض دو سند مالكيت تشخيص آن با هيات نظارت مستقر در مركز هر استاني است مي تواند نسبت به كل ملك يا جزء ملك (اعم از حدود يا حقوق ارتفاقي يا اصل ملك) باشد و توضيح داده شد كه سند ثبت موخر بر سند معارض است وطبق مقررات قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مالك سند موخر ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار مي شود و اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتباً ابلاغ مي شود.

2-در تكميل توضيحات قبلي يادآور مي شويم كه دفاتر اسناد رسمي مطابق ماده 2 قانون ثبت اسناد و املاك مانند مديران و نمايندگان ثبت هر منطقه جز در محل ماموريت خود نمي توانند انجام وظيفه نمايند واقدامات آنها در خارج از آن اثر قانوني ندارد (نظر غالب اين است كه سر دفتر تهران نمي تواند معاملات شهر ديگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت كند ولي اگر به دفتر خانه اي در تهران آمدند منعي ندارد) بنابراين معاملات مربوط به املاك تهران اگر در شهر ديگري انجام شود اين امر هم تخلف سردفتر را نشان مي دهد وهم مي تواند از جمله مواردي باشد كه ذينفع از طريق دادگاه بطلان ثبت معامله را خواستار شود. به علاوه قرينه اي است بر اينكه معامل و متعامل براي فرار از حقيقتي كه مي تواند منع معامله سند معارض باشد به دفترخانه شهر ديگري مراجعه كرده اند.

3-مساله ديگري اين است كه آيا منظور از اينكه در ماده 5 لايحه قانوني اسناد معارض قانونگزار براي دارنده سند مالكيت معراض انجام معامله را ممنوع كرده است معامله با سند رسمي و در دفترخانه مي باشد. به اعتقاد اينجانب ممنوعيت كلي است و اعم از رسمي عادي مي باشد ( باستثناء صلح حقوق متصوره با ذكر معارض بودن سند).

4-مساله ديگر اين است كه در تعارض نسبت به دو حد يا حقوق ارتفاقي و يا تعارض جزئي ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت مي گيرد و نه كل سند و كل پلاك (مثلاً اگر دوملك در حد شرقي و غربي خود معارض باشند حدي كه قبلاً با تنظيم صورتجلسه تحديد حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملك مجاور ( مثلاً غربي) بايد از آن متابعت نمايد) و در رفع تعارض از جهت قضائي دادگه در همين خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد كرد.

5-مساله ديگر اين است كه عليرغم ممنوعيت معامله دارنده سند معارض قانونگزار در ماده 6 لايحه قانوني مربوط به اسناد مالكيت معارض را در فرض صدور حكم نهائي بر بطلان سند او (به نحوي كه در بالا توضيح داده شد) يا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاريه اداره ثبت ظرف دو ماه جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي معامله تعيين كرده است كه با شكايت شاكي دادگاه مبادرت به صدور حكم خواهد كرد و از مفاد اين ماده اين طور استنباط مي شود كه تا حكم بر بطلان صادر شود مي توان في نفسه معامله را باطل تلقي كرد. ( منظور اين است كه بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملان هم خواهد بود)

6- براي سردفتري كه عليرضغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نموده در قسمت اخير ماده 6 انفصال دائم از شغل سردفتري پيش بيني شده كه تخلف اداري است.

7-و نيز براي كارمندان ادارات ثبت كه عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد شود مجازات اداري انفصال موقت كهكمتر از دو سال نخوهد بود و يا انفصال ابد به تناسب مورد پيش بيني شده است.

8-و بالاخره آخرين بحث اين است كه اين مجازات اداري مانع از اين امر نيست كه اگر معلوم شود اقدامات مامورين و يا سردفتر علاوه بر مخالفت با مقررات مقرون به سوءنيت و تباني با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را از جهت كيفري نيز در مراجع قضايي مورد تعقيب قرار داد. ضمناً قانونگزار اين نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداري نمي داند.

