صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک

محمد رضا سماواتی پور
وکیل دادگستری – تهران

به خاطر دارم در دوران دانشجویی یکی از اساتید معروف ـ که هم اکنون نیز در قید حیات می باشند ـ وارد کلاس شده و با خطی بزرگ در روی تخته مرقوم فرمودند پرونده افراز را به عنوان وکیل خواهان در اداره ثبت نمی پذیریم و از همه دانشجویان خواستند تا این جمله را در جزوه خود یادداشت نمایند. از آنروز تا اواخر سال گذشته ـ که مقاله ای رادر شماره ۴۵ نشریه محترم کانون وکلای اصفهان تحت عنوان لزوم ایجاد وحدت رویه در باب افراز به چاپ رساندم – چهارده سالی می گذرد و اکنون علت پند استاد را درک می نمایم . در مقاله منتشره نگارنده در حد امکان در خصوص لزوم تقدیم دادخواست و قطعی بودن دستور افراز و برداشت های متفاوت محاکم از این موضوع سخن به میان آورد . اما ظاهرا موضوع تهافت رویه به دادگاهها ختم نشده و متاسفانه ادارات ثبت نیزدر این خصوص رویه های متفاوتی دارند .

این سلیقه ای عمل کردن از یک نقشه بردار به یک نقشه برداردیگر و از یک نماینده ثبت به نماینده دیگر موجب گردیده به رغم روح ساده و گویای قانون ، موضوع افراز در ادارات ثبت تبدیل به یکی از زمانبرترین و طولانی ترین پرونده ها گردد و این در حالی است که هر روزه با گسترش روز افزون آپارتمان نشینی و قلت مساحت منازل از یک طرف و خرید مشاعی املاک به جهت توان مالی کم مردم ، احتمال افزایش درخواست های افراز را پیش رو خواهد داشت که می بایست با تجدید مقررات و نگاهی نو به آن راه را برای متقاضیان افراز تسهیل نماییم. در این مقاله ما بر آنیم تا در خصوص صلاحیت اداره ثبت در خصوص رسیدگی به افراز و امکاناتی که اداره ثبت در برابر موانع احتمالی میتواند از آن بهره جوید ، بحث و بررسی اجمالی نماییم .

لازم به یاد آوری است که تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوقی دو) قرارداشت در سال۱۳۵۷ به سبب اینکه رسیدگی به امر افراز در دادگاهها تابع تشریفاتی طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افرازگشته ونهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می گذارد قانون افرازو فروش املاک مشاع در مورخ ۲۲/ ۸/ ۵۷ به تصویب رسیده و آئین نامه اجرائی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال پنجاه هشت به تصویب وزارت دادگستری رسید . طبق ماده یک این قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (۱) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد ،به عهده واحد ثبتی محول محل وقوع ملک محول گردید (۲) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می باشند :

▪ اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتوانند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند .

▪ دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است .

▪ سوم زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رای وحدت رویه شماره۲۹/۵۹-۱۵/۱/۱۳۶۰ و ماده ۳۱۳ از قانون امور حسبی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود . البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام می کنند مانند : پرونده های تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد .صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد .

حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت ادارات ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به معنی شایستگی معنی شده است . در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است : عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پاره ای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی . به عبارتی دیگر می توان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن . در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی ، اظهار نظر در خصوص یک مسئله می باشد . فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع می باشد . فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود . درنتیجه بنابر قاعده معروف ـاذن در شی اذن در لوازم آن می باشدـ مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت . موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر می دارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید .

فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استنباط می گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به درخواست های افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثنا حق دارد از رسیدگی به افرازخودداری نموده وآن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می دارد درمواردی که برای ملک سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد .

برای انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه هایی شبیه به دادخواست ، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می نمایند (۳) رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز ، ضمن دستور بر ثبت تقاضا ، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی های لازم از دفتر بایگانی ، املاک و بازداشتی پرداخته وسپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش می نماید. پس از قرائت گزارش نماینده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض ، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار ( مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئین نامه اجرایی کلیه شرکا را جهت انجام افراز دعوت می نماید .

قبل از طرح سئوالات و پاسخ بدانها نکاتی را خاطر نشان می سازد . اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به ادارات ثبت مراجعه می نمایند کسانی هستند که با شرکای خود دارای اختلاف می باشند و احتمالا راههای مسالمت آمیز را رفته و نتیجه ای حاصل ننموده اند . بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرارداشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکا می باشد . از طرفی شریک دیگرکه مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هرگونه کارشکنی درراستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید . فلذا با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضائی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده می بایست با مسائل ذیل برخورد وسئوالات را پاسخ داد . سئوالات طرح شده همگی ناشی از رویه های مختلف ادارات ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره می گردد .

