تاثيرفسخ بايع برانتقال مبيع از سوي خريدار

* تاثيرفسخ بايع برانتقال مبيع از سوي خريدار
محمد مهدي صفا كيش

عضو هيئت علمي دانشگاه آزاد – واحد مشهد

تاثيرفسخ بايع برانتقال مبيع از سوي خريدار

v        چكيده:
در مواردي پس از وقوع دو يا چند معامله متوالي نسبت به مبيع، نخستين فروشنده براي فسخ بيع اقدام مي كند. كه در مواجهه با چنين قضيه و راجع به چگونگي تصرفات خريدار اول و ايادي بعد از او، دادگاهها اتفاق نظر ندارند و آراء متناقضي صادر مي كنند. كه متاسفانه به حقوق ذينفع ثالث لطمه وارد مي آورد. در مقاله حاضر تلاش شده است تا ماهيت تصرفات مزبور از ديدگاه اصول و قواعد حقوقي طي سه بخش مشتمل بر الف- كليات ب – تحليل حقوقي موضوع ج- جمع بندي و نتيجه گيري مورد بررسي قرار گرفته و تبيين شود.
كليد واژه : فسخ بايع، انتقال مبيع، حقوق ثالث.

كليات
بخش اول
اگر هنگام اقدام فروشنده براي اعمال حق فسخ خود مشخص شود. خريدار موردمعامله را به غير انتقال داده است. در اين حالت، از جهت حقوقي مسائلي قابل طرح است . به عنوان مثال، آيا انتقال مال به غير صحيح است يا خير؟ برفرض صحت، انتقال مانع فسخ است يا خير؟ برفرض عدم وجود مانع، بعد از فسخ تكليف معامله دوم چه مي شود؟ آيا در تمام خيارات يك ديدگاه را مي توان پذيرفت يا بايد قابل به تفكيك شد؟
در بررسي آراء محاكم، به تصميمات متفاوتي در اين باره برخورد مي كنيم كه اغلب يا فاقد استدلال اند يا مباني استدلال روشني ندارند از اين رو برآن شديم تا با نوشتن اين مقاله و ذكر برخي آراء و با عنايت به مباني قانوني و فقهي، تحليلي بر موضوع داشته باشيم. در پرونده كلاسه …. خواهان عليه خواندگان رديف اول ودوم دعوي فسخ و استرداد يك دستگاه اتومبيل اقامه نمود و مستند وي شرطي است در مبايعه نامه كه چنانچه هركدام از چكهاي تسليمي بابت ثمن معامله پرداخت نشد؟ فروشنده حق فسخ معامله را دارد. خواهان مدعي است يكي از چكها به علت كسر موجودي پرداخت نشده و گواهي عدم پرداخت را به عنوان دليل ادعاي خود ضميمه دادخواست نموده و چون اتومبيل از سوي خوانده اول به خوانده دوم منتقل شده است تقاضاي استرداد اتومبيل را از خوانده رديف دوم مي نمايد. متقابلاً خوانده رديف دوم طي دادخواستي بطرفيت خواهان و خوانده رديف اول صدور حكم برتنظيم سند رسمي اتومبيل را خواستار گرديده است.