در اختبار حقوق ثبت و امور حسبي كارآموزان وكالت خرداد ماه سال 1384 يكي از دوسوال مطروحه اين بود كه كشاورزان ملك معيني با استناد به شهادت شهود و اطلاعات مطلعين محلي و مستندات ديگر از جمله مدارك اخذ وامهاي كشاورزي در سنوات گذشته براي تهيه كود و بذر به ادعاي تصرفات مالكانه مستمر خود اظهارنامه موضوع ماده 11 قانون ثبت را تكميل و با تعيين محدوده تصرفات و تسليم آن به اداره ثبت محل هر كدام خواستار ثبت محدودده متصرفي شده اند. در مهلت مقرر در ماده 16 قانون ثبت (پس از انتشار اولين آگهي نوبتي) وراث شخصي بر اساس گواهي انحصار وراثت و با تمسك به اسناد و قباله و بنچاق قديمي مربوط به مورث به درخواست ثبت كشاورزان اعتراض كرده اند. از كارآموزان محترم خواسته شده بود, با تحليل مباني امر توضيح دهند وكالت كداميك از طرفين را درخور پذيرش مي دانند. به منظور رفع پاره اي استنباطات احتمالي, اين نكته مورد تصريح قرار گرفته بود كه منشاء تصرفات غاصبانه نبوده و سابقه دعوي خلع يد و تصرف عدواني موجود نيست. در متن سوال به علت مسكوت ماندن چند نكته از جمله احتمال واگذاري اراضي در اجراي مقررات اصلاحات اراضي و نيز عدم تصريح به نحوه تصرفات كشاورزان آن چنانكه در ماده 23 آيين نامه قانون ثبت پيش بيني شده است با وجود تاكيد بر غاصبانه نبودن منشاء تصرفات, كارآ,وزان محترم در استنتاج موضوع به برداشتهاي متفاوتي رسيده بودند. در بررسي دقيق پاسخ اوراق و جريان آزمون شفاهي مشخص گرديد كه تعداد كثيري از كارآموزان با استدلال برتري دلائل معترضين به ثبت بر اماره تصرف قبول وكالت آنها را بر وكالت متقاضيان ثبت اراضي ترجيح داده اند. در حاليكه اماره تصرف خود بالاترين دليل محسوب و با اثبات از دوش متقاضيان ثبت برداشته شده است بعلاوه كارآموزان وكالت در تحليل ارزش اثباتي دلائل حتي در فرض رسمي بودن بعضي مدارك و مستندات معترضين به ثبت به اين نكته بسيار مهم توجه نداشته اند كه ارزش اثباتي اسناد رسمي مربوط به اراضي ثبت نشده و محتواي معاملات مربوط به اين قبيل اراضي با صراحت ماده 88 قانون ثبت نسبت به اشخاص ثالث (ازجمله كشاورزان متصرف) قابليت استناد را ندارد. در واقع در پاسخ به سوال دو مطلب بسيار مهم حقوقي مورد غفلت قرار گرفته بود: الف- امكان و احتمال اعراض اراضي توسط مورث معترضين به ثبت كه نوعاً در اراضي ثبت نشده به لحاظ خشكسالي هاي مستمر و مهاجرت افراد از يك نقطه به نقطه ديگر و ترك طولاني اراضي سابق كشاورزي در سرزمين كم آب ايران امرشايعي است. ب-غيرقابل استناد بودن تاريخ اسناد و مدارك عادي معترضين به ثبت و نيز غير قابل استناد بودن محتواي مستندات رسمي آنها نسبت به اشخاص ثالث (متقاضيان ثبت) با توجه به صراحت مقررات ماده 1305 قانون مدني و ماده 88 قانون ثبت كه دقيق ترين نكته حقوقي قضيه محسوب مي گرديد. در واقع از امتيازات ثبت اراضي و املاك اين است كه با درج مالكيت اشخاص در دفتر املاك ديگر احتمال اعراض از ملك منتفي بوده و اين مالكيت و نقل انتقالات آن از قاعده نسبي بودن خارج شده و نسبت افراد مملكت و اشخاص ثالث واجد اعتبار كامل خواهد بود (مقررات مواد 22 و 72 قانون ثبت اسناد و املاك) بديهي است در قبول وكالت معترضين به ثبت اگر با دلائل كافي ثابت شود كه معترضين به ثبت و مورث آنها علقه معنوي مالكيت خود را نسبت به اراضي متصرفي كشاورزان حفظ كرده اند(في المثل در سنوات گذشته مستقيماً يا به مباشرت ثالث سهم مالكانه خودرا مطالبه كرده اند) يا به اثبات برسانند كه منشاء تصرفات اوليه كشاورزان تلقي از يد مورث آنها بوده است (مثل اجاره ونظاير آن) امكان پذيرش اعتراض و نهايتاً قبول ثبت ملك بنام ورثه متصور خواهد بود.

در پاسخگوئي به سئوالات ثبتي مبتلا به شركت عمران شهرهاي جديد مشاهده شد كه بعض مشكلات در شهرهاي جديد مشترك است از جمله:

