قانونی که دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی کنند
از مقالات ارسالی به حقوق امروز
نویسنده:محمد رضا سماواتی پور – وکیل دادگستری
قانون تملک آپارتمانها درتاریخ ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در تاریخ ۱۱/۳/۷۶ موادی به آن الحاق گردید . لکن به رغم رشد و گسترش آپارتمان نشینی ، مقررات وقوانین مربوط به آپارتمان نشینی پا به پای این رشد و ترقی ، توسعه نیافته و تقریبا در شکل سنتی خود باقیمانده است .
قانونی که دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی کنند
قانون تملک آپارتمانها درتاریخ ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در تاریخ ۱۱/۳/۷۶ موادی به آن الحاق گردید . لکن به رغم رشد و گسترش آپارتمان نشینی ، مقررات وقوانین مربوط به آپارتمان نشینی پا به پای این رشد و ترقی ، توسعه نیافته و تقریبا در شکل سنتی خود باقیمانده است . ضمن اینکه سایر قوانین تکمیل کننده و پشتیبان این قانون نیز یا اجرا نمی گردند و یا ساز و کارهای اجرای این قانون را ایجاد نمی نمایند . به گونه ای که این قانون به طور کلی فوائد و کارایی خود را از دست داده و تنها شانس است که در خرید یک آپارتمان فرد را یاری خواهد داد . کسانی که دستی بر مدیریت آپارتمانها داشته وبا مشکلات آن آشنایی دارند براین موضوع واقفند که یک مجتمع ۲۰ واحدی را یک همسایه ناباب کفایت می کند تا شیرازه این قوانین و مقررات را از هم بگسلد و همگان فرار را بر قرار ترجیح دهند . فلذا با عنایت به اجرائی شدن قانون هدفمند کردن یارانه ها و افزایش بهای انرژی های مور استفاده آحاد مردم ، لزوم توجه به قانونی که اجرا نمی شود را چند برابر نموده و ضروری است ماده ۱۲ الحاقی به قانون تملک آپارتمانها مد نظر مسئولین و دفاتر اسناد رسمی قرارگیرد :
● شرح مطلب :
همانطور که می دانید یکی از ضمانت اجرای های مندرج در قانون تملک آپارتمانها در خصوص پرداخت هزینه های مشترک یا اصطلاحا همان مبالغ شارژ ، این است که چنانچه مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود به هیات مدیره خودداری نماید ، برابر ماده ده مکرر الحاقی و اصلاحی به قانون مذکور مدیران میتوانند با ارسال اظهارنامه رسمی و ارائه لیست بدهی ، هزینه مذکور را ازواحد بدهکار مطالبه نمایند این ماده مقرر می دارد :
«در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود »
پس از گذشت مهلت قانونی(ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه) در صورت عدم پرداخت هزینه های مشترک توسط واحد بدهکار ، مدیران میتوانند نسبت به قطع خدمات مشترک (آب گرم – گاز آسانسورو…) واحد بدهکار اقدام نمایند . لکن متاسفانه زیرساخت ها و سازوکارهای اجرایی این ماده ، آنطور که باید و شاید در مقررات موضوعه به ویژه مقررات شهرداری ها پیش بینی نشده و در اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها، امکانی برای قطع خدمات مشترک واحد بدهکار برای مدیران ساختمان وجود ندارد . زیرا معمولا سازندگان آپارتمانها به جهت صرفه جویی در مصرف لوله و اتصالات، درمحل موتورخانه به تعداد واحدهای ساخته شده از شیر آلات استفاده ننموده وبه وطور معمول شیر آلات اصلی هر واحد نیزدر داخل فضای اختصاصی واحد تعبیه می گردد که برای مدیران ورود و دسترسی به آن مجاز نیست . ضمن اینکه در خصوص سایر تاسیسات مانند آسانسور و بالابر ها نیز با توجه به چند واحده بودن اکثریت قریب به اتفاق ساختمانها عملا امکان سلب امکان استفاده ازاین وسیله برای واحد بدهکار وجود ندارد . فلذا این سانکسیون یا ضمانت اجرای مندرج درقانون تملک آپارتمانها عملا در اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها بلااجرا و فاقد اثر گذاری باقی مانده و مدیران امکانی برای توسل به این ضمانت اجرا ندارند .