شعبه دادگاه عمومي مرجوعٌ اليه پس از رسيدگي ، خلاصتاً در تاريخ ۱۱/۷/۸۱ چنين راي صادر نموده است: در خصوص دعوي محمد فرزند رضا به وكالت آقاي ……. بطرفيت ۱- حسين۲- مرادعلي به وكالت آقاي ……. بخواسته تقاضاي صدور حكم فسخ معامله يك دستگاه اتومبيل ميتسوبيشي با عنايت به محتويات پرونده و دادخواست تقديمي از ناحيه خواهان و رونوشت مصدق قولنامه مورخه ۳۰/۶/۸۰ كه در قسمت ذيل آن قيد شده است كه فروشنده شرط نموده چنانچه هريك از چكهاي صادره در تاريخهاي قيدشده پرداخت نشد حق فسخ معامله را دارد و با عنايت به اين كه حسب گواهي عدم پرداخت بانك محال عليه احد از چكهاي مذكور در قولنامه به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۲۹ ريال به علت كسرموجودي پرداخت نشده است و بدين جهت شرط مذكور در ذيل مبايعه نامه استنادي خواهان محقق گرديده است فلذا دادگاه با عنايت به مراتب فوق دعوي خواهان را وارد دانسته و مستنداً به ماده ۳۹۹ قانون مدني حكم بر فسخ معامله يك دستگاه اتومبيل ميتسوبيشي صادر و هم چنين با عنايت به اين كه خواهان ذيل دادخواست تقاضاي مستردنمودن اتومبيل را نموده است دادگاه خوانده رديف دوم(مرادعلي) كه اتومبيل مورد معامله در يد وي مي باشد را به استرداد اتومبيل به نفع خواهان محكوم مي نمايد و در خصوص دعوي آقاي مرادعلي به وكالت آقاي …….. بطرفيت ۱- حسين ۲- محمدكاظم بخواسته صدور حكم به تنظيم سندرسمي يكدستگاه ميتسوبيشي با عنايت به مراتب فوق و صدور حكم بر فسخ معامله و استرداد اتومبيل مدنظر موجبي جهت الزام خواندگان به تنظيم سند وجود نداشته و دادگاه در اين خصوص حكم به رد دعوي خواهان صادر و اعلام مي نمايد…»
پس از اعتراض محكومٌ عليه رديف دوم(مرادعلي) به دادنامه و ارسال پرونده به دادگاه تجديدنظر استان، شعبه رسيدگي كننده به اين استدلال كه عدم پرداخت چك به لحاظ آن بوده كه دارنده قبل از تاريخ سررسيد به بانك مراجعه نموده است و حكم به فسخ معامله صحيح نيست و هم چنين انتقال مبيع( ماشين ميتسوبيشي) به غير حكم تلف مبيع را دارد. تجديدنظرخواهي را وارد دانسته و با نقض راي تجديدنظرخواسته از حيث فسخ معامله حكم بر الزام آقاي محمدكاظم به انتقال سند اتومبيل موضوع معامله در حق منتقل اليه آقاي مرادعلي مي نمايد.
به طوري كه ملاحظه مي شود دادگاه عمومي با فسخ عقد اوليه، عقد دوم را نيز منفسخ تلقي كرده و خريدار دوم را مكلف به رد مبيع به فروشنده اول نموده در حاليكه دادگاه تجديدنظر با درست دانستن انتقال مبيع از خريد اول به دوم آن را در حكم تلف مبيع شناخته است.
قبل از ورود به بحث اصلي و اين كه راي كدام دادگاه با موازين قانوني تطبيق مي كند، لازم است به ايراد وارده به نظر ابرازي در راي دادگاه بدوي كه متداول بسياري از دادگاهها نيز مي باشد، اشاره شود.
بيان ايراد: دادگاه محترم، شرط مذكور در قرارداد را نوعي خيار شرط( ماده ۳۹۹ ق.م) دانسته اند، در حالي كه بنا به دلائل ذيل، خيار موردنظر طرفين خيار تخلف شرط فعل است نه خيار شرط.
در نشست قضايي دادگستري مازندران، اين سوال مطرح شده كه ، در قرارداد اسقاط كافه خيارات شده و در ذيل مبايعه نامه تصريح گرديده است كه چنانچه هريك از چكهاي صادره در سررسيد پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ دارد.آيا چنين شرطي با توجه به اسقاط خيارات صحيح است يا خير؟
نظر اول اينست كه چون خيار شرط مدت نداشته، طبق ماده ۴۰۱ ق.م شرط و عقد باطل است . نظردوم كه مورد تائيد كميسيون هم قرار گرفته اين بوده كه خيار شرط در فرض مثال مدت دارد و مدت آن از سررسيد چك تا سررسيد چك ديگر مي باشد و نظر سوم چون اسقاط كافه خيارات شده، ذكر خيار براي فروشنده را موثر ندانسته است.
