با پيشرفت جوامع بشري و روي كار آمدن دولتها روز به روز حقوق خصوصي و فردي توسط حقوق عمومي محدودتر مي‌شود و از آنجا كه لازمه زندگي اجتماعي واگذاري برخي حقوق از جمله حق مالكيت فردي به حاكميت است تا همگان از رفاه عمومي و اجتماعي برخوردار شوند از اين رو به صورت ناگزير بايد اين روابط نيز توسط قواعد و مقررات قانوني به نظم در آيد. براي مثال استفاده از نعمت روشنايي در كشور مستلزم ايجاد تاسيسات مربوط در املاك و اراضي خصوصي اشخاص است. از طرفي نمي‌توان براي حقوق اين افراد به بهانه نفع همگاني چشم پوشي كرد لذا مي‌بينيم كه قانونگذار جهت احترام به حق مالكيت راههايي را براي جبران ضرر وارده پيش بيني كرده است كه در اين بروشور به اختصار به آن مي‌پردازيم.
مطابق مقررات جاري چنانچه براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي وزارتخانه‌ها يا موسسات و شركتهاي دولتي يا وابسته به دولت و نيز شهرداري‌ها و بانك‌ها دانشگاههاي دولتي به اراضي و ساختمانها و تاسيسات و ساير حقوق مربوط به اراضي (مانند حق عبور، حق مجري، حق استفاده از فضاي يك ملك) اشخاص حقيقي يا حقوقي مثل شركتهاي خصوصي نياز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسيله سازمان و دستگاه دولتي مزبور مي‌تواند ملك يا ساختمان مورد نياز خود را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاص ديگري كه مقتضي مي‌داند بر طبق مقررات و شرايط مربوط خريداري يا تملك كند. بايد توجه داشت كه برنامه‌هايي بايد مدنظر دستگاه‌هاي اجرايي قرار گيرد كه براي امور عمومي و امنيتي آن دستگاه لازم و ضروري باشد و اين ضرورت بايد به تأييد و تصويب بالاترين مقام اجرايي آن دستگاه برسد.
بنابراين وزارت………… براي تأمين مسكن اعضاي تعاوني كارمندان سازمان نمي‌تواند به استناد مقررات نحوه خريد و تملك اراضي و املاك، مالكيت خصوصي ديگران را محدود كند و نسبت به تملك آن اراضي اقدام كند زيرا اين امر نه ارتباطي با امنيت عمومي دارد و نه به منافع عمومي جامعه برمي‌گردد. البته بايد دانست كه دستگاه‌هاي اجرايي قبل از هر اقدامي بايد براي اجراي طرح‌هاي خود از اراضي ملي شده و يا دولتي استفاده كنند و عدم وجود اين اراضي بايد به تأييد وزارت جهاد كشاورزي برسد.
نحوه تعيين قيمت اراضي و املاك و جبران خسارت
اصولاً بهاي عادله اراضي يا ساختمانها و تاسيسات و ساير حقوق مربوط و خسارت وارده از طريق توافق بين دستگاه‌هاي اجرائي و صاحبان و مالكان آن تعيين مي‌شود. در صورت توافق اگر بهاي عادله و مبلغ مورد معامله يا خسارت مالك بيش از يك ميليون ريال نباشد سازمان دولتي مي‌تواند رأساً نسبت به خريد ملك و پرداخت خسارت اقدام كند و هرگاه مبلغ مزبور بيش از يك ميليون ريال باشد اين امر بايد به تصويب اعضاي هيأت مزبور بيش از يك ميليون ريال باشد اين امر بايد به تصويب اعضاي هيأت موضوع ماده 71 قانون محاسبات عمومي برسد و يا اگر متقاضي اين امر شهرداري است بايد به تصويب شوراي اسلامي شهر يا استان برسد. در صورت حصول توافق، سازمان دولتي موظف است حداكثر ظرف سه ماه نسبت به خريد ملك و پرداخت حقوق يا خسارات اقدام و يا آنكه انصراف خود را از خريد و تملك كتباً به مالك يا مالكين اعلام نمايند. به هر حال عدم اقرار به خريد يا اعلام انصراف در مدت مذكور به منزله انصراف است.
* در صورت عدم وجود توافق بين دستگاه دولتي و مالك چه راه حلي وجود دارد؟
در اين حالت بهاي عادله توسط هيأتي مركب از سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري تعيين مي‌شود.
* نحوه انتخاب كارشناسان رسمي دادگستري چگونه است؟
يك نفر از كارشناسان از طرف دستگاه اجرايي متقاضي تملك و خريد، يك نظر از سوي مالك يا صاحب و نفر سوم با تراضي طرفين انتخاب مي‌شود و اگر براي معرفي كارشناس سوم هر يك از طرفين استنكاف نمايند، با معرفي دادگاه محل وقوع ملك نفر سوم انتخاب مي‌شود. نظر اكثريت اين سه نفر در تعيين بهاي عادله قطعي و لازم الاجرا است.
