7خوان حكم تخليه
اجاره قراردادي است كه به موجب آن مستاجر در مقابل مالي كه به موجر پرداخت مي‌كند، براي مدت مشخص و معيني (مثلا يك هفته، يك ماه، يك سال و…) از منافع مورد اجاره بهره‌مند مي‌شود. اماكني كه براي كسب و كار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع يكي از قوانين زير خواهند بود:
1 – محل‌هايي كه تا تاريخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمي يا عادي يا توافق شفاهي اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.
2 – محل‌هايي كه از تاريخ 27 /9 /1365 تا تاريخ 1 /7 /1376 براي كسب و تجارت و به موجب سند رسمي اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هيچ وجهي به‌عنوان سر قفلي نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 8/9/1365 هستند.
3 – محل‌هايي كه از تاريخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 17/6/1376 هستند.
اين قانون يكي از قوانيني است كه به پيروي از قوانين كشورهاي اروپايي و براي رعايت مصلحت مستاجرين تصويب و اجرا شده است.
برخي از موارد مهم و شايع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356به قرار زير است:
تعديل اجاره‌بها
درصورتي كه سه سال از تاريخ انقضاي مدت اجاره و يا اينكه از تاريخ مقرر در حكم قطعي بر تعيين يا تعديل اجاره بها سپري شده باشد موجر مي‌تواند به استناد بالا يا پايين رفتن هزينه زندگي با تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل ملك تقاضاي تجديد نظر نسبت به ميزان اجاره بها را كند كه در اين صورت دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد كرد.
حق واگذاري
به موجب اين قانون مستاجر حق واگذاري مورد اجاره را كلا يا جزئا يا به نحو اشاعه ندارد مگر اينكه اين اجاره صراحتا و كتبا به او داده شده باشد.
لذا درصورتي كه اين اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضايت موجر مبادرت به انتقال آن به ديگري كند، در اينصورت موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت كه پس از تقديم دادخواست و احراز اين امر توسط مقام قضائي حكم به تخليه عين مستاجره عليه متصرف يا مستاجر صادر خواهد شد و در اين صورت مستاجر فقط حق دريافت نصف سر قفلي را خواهد داشت.
تغيير شغل
درصورتي كه محل كسب و پيشه و تجارت براي شغل معيني اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضايت موجر مبادرت به تغيير شغل كند، در اين صورت موجر مي‌تواند از دادگاه صالح تقاضاي تخليه عين مستاجره را داشته باشد مگر اينكه شغل جديد عرفا مشابه شغل سابق باشد.
تخليه مورد اجاره
هرگاه محل كسب و پيشه و تجارت نياز به مرمت و بازسازي داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جديد داشته باشد مي‌تواند از دادگاه تقاضاي تخليه مورد اجاره را كند، مشروط بر اينكه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري را جهت اثبات ادعاي خود ضميمه دادخواست كند. البته در اينصورت موجر مي‌بايستي حق كسب و پيشه و تجارت را به مستاجر پرداخت كند.
نياز موجر به مورد اجاره
درصورتي كه موجر شخصا نيازمند به محل كسب و پيشه و تجارت استيجاري باشد و دلايل مثبت ادعاي خود را نيز ضميمه دادخواست كند و دادگاه نيز احتياج وي را تصديق نمايد، در اينصورت دادگاه حكم به تخليه محل كسب با پرداخت حق كسب و پيشه‌اي كه توسط كارشناس تعيين خواهد شد، صادر كند.
مستاجر جديد
هرگاه مستاجر حق انتقال به غيرنداشته باشد و موجر نيز راضي به انتقال مورد اجاره به ديگري نباشد، در اين موقعيت مستاجر مي‌تواند با تقديم دادخواستي با عنوان«تقاضاي صدور حكم مبني بر تجويز انتقال منافع به غير» از دادگاه تقاضا كند كه به قائم مقامي از مالك به وي اجازه انتقال مورد اجاره به ديگري را اعطا كند. پس از صدور حكم قطعي، مستاجر مي‌تواند فقط ظرف مدت 6 ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمي به مستاجر جديد منتقل كند.
اماكن بدون سرقفلي
به موجب ماده واحده قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر كليه اماكن استيجاري كه با سند رسمي و بدون دريافت هيچ‌گونه سر قفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار مي‌شود، در راس انقضاي مدت اجاره، مستاجر موظف به تخليه آن است، مگر آنكه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود. بنابراين درصورتي كه سند اجاره عادي بوده و يا اينكه مبلغي تحت عنوان سر قفلي به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظيمي مشمول قانون فوق نخواهد بود.
اجاره شفاهي
قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امكان مقررات اماكن مسكوني و تجاري را متحد كند.
همانگونه كه قبلا نيز اشاره شد كليه اماكن تجاري كه تا تاريخ 1/7/1376 اجاره داده شده از شمول اين قانون خارج و مشمول قوانين مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنين به‌نظر مي‌رسد كه با توجه به مادتين 2و3 اين قانون، اجاره‌هاي شفاهي مشمول اين قانون نمي‌شود و براي شمول اين قانون حتما بايد اجاره نامه به‌صورت كتبي وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانين قبلي در مورد اجاره نامه‌هاي عادي متداول بوده، به موجب اين قانون، هر نوشته‌اي نمي‌تواند به‌عنوان اجاره نامه عادي مستند تقاضاي تخليه قرار گيرد، مگر اينكه در تنظيم آن شرايط و موارد خاصي رعايت شده باشد بدين صورت كه:
اولا: مدت اجاره دقيقا مشخص شده باشد.
ثانيا: اجاره نامه در دو نسخه تنظيم شده باشد.
توصيه مي‌شود براي اثبات اين امر در ذيل سند تصريح شود كه اين قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظيم شده است.
ثالثا: قرارداد مي‌بايستي به امضاي موجر و مستاجر برسد.
رابعا: دو نفر شاهد معتمد مي‌بايستي قرارداد عادي اجاره را امضا كنند.
خامسا: در سند عادي اجاره بايد تصريح كنند كه عقد اجاره با سر قفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است.
به موجب اين قانون، پس از انقضاي مدت اجاره، موجر مي‌تواند تقاضاي تخليه ملك مورد اجاره را بكند. درصورتي كه سند اجاره عادي بوده و داراي شرايط ذكر شده در قسمت مربوط به اجاره اماكن مسكوني باشد، مي‌توان از دادگاه محل وقوع ملك درخواست تخليه ملك را كرد و درصورتي كه با سند رسمي ملك اجاره داده شده باشد مي‌توان از دفتر خانه اسناد رسمي تنظيم‌كننده سند، تقاضاي صدور اجراييه جهت تخليه ملك كرد كه در اينصورت دفتر خانه ورقه اجراييه تخليه عين مستاجره را صادر و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل ارسال مي‌كند.
البته درصورتي كه مستاجر مبلغي به‌عنوان سرقفلي به موجر پرداخته باشد، هنگام تخليه عين مستاجره حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را خواهد داشت، توصيه اكيد موجران و مستاجران به خصوص در محل‌هاي كسب و كار و تجارت اين است كه در انعقاد قراردادهاي اجاره شتاب نكنند و در اين موارد حتما با كارشناسان حقوقي دفاتر حمايت، ساير حقوقدانان و يا وكلاي دادگستري مشورت كنند.
پي نوشت :
http://www.hvm.ir
روزنامه همشهري تیر 1387