بديهي است نظر سوم مبناي حقوقي ندارد زيرا در تفسير قرارداد بايد مجموعه توافقات لحاظ شود و ذكر خيار ياد شده نشان از مستثني كردن اين خيار از شمول اسقاط كافه خيارات دارد.
نظر دوم هم اگر آنرا خيار شرط گرفته از اين جهت كه معمولاً در كتب فقهي اين مثال در ذيل خيار شرط بحث شده است ولي با اين ايراد روبرو است كه از مفاد توافق استنباط نمي شود كه مدت خيار را طرفين از سررسيد چك اول تا سررسيد چك بعدي تعيين كرده باشند، بلكه معمولاً براي فرار از صدورحكم بر ابطال قرارداد، بدون جهت به توافق طرفين نسبت داده مي شود. زيرا اگر فقط چك آخر پرداخت نشود يا اين كه فقط يك چك صادر شده باشد، آن وقت ابتدا و انتهاي خيار چه زمان خواهد بود؟ و آيا در اين حالت راهي براي فرار از بطلان وجود دارد.
درست است كه اعمال خيار شرط ممكن است منوط به وقوع يك واقعه يا حادثه اي در عالم خارج شود ولي اين واقعه يا حادثه امري است كه مربوط به تخلف طرف قرارداد نيست. مانند اين كه گفته شود: « اگر در امتحان رانندگي ماه آينده قبول شوم، به مدت ۱۰ روز از تاريخ قبولي حق فسخ معامله اتومبيل را دارم»
پس اگر وقوع واقعه به جهت تخلف طرف قرارداد باشد، مانند اين كه گفته شود: اگر ثمن معامله را در فلان تاريخ نپردازي حق فسخ بامن است. بايد آنرا اختيار تخلف از شرط دانست نه خيار شرط زيرا در اين حالت قصد طرفين توافق بر خيار شرط نيست كه بگوئيم به جهت عدم ذكر مدت، شرط و عقد هر دوباطل است (ماده ۴۰۱ ق.م) بلكه قصد ايشان ايجاد يك شرط فعل(پرداخت ثمن در تاريخ معين) است. بديهي است اگر مشروط عليه به مفاد شرط عمل نكند، طبق توافق حق فسخ براي مشروط له ايجاد مي شود.
لازم به ذكر است در خيار تخلف شرط ضرورتي به ذكر حق فسخ نيست. قيد فسخ فقط اين فايده مهم را دارد كه مشروط له ابتدا ساكن نيازي به اقدام متعهد به انجام عمل نداد والا عدم قيد حق فسخ، مشروط له را وادار مي كند درمرحله اول الزام متعهد را تقاضا نمايد( ماده ۲۳۷ ق.م) و به عنوان آخرين راه حل عقد را فسخ نمايد(ماده ۲۳۹ ق.م) .
به همين جهت آقاي دكتر كاتوزيان در پاسخ به چنين سوالي مي نويسند: بنظر مي رسد كه بايد اين حق فسخ را از اقسام خيار تخلف از شرط فعل دانست. ظاهر از احكام مواد ۳۹۹ به بعد قانون مدني اين است كه خيار شرط اصطلاحي در موردي مصداق پيدا مي كند كه دوطرف بدون قيد يا دست كم بدون توجه به تخلف از مفاد التزام، بخواهند در استواري عقد و پاي بندي خود به آن اخلال كنند و تعهدها را ناپايدار و متزلزل سازند. در اين فرض است كه تعيين مدت خيار، شرط نفوذ عقد دانسته شده است . درحالي كه در فرض ما، خيار در راستاي تاكيد بر لزوم وفاي به عهد و به منظور تهديد متخلف برقرار مي شود و هدفي مغاير با خيار شرط دارد.اين تعبير با مفاد اصل صحت قراردادها نيز سازگار مي نمايد. زيرا بدين ترتيب مفاد شرط مورد ترديد به معنايي حل مي شود كه عقد و شرط نفوذ حقوقي بيابد و از افراط در ابطال قرارداد پرهيز شود.