در صورت عدم امکان چنین اقدامی از ناحیه مدیران ساختمان ، قانونگذار در تبصره ماده راه حل دیگری را نیز پیش بینی نموده وآن راه حل همانا طرح دعوی حقوقی درمراجع قضائی علیه واحد بدهکار و در موازات آن درخواست صدور دستور بر قطع خدمات اختصاصی واحد بدهکار می باشد . البته مطالبه سهم نامبرده از طریق اجرای ثبت نیز دراین قانون پیش بینی شده است لکن این راه حل هرچند در بدو امر کارا به نظر می رسد لکن با عنایت به مراتب ذیل امکان پذیر نبوده و کارائی خود را در عمل از دست داده است :
۱) تشریفات طولانی دادرسی و ثبتی در برابر مبالغ مورد مطالبه که معمولا خیلی ناچیز می باشند .
۲) با توجه به افتخاری بودن سمت مدیران در اکثریت مجموعه ها امکانی بر اختصاص فرصت کافی جهت مراجعه به مراجع قضائی و شبه قضائی برای مدیران وجود ندارد .
۳) رعایت احتیاط و جلوگیری از هرگونه درگیری و مشکلات بعدی که ممکن است پس از طرح دعوی گریبان گیر مدیر یا مدیران مجموعه گردد نیز از دیگر دلائلی است که مدیران مجموعه ها کمترتمایل برتوسل بدین روش دارند . به عنوان مثال به یاد دارم که یکی ازمراجعین دفتر که در پس این اقدام حقوقی علیه همسایه خود ، با خسارات عمده به وسیله نقلیه خود از ناحیه واحد متخلف روبرو شده بود و امکانی نیز بر اثبات ادعای خود نداشت .
در نهایت با توجه به عدم کارائی روشهای فوق الذکر ، در مجموعه مقرراتی که در سال ۷۶ به قانون تملک آپارتمانها الحاق گردید راه حل نسبتا مناسبی جهت دریافت هزینه های مشترک پیش بینی گردید که به موجب آن دفاتر اسناد رسمی مکلف گردیدند درهنگام تنظیم سند رسمی گواهی تسویه حساب مدیران را از مالک مطالبه و یا با موافقت مدیران و تعهد منتقل الیه به پرداخت بدهی مالک سند انتقال را تنظیم نمایند . این پیش بینی در ماده ۱۲ الحاقی به قانون تملک آپلارتمانها مورد نظر مققنن واقع شده بود می توانست راه حل مناسبی در خصوص الزام واحد بدهکار به پرداخت بدهی خود به صندوق ساختمان باشد .چرا که در نهایت فرد مذکور موظف بود مانند سایر موارد مانند تسویه حساب آب ، برق و گاز در زمان انتقال ملک کل بدهی خود را با در نظر گرفتن جرائم آن به صندوق ساختمان پرداخت تا امکان واگذاری ملک خود را داشته باشد . لکن متاسفانه به هردلیل که نگارنده بر آن واقف نیست ، دفاتر اسنادرسمی به این وظیفه خود عمل ننموده و در عمل مدیران ساختمان را با ساکنین جدید واحد [اعم از مالک و مستاجر] درگیروایجاد مشکلات عمده می نمایند . در این اثناء مالک جدید چون بدهی را مربوط به زمان مالکیت خود نمی داند طبعا از پرداخت آن امتناع نموده و مالک قبلی نیز که ملک خود را واگذار نموده به طریق اولی خود را مبری دانسته و از ادای دین خودداری مینماید . در صورتیکه دفاتر اسناد رسمی می توانند مانند سایر مفاصا حساب های لازم ، برگ تسویه حساب مدیران را نیز از فروشنده مطالبه و به کلیه اختلافات بدون هرگونه منازعه پایان دهند . به ویژه با اجرائی شدن قانون هدفمند کردن یارانه ها و افزایش قابل توجه در هزینه های ساختمان خصوصا افزایش هزینه های حامل های انرژی[ آب ، برق و گاز ] عدم پرداخت به موقع هزینه های مشترک از جانب یک یا چند واحد می تواند موجبات ضرر و زیان سایرین را در مجتمع های ساختمانی مسکونی و اداری فراهم نماید . از سوی دیگر با عدم اجرای این قانون در آتیه با لحاظ قیمت های جدید شاهد و ناظر طرح دعاوی متعدد در مراجع قضائی از سوی مدیران و مجاورین علیه یکدیگر خواهیم بود که این موضوع با تصمیمات و سیاست های قوه قضائیه در راستای کاهش ورودی پرونده به مراجع قضائی نیز در تهافت آشکار خواهد بود .