الف- مشكل حادث از نقل و انتقال املاكي كه منتقل اليه حق انتقال ندارد ليكن به گونه اي مبادرت به انتقال ملك واگذاري كرده است و مسئولين شهرهاي جديد با خريداران ديگري غير از منتقل اليه اوليه مواجه هستند و بعضاً اين نقل وانتقالات به كرات حاصل مي شود. در جواب اين سئوال بايد به متن قرارداد واگذاري توجه كرد. بديهي است در صورتي كه منتقل اليه طبق قرارداد براي مدت معين ( مثلاً آخرين قسط بدهي يا 3 سال … ) از انتقال ملك واگذار شده منع شده باشد اقدام به واگذاري در واقع تخلف از شرط فعل منفي است كه طبق مقررات كلي براي شركت ايجاد حق فسخ مي نمايد و با اعمال اين حق و بلا اثر شدن قرارداد اوليه نتيجتاً قراردادهاي واگذاري هم فاقد اعتبار خواهد شد. بديهي است اعمال حق فسخ توسط شركت جنبه اختياري دارد و چنانچه شركت و لو به دفعات مخالفتي با انتقال نكند آخرين منتقل اليه قائم مقام منتقل اليه اوليه خواهد بود و شركت قرارداد و سند رسمي انتقال را با خريداري بعدي منعقد خواهد كرد مشروط بر اينكه اين خريدار واجد شرايط قانوني واگذار باشد. قابل ذكر است كه هر واگذاري رسمي در فرض موافقت شركت هزينه مستقل دارد كه قاعدتاً مربوط به منتقل اليه بوده و شركت نبايد پذيراي پرداخت هزينه هاي بعدي باشد. اينكه شركت در چه تاريخي مبادرت به تنظيم سند رسمي واگذاري مي نمايد علي القاعده اين امر بعد از تسويه حساب كامل و پرداخت آخرين قسط بدهي و هزينه هاي مربوط خواهد بود وترتيب اقدام هم معرفي شخص به دفتر خانه و نيز تعيين نماينده جهت امضاء سند با ارائه سند مالكيت اوليه و مادر و دليل سمت مديرعامل مسئول شركت خواهد بود. در همين قسمت بيان اين امر ضروري است كه چنانچه الزام شركت به انتقال مبتني بر حكم قطعي صادره از مراجع قضايي باشد گريزي از تمكيل به آن نيست. در تكميل پاسخ به سوال مرتبط با قراردادهاي واگذاري چند سوال جزئي وفرعي هم مطرح شده است:

الف-در فرض از بين رفتن سند اوليه واگذاري, نقل و انتقالات بعدي چگونه انجام مي شود؟

جواب- پاسخ اين است كه چنانچه نقل و انتقال رسماً صورت گرفته باشد رونوشتي از سند از دفتر خانه تنظيم كننده آن قابل دريافت است ليكن چنانچه سند عادي انتقال اوليه مفقود شده باشد براي انتقالات احتمالي بعدي تاييد رسمي واگذاري توسط شركت ضروري خواهد بود.

ب-اساساً نقل و انتقال املاك در رهن بانك به موجب قانون و راي وحدت رويه ديوانعالي كشور به شماره 620-20/8/76 با توجه به حق عيني مرتهن نافذ نيست و بدون موافقت مرتهن ممكن نيست و دفاتر از تنظيم سند انتقال اين قبيل املاك خودداري       مي كنند ليكن در عمل مشاهد شده است كه نقل و انتقال رسمي با ذكر (حفظ حقوق مرتهن) صورت گرفته است كه با راي وحدت رويه ديوانعالي كشور مغاير است. دومين سئوال مشترك مرتبط با مسائل ثبتي در خصوص مسائل تجميع چند پلاك مجاور ثبتي و يا تفكيك اراضي واملاك مي باشد.

پاسخ- بيان چند نكته ضروري است:

1-تفكيك اراضي واملاك ثبت شده با ادارات ثبت محل وقوع ملك مي باشدكه مطابق مقررات ماده 154 قانون ثبت مبناي اقدام نقشه جامع شهر مي باشد كه از طريق استعلام از شهرداري مشخص مي گردد.

2- در خصوص املاك ثبت نشده در صورت تعدد مالكين و عدم تراضي آنها در امر تقسيم و افراز, امر تقسيم وتعيين سهم هر مالك با دادگاه و از طريق تعديل سهام و كارشناسي و استقراع صورت مي گيرد.

3-اساساً در خصوص املاك ثبت شده چنانچه واحد ثبتي به هر علتي با درخواست تفكيك و افراز ملك مخالفت نمايد مرجع اعتراض دادگاه مي باشد كه با تقويم دادخواست به دادگاه عمومي محل وقوع ملك مي بايد نسبت به تصميم واحد ثبتي اعتراض صورت گيرد.

ماده 6 قانون تاسيس شورايعالي شهرسازي و معماري ايران مصوب سال 51 مقرر مي دارد كه در شهر هائي كه داراي طرح جامع مي باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشه هائي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامع تفصيلي يا هادي تاييد كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد ودر مورد افراز دادگاه ها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند … .

