معامله معارض و نحوه ابطال معامله معارض

معامله معارض و نحوه ابطال معامله معارض

 

زمانی یک معامله معارض محسوب می گردد که مالک، متعاقب واگذاری حقی نسبت به مال خود به شخصی با سند رسمی یا عادی، معامله ای دیگر با سند انجام دهد به عبارتی ملک یا مالی را بیش از یکبار معامله نماید در این صورت معامله، معارض است و خریدار نیز مال غیر را خریده است در ادامه در این راستا و تفاوت آن با معامله مال غیر بیشتر توضیح خواهیم داد.

شرایط تحقق جرم معامله معارض

برای تحقق جرم معامله معارض مطابق قوانین فعلی سند معامله دوم باید رسمی باشد به عبارتی تنظیم دو سند از شرایط اصلی تحقق جرم معامله معارض است و به صراحت ماده117 قانون ثبت اسناد و املاک سند معامله دوم باید رسمی باشد درصورتی که ممکن است سند معامله اول عادی یا حتی رسمی باشد مانند اینکه شخصی آپارتمان مسکونی خود را به موجب بیعنامه به دیگری بفروشد سپس همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نماید.

 

وضعیت معامله معارض

در معامله معارض ، معامله مقدم یا اولین معامله، معتبر و قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیرقانونی است. معامله‌های بعدی به این دلیل نا معتبر اندکه فروشنده در معاملات بعدی، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

• وضعیت معامله چنانچه معامله با دو سند رسمی صورت بگیرد

در تعارض دو سند رسمی،سندی معتبر است که تاریخ آن مقدم بر سند دیگری باشد.مگراینکه دارنده سند دوم اثبات نماید که سند قبلی فاقد اعتبار می باشد. به هر حال امکان معامله مجدد با سند رسمی منتفی است به دلیل اینکه هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه تمامی استعلامات مربوطه اخذ می گردد مگر اینکه تخلفی از سوی سردفتر یا ماموران ثبتی صورت گیرد

تخلف سر دفتران در معامله معارض

اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.

در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت نمود.

• وضعیت معامله در صورتی که معامله با سند عادی وسپس با سند رسمی صورت گرفته باشد؟

بنا به رای وحدت رویه شماره ۴۳ سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.وطبق قانون ثبت اسناد و املاک، مالک کسی است که ملک به نام او در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است.اما این بدین معنی نیست که شخصی که با سند عادی ملکی را خریداری نموده حقی نداشته باشد. آراء بسیاری درمحاکم صادر می گردد که با احراز حقانیت دارنده سند عادی رای بر ابطال سند رسمی معارض صادر می نماید.
به فرض شخصی ملکی را در سال 13۸۸طبق مبایعه نامه عادی به شخصی منتقل می نماید.با توجه به اینکه در آن زمان برای آن ملک سند صادر نشده بود سند رسمی تنظیم نمی گردد.در سال ۹۳ با آماده شدن سند، خریدار اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می نماید. متاسفانه به جهت ایراد شکلی در دعوای مطروحه قرار رد صادر می گردد.

به جهت اختلافات حاصله بین خریدار و فروشنده دعاوی مختلفی مطرح می گردد. فروشنده در سال ۹۶ بدون اطلاع خریدار، اقدام به انتقال ملک به شخص دیگری می نماید و سند رسمی به نام ایشان تنظیم و صادر می گردد.خریدار پس از اطلاع، اقدام به طرح دعوای ابطال مبایعه نامه و ابطال سند رسمی و ابطال سند قطعی غیرمنقول می نماید.در این مثال نیرنگ و فریب فروشنده کاملا محرز می باشد.
لذا نمی توان اینگونه استناد نمود سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد. لذا خریدار می تواند پس از ابطال سند رسمی ملک ،الزام فروشنده را به تنظیم و انتقال رسمی ملک به نام خود را بخواهد.

• وضعیت معامله در صورتی که معامله ابتدائا با سند رسمی و سپس با سند عادی صورت گرفته باشد؟

در این حالت به جهت مقدم بودن سند رسمی سند عادی اعتباری ندارد چرا که معامله صورت گرفته ابتدائا با سند رسمی بوده و مقدم بر تاریخ سند عادی می باشد در واقع مالک، مال غیر را منتقل نموده است. به عبارتی  اگر همان مالک یا شخص ذی سمت مال را ابتدا به موجب سند رسمی به شخصی بفروشد و سپس به موجب سند عادی همان مال را به شخص دیگری بفروشد مصداق انجام جرم فروش مال غیر می باشد  در این حالت تنها راه چاره خریدار شکایت در دادگاه کیفری با عنوان انتقال مال غیر می باشد و در صورت اثبات می تواند ثمن پرداختی و خسارات را مطالبه نماید.