البته در اجرای این قانون نیز مشکلاتی وجود دارد که بر نگارنده پوشیده نیست . مانند اینکه مالکی ملک خود را واگذار نموده و در موعدی معین باید در دفتر اسناد رسمی حاضر گردیده و سند رسمی انتقال را به نام خریدار امضاء نماید ضمن اینکه در قرارداد برای عدم حضور در موعد معین خسارتی در نظر گرفته شده است . حال در این هنگام با اخطاری از ناحیه مدیران مبنی بر پرداخت وجهی روبرو می گردد و این در حالی است که به میزان سهم خود معترض بوده یا مدعی پرداخت قبلی آن می باشد . حال با توجه به اینکه مدیران اعتراض وی را موثر نمی دانند ناچار خواهد بود در این خصوص دادخواست خود را دردادگاه مطرح نماید. در این حالت ممکن است به سبب تشریفات خاص دادرسی وی نتواند تا زمان موعد تنظیم سند رسمی مشکل خود را در مراجع قضائی حل نماید . از طرفی این احتمال وود دارد که مدیری به دلائل نامعلوم از دادن چنین رسیدی به مالک علیرغم فقدان هرگونه بدهی امتناع نموده و مالک را در معرض خساراتی از جمله خسارت تاخیر و غیره که ممکن است در مبایعه نامه پیش بینی شده باشد قرار دهد و قس علی هذا….
لکن علیرغم وجود تمام این احتمالات در پاسخ می توان گفت این موارد جزء استثنائات بوده و در اکثریت قریب به اتفاق چنین رخدادهایی را شاهد نخواهیم بود . فلذا اجرای این قانون توسط دفاتر اسناد رسمی می تواند در اکثریت موارد راهگشا بوده و در قلیل مواردی که احصا گردید نیز راه حل های مناسبی جهت جبران خسارت برای مالک وجود دارد .
اولا : امکان طرح دعوی مسئولیت مدنی برعلیه مدیران که به سبب عدم صدور مفاصا حساب ، مالک قبلی را در معرض خسارت قرار داده اند همواره وجود دارد .
ثانیا : با فرض اینکه عدم پرداخت به منظور اعتراض مالک قبلی به میزان سهم خود از هزینه های مشترک باشد می توان راه حلی پیشنهاد نمود که فروشنده این امکان را داشته باشد تا سهم تعیین شده رابه حساب سپرده واریزو نهایتا پس از تعیین تکلیف موضوع در دادگاه مبلغ واریز شده حسب حکم صادره به ایشان عودت یا به عنوان سهم وی به مدیران ساختمان پرداخت گردد .
فلذا شایسته است مدیران سازمان ثبت اسناد با توجه به اهمیت موضوع به ویژه در زمان حال نسبت به اجرائی شدن مقررات فوق در دفاتر اسناد رسمی همت گمارند و الا درآینده نچندان دور شاهد طرح دعاوی متعدد در مراجع قضائی خواهیم بود .ضمن اینکه ضروری است در موازات این اقدام در مبایعه نامه های اتحادیه املاک نیز شرطی در این خصوص پیش بینی شده و از طریق رسانه های عمومی نیزاطلاع رسانی جامعی صورت پذیرد تا خریداران و مستاجرین نیز تکلیف خود را بدانند .
پیشنهادات :
البته در موازات ایجاد تکلیف به دفاتر اسناد رسمی بر اجرای این مقرره به سبب تجربه طولانی بر مدیریت آپارتمانها پیشنهاد می گردد مواردیکه موجبات ایجاد اختلاف در مجتمع های مسکونی و اداری بوده و می توانند موجب بروز و حدوث چنین مشکلات و معضلاتی باشند در قوانین تکمیل کننده رفع و مورد نظر مسئولین و به ویژه شهرداریها قرار گیرد :
۱ در مجتمع های آپارتمانی نصب کنتور های اختصاصی آب و گاز الزامی گردد .
۲ در زمان ساخت ایجاد پارکینگ و انباری به تعداد واحدها الزامی گردد .
۳ حتی الامکان از ساختن ساختمان با متراژ های خیلی متضاد و متفاوت خودداری گردد .
۴ حتی الامکان از ایجاد تاسیسات مشترک خودداری شود به عنوان مثال به جای شوفاژخانه از پکیج های شخصی استفاده شود .
۵ در قسمت ظهر بنچاق های رسمی موارد عمده این مقررات چاپ گردد .
۶ عمومات و قوانین آپارتمان نشینی در در دوره های محتلف درسی و همچنین رسانه های عمومی آموزش داده شود .
۷ با توجه به تغییرات عمده در شکل و نوع زندگی روزمره انسانها ، مقررات موجود ضرورتا اصلاح و همچنین برای رسیدگی به اختلافات بین ساکنین مراجع خاصی را باید در نظر گرفت تا با سرعت بیشتری این اختلافات حل و فصل گردد .