و ماده 101 قانون شهرداريها مقرر مي دارد: ادارات ثبت و دادگاه ها مكلفند در موقع درخواست تفكيك اراضي محدوده شهر و حريم آن , عمل تفكيك را طبق نقشه هائي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. وماده واحده لايحه قانوني راجع به تفكيك و افراز اراضي مورد تصرف سازمانهاي عمران و اراضي شهري استانهاي كشور مصوب سال 58 شوراي انقلاب مقرر مي دارد كه ادارات ثبت واسناد و املاك و شهرداريها مكلفند از نظر تفكيك اراضي كه به موجب قانون سند مالكت اراضي موات شهري در اختيار دولت قرار مي گيرد بدون جلب رضايت مالكين قبلي اقدام نمايند. و بالاخره مقررات قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 57 در ماده 3 هزينه تفكيك مقرر درماده 150 قانون اصلاحي ثبت را در موقع اجراي تصميم قطعي امر افراز توسط واحد ثبتي قابل وصول دانسته است و ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز باشد با تقاضاي هر مالك و به دستور دادگاه فروخته مي شود. اساساً مقررات افراز و فروش مصوب سال 57 ناظر به درخواست مالكين مشاع است و امر تفكيك مربوط به مالك واحد بدون تعيين سهم وتقسيم اجزاء مي باشد. فرق افراز و تفكيك هم در همين امر است.

سومين پاسخ مربوط به چگونگي اجراي مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي و نظامي دولت است ( مصوب سال 58) در خصوص اين مقررات بيان چند امر ضرورت دارد:

1-برنامه هاي عمومي عمراني,‌نظامي شامل برنامه هائي است كه اجراي به موقع آن براي امر عمومي و دستگاه امنيتي (دستگاه اجرائي) لازم و ضروري باشد. ضرورت اجراي طرح مي بايد به تصويب بالاترين مقام دستگاه اجرايي برسد.

2-براي اجراي طرح هاي عممي و عمراني و نظامي (مقررات ماده 9 قانون زمين شهري و ضرورت واگذاري اراضي باير و داير براي ايجاد تاسيات عمومي و عمراني و اداري … مهم است) مي بايد حتي المقدور از اراضي ملي شده يا دولتي (موات) استفاده كرد و عدم وجود اين قبيل اراضي حسب مورد بايد به تاييد وزارت كشاورزي و عمران روستائي و يا سازمان عمران اراضي شهري در تهران و ادارات كل و شعب مربوط در استان ها رسيده باشد ( در خصوص اراضي ملي شده متعاقباً توضيحات لازم داده خواهد شد).

3-براي خريد و تملك اراضي و املاك در مرحله اول توفق بين مالكين و دستگاه اجرائي صورت خواهد گرفت و در صورت عدم توافق توسط هيات كارشناسان رسمي دادگستري كه يك نفر ازطرف مالك و يك نفر از طرف دستگاه اجرائي و نفر سوم با توافق يا در صورت عدم توافق توسط دادگاه انتخاب خواهد شد ارزش ملك تعيين خواهد شد.

4-نكته در خور توجه اين است كه چنانچه بهاي مورد توافق ويا خسارات مالكين هر يك به مبلغ يك ميليون ريال باشد دستگاه اجرائي راساً اقدام به خريد ملك و پرداخت خسارت خواهد كرد و چنانچه مبلغ مورد معامله و خسارت هر يك از مالكين بيش از مبلغ يك ميليون ريال باشد بايد مقررات قانون محاسبات عمومي اجراء شده وهيات مقرر در ماده 71 قانون مذكور مراتب را تصويب نمايند و در هر حال در صورت حصول توافق دستگاه اجرائي حداكثر ظرف مهلت سه ماه مكلف به خريد ملك و پرداخت حقوق ياخسارات خواهد بود و عدم اقدام در مدت مذكور به منزله انصراف محسوب مي شود.

5- ملاك تعيين قيسمت توسط كارشناسان بهاي عادله به قيمت روز تقويم اراضي و ابنيه و تاسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون تاثير اجراي طرح در قيمت آنهاست.

6- حقوق كسب و پيشه و تجارت اشخاص در صورتي تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه اجرائي محل مورد تملك مورد استفاده كسب و پيشه و تجارت باشد.

7- در مورد املاك موقوفه در صورت مجاز بودن به تبديل به احسن به طريق املاك غير وقف و در صورت مجاز نبودن تبديل به احسن از طريق اجاره هاي طويل المدت عمل خواهد شد.

8- در صورت اقتضاء و رضايت مالك بجاي پرداخت وجه عوض اراضي تملك شده از ساير املاك ملي شده دولتي پرداخت خواهد شد در مورد حقوق كسب و پيشه نيز در صورت رضايت صاحب حق دستگاه اجرائي تعهد خواهد كرد كه در صورت اجراي طرح محل كسب مناسبي در اختيار صاحب حق قرار دهد.