تعیین تکلیف خریداران وقتی فروشنده ملک خود را به بیش از یک نفر واگذار می‌کند؟

در معاملات معارض تکلیف اشخاصی که سند عادی با تاریخ موخر دارند به چه صورت است؟

چنانچه مالک، ملک یا مال را با سند عادی با چندین نفر معامله نماید طبیعی است که هر دو خریدار خود را مالک می‌دانند و هر دو در رقابت با یک‌دیگر تلاش دارند ملک را از آن خود کنند اما اینکه اولویت با کدام‌یک از آن‌هاست بستگی به تاریخ معامله دارد اگر هر دو معامله با سند عادی صورت گرفته باشد، اصولاً باید تاریخ معاملات ملاحظه شود و تاریخ هر کدام زودتر باشد، دارنده‌ی آن مالک شناخته شود مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی،در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی دراسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در ‌تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.

بنابراین تاریخ تنظیم اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نمی باشد.اما نمی توان این ماده را اینگونه تفسیر نمود که دارندگان اسناد عادی هیچگونه حقی ندارند.درصورتیکه مشخص شود تاریخ یکی از اسناد عادی مقدم بر سایر اسناد می باشد آن سند معتبر می باشد.و سایر افرادی که سند عادی با تاریخ موخر را دارند می توانند ثمن معامله که پرداخته، را مطالبه نمایند.اما اگر سند عادی تاریخ نداشته باشد اثبات اینکه آن سند قبل از اسناد دیگر تنظیم شده دشوار است.مگر اینکه فروشنده خود اقرار نماید سند عادی بدون تاریخ، قبل از سند عادی با تاریخ، تنظیم گردیده است.

خریدار ملک در صورت وقوع معامله معارض باید به کجا مراجعه نماید؟

در معاملات املاک که چند خریدار دارد چنانچه خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند.

آثار معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده

در رابطه با صحت بیع املاک ثبت شده با سند عادی دو نظریه ارائه شده است:

نظر اول) انتقال گیرنده به موجب مبایعه نامه و با تحقق عقد بیع مالک مبیع می شود. زیرا عقد بیع از جمله عقود رضایی می باشد. و در صورتی که صحیحا واقع شده باشد به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع می شود.هرچند به موجب مواد ۴۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص اموال غیر منقول ثبت شده و یا اموال غیرمنقولی که ثبت آن ها الزامی اعلام شده است ادارات و محاکم کسی را مالک می شناسد که نام وی در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
ثبت ملک تنها از نظر اثبات مالکیت انتقال گیرنده بر ملک برای وی ایجاد مشکل می کند.که می بایست برای دادگاه وقوع بیع درتاریخ مندرج درمبایعه نامه را احراز نماید.در این صورت دادگاه وی رامالک شناخته وتصرفات انتقال دهنده نسبت به مال را پس از آن تاریخ بلااثر میداند.اثبات وقوع بیع به وسیله هر دلیلی امکان پذیر است.با توجه به رویه دادگاه ها شهادت شهود نیز در این زمینه پذیرفته می شود .

بنابراین انتقال گیرنده می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به فک رهن علیه انتقال دهنده و بانک، حقوق خود را از دادگاه مطالبه نماید.

نظر دوم ) طبق این نظر درباره املاک ثبت شده،دولت فقط کسی راکه ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت .وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد و بدون آن بیع کامل نشده است. لذا از آنجایی که مطابق این نظر عقد بیع یک عقد تشریفاتی است .جز با ثبت آن در دفتر املاک معامله کامل نمیشود و شکل نمی گیرد. انتقال دهنده در زمان تنظیم سند رهنی مالک رسمی ملک محسوب شده و برای انتقال گیرنده در آن زمان هیچ گونه حقی در ملک متصور نیست.
بنابراین قرارداد رهنی در صحت و درستی کامل منعقد شده است. همچنین انتقال دهنده نیز ملزم به انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود در رابطه با بانک میباشد.و درصورتیکه انتقال گیرنده اقدام به طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و انجام تعهدات قراردادی که به موجب سند عادی پدید آمده ،را از انتقال دهنده مطالبه کند،به دلیل آنکه مورد معامله متعلق حق غیر قرار گرفته است و به موجب ماده ۷۹۳ قانونی مدنی تصرفات راهن در مورد رهن بدون اذن مرتهن،هم باشد،بازهم این انتقال جایز است. در هر حال انتقال دهنده مسئول خسارات وارده به انتقال گیرنده نیز میباشد.چرا که با به رهن گذاشتن ملک مورد قرارداد از انجام تعهدات قراردادی خود تخلف نموده است.