۱) آیا لزومی دارد متقاضی افراز در هنگام درخواست افراز دارای سند مالکیت رسمی بوده و آنرا ارائه نماید؟

۲) به فرض مثال در شهری مانند تهران با توجه به ضوابط شهرسازی ، افراز املاک دارای حد نصابی مشخص بوده و خارج از حد مذکور قابل افراز نمی باشد . بر اسا س این ضوابط و ملاک ها ، اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعیت استقرار قابل افراز نبوده و اراضی نیز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غیر قابل افراز می باشند . مثلا در منطقه یک و سه و چهار تهران املاک زیر چهار هزار متر قابل افراز نمی باشند ، آیا تعیین وقت برای رسیدگی به افراز مثلا یک آپارتمان هفتاد متری که داری چهار شریک مشاعی است لزومی دارد یا خیر ؟

۳) آیا دعوت از شرکاء مشاعی ضروری است و اگر پاسخ مثبت است تشریفات این دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتی خواهد بود ؟

۴) اگر متصرف ملک که ممکن است خوانده افراز و یا شخص ثالثی باشد ، مانع ورود مامورین اداره ثبت به داخل ملک گردد تکلیف چیست ؟ آیا اداره ثبت باید تا رفع مانع عملیات افرازی را متوقف نماید و یا میتواند با درخواست از مامورین نیروی انتظامی وارد محدوده ملک گردیده و عملیات افرازی را انجام دهد ؟

۵) آیا ادارات ثبت درصورت اتخاذ تصمیم مبنی بر عدم امکان افراز مکلفند تصمیم را به شرکا ابلاغ نمایند ؟

در خصوص سئوال اول باید گفت با توجه به اینکه ماموریت اصلی نماینده ثبت رسیدگی به جریان ثبتی ملک بوده و نهایتا گزارش خود را با اخذ گواهی های لازم از سه دفتر بایگانی ، املاک و بازداشتی ارائه می نماید به نظر میرسدلزومی به ارائه سند مالکیت نباشد . النهایه درمواردی که ملک وراثتی است می توان خواهان را ملزم به ارائه رونوشت حصر وراثت نمود . فلذا به نظر میرسد رویه ای که در ادارات ثبت در خصوص لزوم ارائه سند مالکیت وجود دارد با روح قانون هماهنگی نداشته و ادارت ثبت مجوزی ندارند تا عملیات افرازی را موکول به اخذ سند مالکیت و جری تشریفات مربوطه نمایند .

در خصوص سئوال دوم یعنی لزوم بازدید از ملک به نظر می رسد نفس این بازدید مخصوصا در خصوص اراضی و مستغلات به جهت انطباق اسناد با وضعیت موجود ضروری باشد . هر چند این مسئئله در قانون مورد اشاره قرار نگرفته و در ماده سه آئین نامه اجرائی لحاظ گردیده است .اما در مورد آپارتمانها به نظر می رسد با توجه به وجود پایان کار لزومی بربازدید نباشد . البته اطلاق قانون در حال حاضر مانع بوده که می طالبد با توجه به اینکه نقشه های آپارتمانها در ادارات ثبت موجود بوده مقررات در خصوص آپارتمانها تغییراتی داشته باشد .

در پاسخ به سئوال سوم بدوا لازم است اشاره ای به مقررات موجود داشته باشیم . در قانون افراز و فروش املاک مشاع اشاره ای به لزوم تعیین وقت و دعوت از شرکای مشاعی نگردیده است . اما در ماده سه از آئین نامه قانون مقررگردیده است :

(پس از تایید اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد .سئول واحد ثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء می رساند)

در پاسخ به سئوال سوم با توجه به نص آئین نامه کمی دچار تردید می گردیم . چرا که در ماده ششم از آئین نامه اجرائی به جهت اهمییتی که تصمیم واحد ثبتی در خصوص افرازو یا عدم افراز یک ملک داشتهلزوم ابلاغ آنرا به شرکاء مورد تاکید ودر تبصره ذیل طریقه ابلاغ را مطابق با مقررات ابلاغ در آئین نامه اسنادرسمی لازم احصا نموده است . فلذا از آنجا که مفاد یک تبصره به اصل ماده باز می گردد به نظر می رسد دعوت از شرکاء تابع مقررات فوق نبوده و یک دعوت عادی باشد . هر چند ادارات ثبت در خصوص تشریفات دعوت نیز به ماده مذکور استناد و دعوت از شرکا نیزتوسط مامورین ابلاغ صورت گرفته و الحق نیز چاره جز این نمی باشد . اما به نظر می رسد اگر مقنن آئین نامه چنین قصدی داشت ، می بایست در ماده ای جداگانه مقرر می داشت کلیه تشریفات ابلاغ و دعوت در این قانون تابع مقررات اسناد رسمی لازم الاجرا باشد . فلذا به نظر می رسد این سمت از آئین نامه نیز اصلاحات لازم را می طلبد . ضمن اینکه نظراتی در خصوص لزوم ابلاغ واقعی به شرکاء غایب نیز وجود دارد که با توسل به آنها افراز ساده یک آپارتمان کوچکـ که از همان بدو مشخص است که منجر به صدور نظریه عدم امکان افراز خواهد شدـ ماهها در اداره ثبت به طول خواهد انجامید .