9- تصرف و اجراي طرح قبل از انجام معامله در صورتي ممكن خواهد بود كه عدم تسريع در انجام طرح موجب ضرر و زيان جبران ناپذير گردد كه در اين صورت دستگاه اجرائي مي تواند با تنظيم صورتمجلس وضع موجود ملك با حضور مالك يا نماينده رسمي در غياب او با حضور نماينده دادستان و كارشناس رسمي اقدام نمايد و به هر حال مي بايد دستگاه اجرائي ظرف مهلت سه ماه نسبت به پرداخت قيمت عادله طبق نظر كارشناس اقدام نمايد ( مقررات زمين شهري در اين موارد در خور توجه است). در صورت عدم پرداخت , مالكين مجاز به طرح دعوي در مراجع قضايي و توقيف عمليات اجرائي تا زمان پرداخت بهاء مي باشند و محاكم دادگستري خارج از نوبت رسيدگي و مبادرت به صدور حكم خواهند كرد و با پرداخت قيمت تعيين شده بلافاصله رفع توقيف عمليات اجرائي خواهد شد. توضيح-مطابق تبصره 7 و 9 ماده 9 قانون زمين شهري مصوب سال 1366 دولت و شهرداريها در كليه شهرها و شهرك ها زمين مورد نياز خود را پس از تصويب طرح با قيمت منطقه اي تملك مي كنند و بهاي اعياني بر اساس بهاي عادله روز است. پاسخ سوالات مرتبط با مقررات قانون خريد و تملك اراضي براي اجراي برنامه هاي عمراني- عمومي و نظامي

1-مالك اعم از دارنده سند رسمي در جائي كه مقررات ثبتي اجرا شده و يا كساني است كه به عنوان متصرف مالكند و اسناد عادي دارند.

3-دولت مطابق تبصره2ماده 10 قانون زمين شهري از پرداخت ماليات و حق تمبر و هزينه هاي دولتي ومعاملاتي در جريان آماده سازي و تفكيك و فروش اراضي معاف مي باشد.

4-تشكيل شهرك هاي عمران شهرهاي جديد مستند به تبصره 5 ماده 11 قانون زمين شهري است.

دو مبحث ديگر بايد مورد تحليل قرار گيرد:

الف- مباحث مربوط به مقررات مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت

ب-اراضي ملي شده و ارتباط آن با مقررات ماده 12 قانون زمين شهري

الف – در ارتباط با مقررات مواد 147 و 148 (مهلت اعتبار اين مقررات براي مدت 5 سال از سال 78 تمديد شد.) اصلاحي قانون ثبت بيان مطالب زير ضروري است:

1-مقررات اصلاحي مذكور مربوط به سال 1365 است وقانونگزار در مورد كساني كه در اراضي دولتي يا غير دولتي مبادرت به احداث اعياني كرده اند كه به جهت موانع قانوني صدور سند براي آنها ميسور نيست و نيز اراضي كشاورزي و نسقهاي زارعي و باغات اعم از شهري و غير شهري واراضي خارج از محدوده شهر و حريم آن كه مورد بهره برداري متصرفين است و افراد با سند عادي خريداري كرده اند كه به علت موانع قانوني صدور سند مالكيت براي آنها مقدور نيست هياتهائي متشكل از قضات دادگستري و روساي ادارات ثبت در ادارات ثبت هر محل تشكيل شده و با رسيدگي به درخواست هاي افراد و احراز توافق طرفين در انجام معامله مراتب را جهت صدور سند مالكيت به اداره ثبت اعلام مي نمايند.

2-علاوه بر مورد بند بالا ( در تمام موارد چنانچه بين متصرف و سازنده اعيان و مالك اعم از مفروز و مشاع توافق باشد رييس اداره ثبت اسناد و املاك رسيدگي و ارجاع امر به كارشناسي مي نمايد) چنانچه انتقال ملك به نحو مشاع بوده ليكن تصرف بصورت مفروز باشد وهيات توافق مالك يا مالكين مشاع را به تصرف افرازي احراز نمايد با آگهي مورد در صورت عدم اعتراض ظرف يك ماه اداره ثبت مربوط سند مالكيت مفروزي را صادر مي نمايد. بديهي است با وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. در مورد مذكور چنانچه تصرف مفروز مورد تاييد هيات نباشد سند مالكيت مشاعي به دستور هيات توسط اداره ثبت صادر خواهد شد.

3-نكته در خور توجه اين است كه حتي هيات در صورتي كه متصرف قادر به ارائه سند عادي هم نباشد در صورت بلامنازع تشخيص دادن تصرف مراتب را جهت صدور سند به اداره ثبت اعلام مي نمايد و الا موضوع به دادگاه احاله خواهد شد.