آثار معامله معارض نسبت به انتقال دهنده

چنین اقداماتی انتقال دهنده را درمعرض محکومیت به مجازات مندرج درماده ۱۱۷ قانون ثبت درخصوص معامله معارض ومحکومیت به کلاهبرداری قرار می دهد.
علاوه براین درصورت احراز و اثبات بیع عادی مقدم، انتقال دهنده ملزم به تنظیم سند رسمی برای انتقال گیرنده شده است.در مقابل بانک نیز ملزم به بازپرداخت مبالغ دریافتی درقالب تسهیلات و کلیه ضرر و زیان بانک می باشد

آثار معامله معارض نسبت به بانک

نظریه اول که توضیحات آن گذشت،ثبت ملک را در انعقاد بیع ، الزامی نمی دانست.در شرایطی که شخصی با علم و اطلاع قبلی از واگذاری ملک خود به دیگری،سند آنها جهت اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار می دهد ،متضرر اصلی بانک قرار میگیرد زیرا مطابق قواعد موجود شخص مزبور حقی نسبت به آن ملک نداشته است و با اثبات و احراز معامله پیش از انعقاد رهن ، تصرفات انتقال دهنده در آن مال در حکم تصرف در مال غیر تلقی می گردد و بلااثر است.

البته حق مطالبه مبالغ پرداختی جهت وام به انتقال دهنده ای که سند ملک فروخته شده را جهت اخذ تسهیلات به بانک ارائه داده است با کلیه خسارات و ضرر و زیان وارده به بانک محفوظ است و از لحاظ کیفری بانک می تواند به اتهام کلاهبرداری از انتقال دهنده شکایت نماید .

لکن بر اساس نظریه دوم اگر تشریفات ثبت را در تحقق بیع الزامی بدانیم ، با توجه به عدم صحت انتقال ملک با سند عادی به انتقال گیرنده سند رهنی تنظیمی جهت اختصاص تسهیلات کاملا قانونی بوده و توسط مالک رسمی ملک تنظیم گردیده است لذا بانک می تواند حقوق قانونی خود را به موجب آن سند از راهن مطالبه کند.هر گونه تصرف در ملک مزبور نیز در صورتی که منافی حقوق وی باشد نیازمند اجازه او بوده در غیر اینصورت علیه بانک اثر قانونی نخواهد داشت.

دعوای ابطال معامله معارض

برای ابطال معامله معارض اولین گام شکایت کیفری می باشد. چرا که معامله معارض جرم بوده و طبق ماده 238 قانون مجازات عمومی مرتکب،کلاهبردار محسوب می شود و قابل تعقیب و مجازات می باشد.درخصوص جرم معامله معارض و مراحل رسیدگی و مجازات آن در بخش کلاهبرداری توضیح داده شده است.جهت اطلاعات بیشتر در این خصوص می توانید به این بخش مراجعه نمائید.

نحوه طرح دعوای ابطال معامله معارض در معاملات ملکی

ابطال معامله معارض در معاملات املاک دعوایی مالی است و در دادگاه محل وقوع ملک طرح می گردد.خواهان دعوا، دارنده سند عادی مقدم الصدور یا سندرسمی موخرالصدور می باشد.خوانده دعوا، دارنده سند مالکیت رسمی و فروشنده یا مالک سابق می باشد.در دعوای ابطال معامله معارض ممکن است چند خواسته مرتبط دریک دادخواست آورده شود.مانند:

1. ابطال سند رسمی ملک
2. ابطال وکالت نامه رسمی
3. ابطال مبایعه نامه
4. الزام به تنظیم سندرسمی

دعاوی فوق با توجه به مرتبط بودن می توانند همزمان در یک دادخواست طرح شوند.

همچنین به جهت امکان انتقال ملک در طی مراحل رسیدگی می توان تقاضای صدور دستور موقت را نیز نمود.موضوع دستور موقت منع از نقل و انتقال ملک متنازع فیه می باشد.پس از بررسی موضوع و مدارک و مستندات ارائه شده، قاضی رسیدگی کننده رای مقتضی را صادر می نماید.چنانچه نظر قاضی برحقانیت خواهان باشد رای بر ابطال معامله معارض صادر می نماید.

پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه پرونده اجرایی تشکیل می گردد سپس یک نسخه از رای قطعی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه فرستاده می شود.و دستور داده می شود سند معارض ابطال گردد سپس برای تنظیم سند رسمی به نام محکوم له به دفترخانه ارسال می شود.وپس از طی تشریفات مربوطه سند رسمی به نام وی تنظیم می گردد و سند مالکیت رسمی به نام ایشان صادر می گردد.