* كارشناسان براي تعيين بهاي عادله چه ملاكي دارند؟
ملاك تعيين قيمت اراضي و املاك بهاي عادله روز بر مبناي قيمت اراضي و ساختمانها و تأسيسات مشابه در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تاثير پروژه مذكور در قيمت آنهاست. زيرا وجود و تاسيس ساختمانهاي دولتي و تاسيسات عمومي عمدتاً به صورت مثبت يا منفي بر قيمت ساير اراضي و املاك مجاور اثر مي‌گذارد.
در مواردي كه ملك محل سكونت يا مكان درآمد براي مالك باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي پانزده به قيمت ملك افزوده خواهد شد. تشخيص اين امر نيز با دستگاه اجرايي متقاضي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه مي‌باشد.
* چنانچه ملك مورد نظر زمين زراعي باشد و علاوه بر مالك زمين زراعي، در آن زمين مطابق عرف، كشاورز يا كشاورزاني داراي حق باشند آيا نسبت به جبران حقوق آنان نيز اقدام مي‌شود؟
اگر برابر نظر اداره كشاورزي زارعين داراي حقوقي در ملك باشند حقوق زارعين ذي نفع به تشخيص اداره كشاورزي از محل ارزش كل ملك به آن پرداخت و بقيه در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت مي‌شود. چنانچه در ملك ساختمان روستايي فاقد سند مالكيت و يا هر گونه اعياني و يا حقوقي مانند حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و … وجود داشته باشد يا زارع زحماتي براي آماده كردن زمين متحمل شده باشد قيمت اعياني و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بين زارع و مالك يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق و يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به او پرداخت مي‌شود و بقيه به مالك پرداخت خواهد شد.
* در مورد اماكن تجاري كه محل كسب و پيشه است آيا حق كسب و پيشه به مالك يا متصرف تعلق مي‌گيرد؟
اگر ملك، محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه دولتي متقاضي محل كسب و پيشه بوده باشد البته دستگاه اجرايي مي‌تواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد نمايد كه پس از انجام طرح، محل كسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار كند.
* از زمان ارجاع امر به كارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالك پرداخت مي‌شود يا دستگاه دولتي؟
كارشناسان مكلف‌اند ظرف يك ماه نظر كارشناسي‌شان را دقيقاً اعلام كنند و دستمزد كارشناسان طبق تعرفه صورت مي‌گيرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص مي‌گردد. نصف هزينه كارشناسي به عهده مالك مي‌باشد كه در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر مي‌شود.
* آيا مالك مي‌تواند به جاي دريافت بهاي ملك از دستگاه اجرايي متقاضي، اراضي مشابه ملي يا دولتي بگيرد؟
در صورت رضايت مالك و تشخيص دستگاه اجرايي عوض اراضي تمليك شده از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاري است. در اين حالت نيز تعيين بهاي عوض و معوض بر عهده هيأت كارشناسان مي‌باشد.
* آيا دولت مي‌تواند قبل از پرداخت بهاي ملك و اراضي نسبت به تصرف آن اقدام كند؟
قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت آن چيزي مجوزي وجود ندارد مگر هنگامي كه مالك از انجام معامله خودداري كند يا مالك مجهول باشد يا بواسطه فوت مالك انجام معامله قطعي ممكن نباشد و همچنين اگر فوريت طرح ايجاب كند با ذكر دلايل موجه به تشخيص و زير دستگاه دولتي اجراي طرح ضرورت داشته باشد مي‌توان قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورتجلسه وضع موجود ملك، با حضورمالك يا نماينده او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام كرد. در هر حال دستگاه دولتي مكلف است ظرف 3 ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق نظر هيأت كارشناسان اقدام كند. و از طرفي مالك يا صاحب حق مي‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در طي مدت مذكور با مراجعه به دادگاه درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاكم دادگستري نيز تكليف دارند به اين موضوع در وقت فوق العاده و خارج از نوبت رسيدگي كنند.
* اگر مالك از انجام معامله با دولت خودداري كند آيا دولت مي‌تواند رأساً ملك را به تصرف درآورد؟
چنانچه مالك ظرف يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه دولتي براي معامله مراجعه نكند يا از انجام معامله به نحوي خودداري كند مراتب براي بار دوم اعلام و پس از گذشت 5 روز مهلت مجدد ارزش تقويمي ملك كه طبق نظر هيأت كارشناسي تعيين شده به صندوق ثبت محل واريز مي‌شود و دادستان محل يا نماينده وي سند انتقال را امضاء و ظرف يك ماه به تخليه و خلع يد اقدام خواهد كرد و قيمت ملك يا حقوقي و خسارت وارده از سوي اداره ثبت به ذيحق پرداخت و اسناد قبلي مالك اصلاح يا ابطال مي‌گردد و سند مالكيت جديد به نام دستگاه دولتي مربوط صادر مي‌شود.
www.sakhtemanema.ir