در خصوص سئوال چهارم نگارنده با روش های متعددی در ادارات ثبت برخورد نموده است . به عنوان مثال در یک مورد انجام عملیات افرازی و عدم مجوز شریک متصرف جهت ورودبه ملک ، رئیس اداره ثبت…. در ذیل گزارش نقشه بردار چنین مرقوم داشتند که تارفع مانع انجام عملیات افراز مقدور نیست و خواهان افراز را به طرح شکایت در دادگستری جهت رفع مانع ارشاد نمودند . در همان اداره و در پرونده دیگر به اصرار بنده با نامه ای به رئیس مجتمع قضائی منطقه نوشته و از ایشان به عنوان دادستان وقت (۴) درخواست نیروی کمکی نمودند و رئیس مجتمع قضائی نیز طی نامه ای خطاب به کلانتری منطقه از ایشان خواستند تا در موعد انجام عملیات افراز با رعایت مقررات به ملک وارد و مامورین اداره ثبت را یاری نمایند .

در این خصوص به نظر میرسد با توجه به کلیات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخیر ماده یک قانون که مقرر می دارد واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید اقدام دوم اداره ثبت به جهت اینکه اداره ثبت دارای صلاحیت کامل جهت رسیدگی به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزدیکتر است . فلذا متوقف نمودن امر افراز و ارشاد افراد به طرح دعوی رفع تصرف و یا خلع ید فاقد وجهه قانونی است . چرا که اصولا متقاضیان افراز کسانی هستند که با شرکای مشاعی خود داری اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعیت اشاعه رهایی یابند . این موضوع حتی در مورد اشخاص ثالث که متصرف ملک بوده و مدعی حقی باشند نیز تسری داشته و النهایه مدعی حق می تواند پس از ورود مامورین اداره و انجام بازدید ، با مراجعه به دادگستری اقامه دعوی نماید . اما مامورین اداره ثبت نیز نمی توانند به صرف عدم امکان ورود درخواست متقاضی را متوقف و وی را مجبور به طرح دعوی در دادگستری نمایند .

در پاسخ به سئوال پنجم باید گفت به صراحت و اطلاق ماده ۶ آئین نامه اجرائی مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیمات واحد ثبتی به کلیه شرکاء مشاعی شکی نیست که ادارات ثبت درکلیه موارد ملزم به ابلاغ تصمیمات خود به کلیه شرکاء مشاعی می باشند اعم از اینکه نتیجه منجر به افرازو یا عدم امکان افرازپلاک گردیده باشد . توضیحا اینکه اداره حقوقی قوه قضائیه در ۴۷۶۰/۷ مورخ ۱۹/۱۰/۸۷ نظری مخالف بر این نظر اعلام نموده است ( ۵ ) در این نظریه بر پایه توسل به قید در صورتیکه ملک قابل افرازباشد آمده در مواردی که ملک قابل افراز نیست لزومی به ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکاء وجود ندارد و این در حالی است که قید فوق به ضمیمه نمودن فتوکپی نقشه افرازی بازمی گردد ونه کلیت ماده . فلذا مقنن چنین مقرر نموده تصمیم واحد ثبتی باید به کلیه شرکاء به ضمیمه صورت مجلس ابلاغ و در صورتیکه ملک قابل افرازباشد یک رونوشت نیز از نقشه افرازی ضمیمه تصمیم گردیده و به کلیه شرکا ابلاغ گردد .

در پایان ذکر این مطلب را لازم به ضروری می دانم که با توجه تغییر الگوی مسکن و روند رو به رشد درخواست های افرازو همچنین جلوگیری از سلیقه ای عمل نمودن واحد های ثبتی، لزوم بازنگری دقییق و صریح در مقررات قانونی وآئین نامه اجرائی قانون به جهت ایجاد رویه واحد ضروری می باشد.

محمد رضا سماواتی پور
وکیل دادگستری – تهران
پی‌نوشت‌ها:
۱) منظور از پایان یافتن جریان ثبتی این است که آگهی های نوبتی منتشر و مهلت اعتراض به آنها منقضی شده باشد . به عبارتی انجام عمل تحدید حدود و پایان یافتن مهلت اعتراض .
۲) ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع۲۲/۸/۵۷
۳) این اقدام که در اولین مرحله در اداره ثبت صورت می پذیرد هرچند در ظاهر فاقد مشکل می نماید اما کاملا بر خلاف قانون می باشد . چرا که
ـ اولاً: درلفظ قانون از کلمه درخواست استفاده شده و تقدیم دادخواست که از اوراق متحد شکل و بهادار بوده فقط در مراجع قضائی معتبر بوده و برخلاف مقررات می باشد .
ـ ثانیا: هزینه این برگه که علی الظاهر ۵۰۰ ریال و معادل قیمت کپی آن می باشد برخلاف مقررات قانون نحوه وصول درآمد های دولت بوده و فاقد محمل قانونی است .
۴) طبق مقررات قانون دادگاههای عام مصوب سال ۷۳
۵) جهت مشاده نقد این نظریه ر.ک . به مجله شماره ۲۰۴-۲۰۵ کانون وکلای مرکز- آقای فیروز فقیه نصیری
http://www.aftab.ir