4-در هر صورت در فرض عدم حضور مالكين هيات در صورت احراز تصرف مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد كرد و اداره ثبت در دو نوبت مراتب را آگهي نموده و در صورت عدم وصول اعتراض سند مالكيت صادر نموده ودر صورت وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. به هر حال در فرض صدور سند و انقضاي مهلت 15 روز هم حق مراجعه به دادگاه براي متضرر ممكن و مقدور مي باشد.

5-مقررات مذكور در املاك موقوفه نيز جاري بوده و هيات هاي مربوط در صورت موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف (درصورت فقدان متولي) با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم با تعيين اجرت المثل زمين جهت صدور سند مالكيت براي اعياني توسط اداره ثبت اتخاذ تصميم خواهد كرد.

6- در خصوص اعياني هاي احداثي در اراضي متعلق به دولت اولا چنانچه متصرف فاقد محل مسكوني باشد دولت عرصه ملك را به قيمت منطقه اي با ضافه بهاي تاسيسات زيربنائي و تمام شده به سازنده اعياني و متصرف مي فروشد. در صورتيكه متصرف داراي واحد مسكوني ديگري باشد دولت مي تواند عرصه را به قيمت عادله دروز طبق نظر كارشناس بفروشد. (همچنين در صورتي كه متصرف فاقد شرايط واگذاري بوده با تصرف براي استفاده غيرمسكوني است و نيز در خصوص تصرفات داخل در محدوده شهرها و حوزه استحفاظي در مورد تصرفات مازاد بر 1000 متر مربع قيمت روز محاسبه خواهد شد.) حكم اين ماده در صورتي است كه سازمانهاي دولتي و شهرداري ها و ساير موسسات و شركت هاي دولتي به اراضي متصرفي نيازمند نباشد.

7- درخصوص املاك موضوع مواد 147 و 148 كه اداره ثبت مبادرت به صدور راي مي نمايد هرگاه نياز به امر تفكيك باشد هيات ها در واحدهاي ثبتي بدون رعايت تشريفات مربوط و استعلام از شهرداري و رعايت طرح جامع مبادرت به صدور سند تفكيكي خواهند كرد.

ب- در خصوص اراضي ملي شده مسائل زيادي در عمل وجود دارد كه اجمالاً به آن اشاره ميگردد:

1-اغل مشاهده شده است كه بعد از انقلاب و تصويب مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري اعضا كميسيون ماه 12 قانون زمين شهري بدون بررسي و استعلام وضعيت زمين از جهت ملي بودن اراضي را موات اعلام كرده و اسناد مالكيت افراد باطل و سند مالكيت به نام دولت و به عنوان موات صادر مي شود و افراد با مراجعه به دادگاه و اثبتا سبق عمران موفق به تحصيل راي به ابطال راي كميسيون ماده 12 و نيز ابطال اسناد مالكيت موات متعلق به دولت شده اند. در صورتي كه به موجب راي وحدت رويه شماره 681 مورخ 26/7/84 هيات عمومي ديوانعالي كشور: ( عرصه و اعيان كليه جنگلها و مراتع و بيشه هاي طبيعي و اراضي جنگلها كشور جزء امول عمومي محسوب و متعلق به دولت است و لو اينكه قبل از اين تاريخ افراد آنرا متصرف شده و سند مالكيت گرفته باشند … و به صرف تشخيص مزارت مذكئر وقطعيت آن اراضي مذكور در ملكيت دولت قرار مي گيرد و عدم صدور سند مالكيت بنام دولت نافيمالكيت دولت نيست.

2- به موجب راي شمار 76/3 هيات عمومي ديوان عدالت اداري پرونده هاي موضوع ماده واحده ماده 56 قانون سال 1376 تعيين تكليف اراضي احداثي اعم از اينكه داخل محدوده شهرها باشند يا خير مي بايد در هيات موضوع ماده 56 مورد رسيدگي قرار گيرند. (قانون تعيين تكليف اراضي اختلافيث موضوع اجراي ماده 56 قانون جنگلها و مراتع)

يك لايحه دفاعيه

با سلام واحترام,‌در پرونده كلاسه … كه وقت رسيدگي براي … سال 87 تعيين شده است در مقام دفاع مراتب زير به استحضار مي رسد: به نظر مي رسد براي سهولت تبيين مباني دفاع از دعوي مطروحه مكتوب شدن خواسته دعوي و جهات توجيهي آن بطور خلاصه ضروري است: وكلاي محترم خواهان در ستون خواسته و انتهاي دادخواست و استنتاج نهائي دعوي از دادگاه محترم, صدور حكم نسبت به موارد زير را خواستار شده اند ( علاوه بر خسارات دادرسي و حق الوكاله).

الف- ابطال اجرائيه شمار … صادره از دفتر خانه … تهران

ب-ابطال عمليات اجرائي موضوع پرونده اجرائي كلاسه …. اداره اول اجراي ثبت تهران.