پس ازطرح ايراد به شرحي كه گذشت به بحث اصلي پرداخته مي شود. در اين قسمت بايد ديد آيا معامله خريدار اول و دوم از نظر تحليل حقوقي با توجه به حق فسخ فروشنده صحيح است يا خير و آيا بعد از فسخ، عقد دوم هم منفسخ يا ابطال مي گردد يا خير؟ براي تحليل دقيق، موضوع طي ۳ گفتار مورد بررسي قرار مي گيرد.
گفتار اول- قاعده در انتقال اعيان
به عنوان قاعده بايدگفت، وجود خيار براي فروشنده، مانع انتقال توسط خريدار نيست. به همين جهت ماده ۳۶۳ ق.م مقرر مي دارد: « در عقد بيع وجود خيار فسخ براي متبايعين …… مانع انتقال نمي شود» ولي براي تشخيص اين كه آيا انتقال در تمام موارد درست است يا خير و براي دريافت پاسخ صحيح ، لازم است بين حالتي كه براي فروشنده اوليه خيار شرط وجود دارد يا سايرخيارات از قبيل خيارغبن و غيره، تفاوت قائل شد.
بند اول- انتقال عين در خيار شرط
گفتيم مطابق با اصل، حق فسخ فروشنده مانع انتقال مبيع توسط خريدار به غير نمي شود؛ ولي در بيع شرط (كه مي دانيم خيار شرط مختص به بايع است) اين شرط بطور ضمني بين طرفين وجود دارد كه خريدار حق انتقال مال به غير را ندارد. به بيان ديگر در بيع شرط ظاهر بر اين است كه فروشنده با فسخ معامله قصد دارد عين مبيع را مسترد نمايد ، لذا ارتجاع عين ممكن نيست مگر مشتري ملتزم به حفظ مبيع شود. به همين جهت ماده ۴۶۰ قانون مدني مقرر مي دارد: « بديع شرط مشتري نمي تواند در مبيع تصرفي كه منافي خيار باشد از قبيل نقل وانتقال و غيره بنمايد»
در فقه اماميه هم در بحث شرط به غرض بايع در حفظ عين توسط خريدار تا پايان حق فسخ تاكيد شده است. معمولاً يكي از دلائل پيش بيني شرط خيار، استيمار(طلب امر و مشورت كردن) است. در اين حالت قصد مستامر اين است كه اگر پس از مشورت معامله را به مصلحت خود نديد، در مدت معين شده اقدام به فسخ معامله نموده و عين مال را مسترد نمايد.

لازم به ذكر است تصرفات مشتري درمبيع شرطي دوحالت دارد:
حالت اول اينست كه مبيع را با قيد خيار شرط يا شرط انفساخ به غير انتقال مي دهد كه اين معامله به جهت اين كه به حقوق بايع صدمه نمي زند اشكال ندارد(مستنبط از مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ ق.م)
حالت دوم اينست كه مشتري بطورمطلق عين را به غير انتقال دهد كه چنين معامله اي به جهت تجاوز به حق بايع غيرنافذ خواهد بود. بديهي است اگر بايع از حق فسخ خود در مهلت مقرر استفاده نكند، معامله صحيح و نافذ خواهد شد و اگر فروشنده عقد را فسخ كند، صحت عمل مشتري منوط به اجازه بايع است.