ج- اعاده وضع به حالت سابق و وضع يد مجدد موكل نسبت به سه دانگ مشاع موضوع اجاره نامه رسمي …. دفتر خانه… تهران كه عبارت است از يك باب مغازه پلاك ثبتي … بخش 2 تهران واقع در تهران خ اكباتان… به شماره فعلي … ( كه در سندرسمي اجاره … مي باشد)

آقايان وكلاي محترم در توجيه استحقاق موكل به قواعد حقوقي منع دارا شدن بلاجهت و لاضرر متمسك شده و به موادي از قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمي مصوب سال 1322 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 استناد كرده اند. ملخص مباني توجيهي دعوي عبارت است از:

الف- با فوت مستاجر و با وجود تعدد ورثه شخص خواهان ( آقاي الف) ذينفع منافع عين مستاجره و حقوق ناشي از آن (سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت) مي باشد و متعاقب پرونده اجرائي اجراي احكام مجتمع قضايي صادقيه و سند انتقال اجرائي شماره … دفتر خانه … تهران موكل (خواهان) قائم مقام قراردادي ساير ورثه مستاجر متوفي هم شده است.

ب-با حصوي قائم مقامي انحصاري خواهان نسبت به اين جزء ما ترك خوندگان رديف اول الي سوم ( ورثه موجر) در ارتباط با مطالبه اجور معوقه و نيز درخواست صدور اجرائيه ثبتي و عمليات اجرائي بعد از صدور اجرائيه به طرفيت همه ورثه مستاجر متوفي اقدام كرده اند و ابلاغات هم كه مي بايد منحصراً نسبت به خواهان كه به دلالت گذرنامه پيوست دادخواست مقيم خارج از كشور است انجام مي شد بدون توجه به تغيير شماره شهرداري عين مستاجره از شماره … مذكور در سند اجاره به شماره … بصورت جمعي براي همه ورثه صورت گرفته است و با استناد كلي به راي وحدت رويه قضايي شماره 618 هيات عمومي ديوان عالي كشور و بيان اين امر كه موضوع نيازمند اظهار نظر قضايي است. به شرح اختلافات داخلي بين ورثه مستاجر (مورث) نهايتاً صدور حكم به سود موكل را خواستا شده اند.دفاع شكلي و ماهوي دعوي و اشكالات دادخواست در دو قسمت عنوان و توضيح داده خواهد شد:

1-ايراد و اشكال شكلي دادخواست و دعوي

الف-عليرغم صلاحيت عام دادگستري و مرجعيت براي رسيدگي به كليه دعاوي و اشكالاتي كه مي تواند در صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور باشد و با اينكه به عنوان مستند قانوني به مقررات مواد 1 الي 5 و7 قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمي مصوب سال 1322 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اشاره شده است در واقع مباني توجيهي دعوي ايرادات و اشكالاتي (هرچند نادرست وغير موجه و خلاف واقع و غير موثر) به نحوه عمليات اجرائي ثبتي است كه طبق مقررات فصل دوازدهم آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء وطرز رسيدگي به شكايات از عمليات اجرائي مصوب سال 1355 بدون ضرورت طرح دادخواست مي بايد به رييس اداره ثبت محل مراجعه مي شد ( ماده 229 به بعد آيين نامه ) كه مرجع تجديد نظر و رسيدگي به اعتراض نظريه رييس ثبت طبق بند 8 ماه 25 قانون ثبت هيات نظارت مي باشد. مقررات قانون اصلاح قسمتي از مواد قانون ثبت مصوب سال 1322 ناظر به اعتراض به دستور صدور اجرائيه (تحت هر عنوان و علتي) مي باشد كه نسبت به پرونده مطروحه خروج موضوعي دارد و وكلاي محترم در توضيحات مباني دعوي حتي مدعي پرداخت اجور معوقه سهمي خواندگان رديف اول الي سوم هم نشده اند كه بتوان به گونه اي طرح دادخواست ودعوي را قابل توجيه دانست. به عبارت دقيق تر در خصوص اصل صدور اجرائيه ادعائي مطرح نيست و طرف قراردادن خواندگان رديف چهارم و پنجم هم كه اقدامي اضافي و غير ضروري است ممويد مراتب اشعاري مي باشد و در واقع موضوعات اداري و اجرائي مطرح شده كه از مصاديق اختلاف صلاحيت ذاتي مرجع قضايي و اداري است. توجه رياست محترم دادگاه را به اين ايراد مهم و شكلي جلب مينمايد.

ب-قطع نظر از ايراد مذكور و اساساً برابر ماده 213 آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي سابق الذكر يكي از موارد ختم عمليات اجرائي ثبتي كه عيناً درج ميگردد: (تحقق تخليه يا تحويل در موارد است كه اجرائيه براي تخليه يا محويل صادر شده باشد ). عمليات اجرائي موضوع ادعاي وكلاي محترم خواهان با توجه به گواهي مورخ 21/9/84 دفتر خانه … تهران (فتوكپي مصدق آن پيوست است) با تمام رسيده و سند اجاره مستند اجرائيه نسبت به سه دانگ مشاع سهمي خواندگان رديف اول الي سوم به دليل عدم واريز اجور معوقه مورد مطالبه فسخ و ابطال گرديده است و از نظر شكلي ديگري پرونده اجرائي مطرح نيست ( قطع نظر از ايراد صلاحيت) تا موقعيتي براي رسيدگي به خواسته دعوي باقيمانده باشد. بر اين اساس با جهت مختومه بودن علميات اجرائي و عدم قابليت استماع دعوي رد آن مورد استدعاست.

صرفنظر از تمام مراتب در فرض مطرح بودن پرونده اجرائي مباني توجيهي وكلاي محترم علاوه بر كذب بودن ادعاي اشتباه در ذكر پلاك تغيير يافته شهرداري ( فتوكپي مصدق اوراق و اخطاريه هاي مربوط پيوست است) در خصوص خارج از كشور بودن محل اقامت خواهان واشكال شكلي مرتبط با صدور اجرائيه (بجاي شخص خواهان براي كل ورثه) غير موثر بوده و فاقد اعتبار قضايي و حقوقي است زيرا:

الف- طبق تبصره 3 اصلاحي (قبل از اصلاح اسفند سال 1386) ماده 34 قانون ثبت مادام كه متعاملين تغيير اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائيه به دفتر خانه اعلام نكرده باشند اقامتگاه آنها همان است كه در سند رسمي قيد شده است.

ب-به مصداق ضرب المثل معروف (چوصد آيد نود هم نزد ماست) و نيز با لحاظ صراحت ماده 232 قانون امور حسبي داير بر لزوم اقامه دعوي بر ماترك ميت اعم از دين يا عين به طرفيت تمام ورثه يا نمايندگان قانوني آنها و اينكه حتي در صورت رد تركه توسط وراث هم ضرورتاً بايد دعوي ( و به طريق اولي صدور اجرائيه) به طرفيت كل ورثه مطرح ( و يا صادر) گردد زيرا در صورت بقاء ما ترك اگر از ديون متوفي (ماترك) چيزي باقي بماند متعلق به ورثه است, اقدام خواندگان رديف اول الي سوم عليه كل ورثه از جمله خواهان با نص صريح قانون منطبق بوده و ايراد معنونه فاقد منطق و اعتبار عرفي و قضايي است.

ج-اصل نسبي بودن آثار اسناد و معاملات (اعم از رسمي وعادي) مستفاد از ماده 196 قانوني مدني و 71 قانون ثبت اسناد و املاك نيز مردود بودن دعوي مطروحه را در خصوص تخصيص منافع و سرقفلي و حقوق كسب و پيشه و تجارت عين مستاجره موضوع دعوي به عنوان يكي از اصول بديهي از جمله حقوقي , قابل استناد و توجه مي باشد.

د-صرفنظر از اينكه اساساً مالكيت ورثه نسبت به ماترك به صراحت ماده 868 قانوني مدني استقرار ندارد مگر پس از اداء حقوق و ديوني كه به تركه ميت تعلق مي گيد.

بنا به مراتب اساساً و در ارتباط با اشخاص ثالث و طلبكاران ( از جمله موجرين سه دانگ مشاع منافع و حقوق عين مستاجره باقيمانده از متوفي) قبل از پرداخت ديون متعلقه به تركه ( اجور معوقه) تعلق اختصاصي منافع و حقوق عين مستاجره به نفع احد از ورثه در رابطه خصوصي آنها به زيان اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و مستقر نمي شود. صدور حكم شايسته و رد دعوي واهي و بي محتاي مطروحه مورد استدعاست.

قانون اصلاح ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1315 و حذف ماده 34 مكرر آن

ماده واحده- ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1351 به شرح زير اصلاح و ماده 34 مكرر آن حذف مي گردد:

ماده 34 –درمورد كليه معاملات رهني وشرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت راجعه به اموال منقول و غير منقول,‌در صورتي كه بدهكاري ظرف مهلت مقرر در سند, بدهي خود را نپردازد , طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفتر خانه تنظيم كننده سند, درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنا به تقاضاي بستانكار, اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن , حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي, با برگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد مي نمايد.

تبصره 1- در مواردي هم كه مال يا ملكي , وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرارداده مي شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.

تبصره 2- نحوه ابلاغ اجرائيه , بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگي ختم عمليات اجرائي و برگزاري مزايده اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آيين نامه اي است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رييس قوه قضاييه خواهد رسيد.

تبصره 3- اين قانون نسبت به اسناد تنظيمي واجرائيه هاي صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاري است.