بند دوم- انتقال عين با توجه به معاملات با حق استرداد
نكته مهم و اساسي اينست كه از تاريخ تدوين مقررات معامله با حق استرداد (مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت) كليه معاملات شرطي و رهني اين مقررات است. يعني در حال حاضر بيع شرط را نمي توان بدون در نظرگرفتن معامله با حق استرداد تفسير كرد. آنچه مسلم است قانونگذار با تدوين مقررات معامله با حق استرداد، برمبناي غلبه بيع شرط را مملك نمي شناسد؛ يعني اگر بيع شرطي واقع شود، چون در غالب اينگونه معاملات، هدف وام دادن واخذ وثيقه در مقابل آن است نه تمليك واقعي، لذا قانونگذار چنين معاملاتي را از قبيل معاملات رهني به شمار آورده است.
با توصيف مزبور ، اثبات خلاف ممكن نيست؛ و حتي اگر ثابت شود قصد طرفين واقعاً بيع شرط بوده است نه توثيق ملك در برابر اخذ وام ، باز هم ملكيت عين براي منتقل اليه حاصل نمي شود. به همين جهت آقاي دكتركاتوزيان مي گويند: «مواد۳۳ و ۳۴ به شيوه قاعده ماهوي انشاء شده است و ديگر رابطه اي با ظاهر ندارد تا خلاف آن قابل اثبات باشد» و در جاي ديگري مي نويسند: در بيع به يادآوري اين نكته قناعت مي كنيم كه بيع شرط با از دست دادن مقتضاي خود (تمليك مبيع) ديگر بيع نيست و با تفاوتي اندك به رهن نزديك مي شود.
مرحوم دكترشهيدي در راستاي همين تفكر به ن سخ مقررات بيع شرط (از جهت تملي&#۱۷۰۵;ي بودن عين) اشاره نموده اند و مي نويسند: «اما همانگونه كه گذشت، اين اثر(انتقال مالكيت مبيع به خريدار) با وضع مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت منتفي گرديده و مقررات مربوط قانون مدني در اين مورد نسخ شده است و در نتيجه مبيع شرط داخل در مالكيت خريدار يا دهنده پول نخواهد شد»
آقاي دكتر لنگرودي نيز در راستاي همين انديشه و تفكر مي گويند: « بيع شرط نظر به علل تاريخي و اقتصادي نمي توانست براي هميشه به عنوان يك بيع واقعي بماند و طبع آن اقتضاء مي كرد كه تغيير عنوان بدهد. در نيم قرن اخيرقانونگذار در ماهيت آن تصرف كرده و آنرا بصورت يكي از معاملات وثيقه اي درآورد تا آنجا كه تعريف ماده ۷۷۱ قانون مدني اكنون برآن منطبق است نه تعريف ماده ۳۳۸. هرچند كه هنوز اندك فرقي بين بيع شرط و رهن باقي است لكن اين فرق مانع نمي شود كه تعريف ماده ۷۷۱ بر بيع شرط صدق كند»
بنظر ما، همين ديدگاه را بايد پذيرفت و تقويت كرد زيرا اگر نظر مخالف را بپذيريم (يعني اثبات خلاف ممكن باشد) به اشخاص رباخوار اجازه داده ايم كه در پوشش بيع شرط و تصريح به اين كه قصدشان بيع است نه وام دادن و اخذ وثيقه، مانند گذشته به رباخواري ادامه مي دهند و بديهي است فروشنده يا ناقل نمي تواند به راحتي ثابت كند كه خريدار وامي به او داده و از بابت وام دريافتي، اين ملك را وثيقه او قرارداده است.
سابقه تاريخي نشان مي دهد كه فرمان ناصرالدين شاه قاجار به محاكم عدليه كه در بيع شرط حكم به مالكيت قطعي مشتري نكنند موفقيت آميز نبود زيرا رباخواران بجاي بيع شرط، بيع قطع با شرط وكالت منعقد مي كردند و محاكم هم فرمان شاه را شامل اين قسمت نمي دانستند.
به همين جهت، چون بايع نمي توانست وفق ماده ۴۶۳ ق.م به راحتي ثابت كند كه قصد واقعي او بيع نبوده است و محاكم هم درصدد يافتن اين قصد نبودند، قانونگذار براي جلوگيري از انگيزه اصلي سرمايه دار رباخوار، با تدوين ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت، مقررات بيع شرط را در قسمت تكميلي بودن عين نسخ نموده و ديگر محاكم نبايد در جستجوي قصد واقعي باشند زيرا ظاهرسند از رباخوار حمايت مي كند و نشان مي دهد كه قصد طرفين بيع بوده و آن وقت فروشنده(وام گيرنده) نمي تواند به راحتي اثبات خلاف نمايد و در نتيجه حكم ماده ۳۳ و ۳۴ خنثي و بي تاثير شده و راه براي اشخاص رباخوار گشوده مي شود.
v        نتيجه
در بحث خيار شرط گفتيم خريدار نمي تواند عليرغم مالكيتي كه برعين دارد به جهت وجود حق فسخ براي بايع آنرا به غير انتقال دهد ولي در معاملات با حق استرداد كه خريدار شرطي مالكيتي برعين ندارد، انتقال عين از سوي او به غيرصحيح نخواهد بود و بديهي است بعد از خاتمه مدت تعيين شده ، منتقل اليه در حكم طلبكار يا وثيقه است و مي تواند از طريق حاكم اقدام بفروش عين مال نموده و طلب خود را وصول و مازاد را به فروشنده يا ناقل رد نمايد.

بند سوم- انتقال عين در ساير خيارات (مثل خيار غبن)
برعكس خيار شرط در بيع شرط (كه خيار مختص بايع است) در ساير خيارات وضع بگونه اي ديگر است و خريدار حق انتقال عين به غير را دارد. براي روشن شدن قضيه به تحليل نظريات مي پردازيم:
۱-گروه اول از فقهاي اماميه برآنند كه در خيارغبن، من له الخيار(مغبون) مي تواند تصرفات ناقله را باطل نمايد. با اين ديدگاه، اگر فروشنده در معامله مغبون شده و خريدار مورد معامله را به غير فروخته ياتصرف ناقله ديگر از قبيل صلح و معاوضه انجام داده باشد، مي تواند معامله را ابطال نمايد .
اين دسته در مقايسه با رهن مي گويند، همانطور كه در عقد رهن اگر راهن عين مرهونه را بدون اطلاع و موافقت مرتهن بفروشد و مرتهن مخالف بيع باشد، تمامي تصرفات از ابتداي وقوع بيع باطل مي شود، درخصوص خيارغبن هم مي توان گفت، اگر بايع عقد را فسخ كند، بيع بين خريدار اول ودوم هم از ابتدا باطل مي شود و منافع و نمائات حدفاصل بيع معامله خريدار اول و دوم و فسخ معامله متعلق به من له الخيار (مغبون ) است.
استدلال اين گروه آن است كه چون مغبون از ابتداي وقوع بيع حق فسخ داشته، تصرفات خريدار اول به جهت وجود اين حق فسخ، تصرف متزلزل بوده در عين حال چون عين متعلق حق مغبون است او مي تواند معامله بين خريدار اول و دوم را از ابتدا باطل نمايد.
۲-گروه دوم در قياس با حق شفعه چنين استدلال مي كنند كه در شفعه ، معامله شريك از تاريخ ابطال معامله توسط شفيع باطل مي شود نه از ابتدا؛ درخصوص خيارغبن هم مي تـوان گفت ، معامله بين خريـدار اول ودوم ازتـاريخ انشاء فسخ ابطال مي شود نه از ابتدا و اثر آن قهقرايي نيست.
اين گروه استدلال مي كنند كه هرچند خيار بايع به اصل معامله ثابت است ولي تا غبن ظاهر نشود (يعني تا بايع آگاه نشود) حق فسخ او هم ظهور پيدا نمي كند. پس عقد از تاريخ ظهور سبب(آگاهي از غبن) فسخ مي شود، درنتيجه چون خريدار اول در ملك خودش تصرف كرده نه در ملك غير، لذا موجبي براي بطلان عقد از ابتدا نيست.
۳-تعدادي ديگر (از جمله حاج شيخ مرتضي انصاري) اعتقاد دارند، عقد واقع شده بين خريدار اول و دوم صحيح است و من له الخيار بايد بدل عين را از خريدار اول بگيرد. استدلال اين گروه بدين شرح است:
به طوري كه از احكام خيار استنباط مي شود.
اولاً- تصرف در زمان خيار( تصرف غابن) صحيح و لازم است و لذا موجبي براي تزلزل وجود ندارد.
ثانياً- مطابق نظر برخي از فقها، قبل از ظهور غبن يا عيب، خيار فعليت ندارد ، اگر اين گفته صحيح باشد، بازهم به اين جهت كه خيار فعلي نيست مانعي براي تصرف من عليه الخيار (غابن) وجود ندارد.

بند چهارم- نتيجه گيري و انتخاب نظراقوي
به شرحي كه گفته شد در خيار شرط خريدار حق انتقال عين به غير را بصورت مطلق ندارد زيرا مالكيت خريدار بر مبيع كاملاً استقرار پيدا نكرده و متزلزل است و به بيان ديگر ، رابطه فروشنده با مبيع بطور كامل قطع نشده است، پس در صورت انتقال عقد واقع شده غيرنافذ خواهد بود.
به همين جهت درخصوص الزام مشتري به حفظ عين امام خميني(ره) مي گويند: «مشتري قبل از انقضاء مدت نمي تواند تصرف ناقل نموده و يا عين را تلف نمايد، اگر برگرداندن عين شرط شده باشد»
آيت اله خويي نيز با اعلام اينكه «مشتري نمي تواند بين عقد تا انتهاي مدت خيار، تصرف ناقل در عين از قبيل هبه يا بيع يا مانند اين دو داشته باشد» در اين زمينه نظرمشابهي ابراز داشته اند.
صاحب مكاسب نيز مي گويند: « همانا غرض بايع از خيار، استرداد عين مال خويش است و پس گرفتن عين مال محقق نخواهد شد مگر اين كه مشتري ملتزم به حفظ و نگهداري مبيع براي بايع شود»
اما درخصوص خيارغبن و ساير خيارات كه ممكن است به اعتبار آن اختيار فسخ معامله داشته بايد گفت:
۱- نظرگروه اول كه عقد را از ابتدا باطل مي داند با مباني قانوني ناسازگار است زيرا:
اولاً- خريدار مالك عين بوده و هر مالكي در مايملك خودش هرتصرفي كه بخواهد مي تواند انجام دهد مگر قانون استثناء كرده باشد( ماده ۳۰ ق.م) و ديديم به حكم ماده ۳۶۳ ق.م وجود خيار فسخ براي طرفين مانع انتقال نيست.
ثانياً- در مقررات قانوني، دليلي براين كه تصرفات خريدار در عين، تصرف متزلزل باشد وجود ندارد. در تائيد اين استدلال مي توان به ماده ۴۵۵ ق.م استناد كرده در ماده مذكور قانونگذار به خريدار اجازه مي دهد عين را به رهن گذارد و فسخ معامله توسط فروشنده، عقود رهن را از بين نمي برد. اگر تصرف خريدار متزلزل باشد، چگونه او مي تواند عين را به رهن گذارده، آنهم در حالي كه مي دانيم مال به اين جهت در رهن غيرقرار مي گيرد كه مرتهن در صورت عدم پرداخت بدهي حق فروش آنرا داشته باشد.
ثالثاً- استدلال اين گروه از جهت مقايسه بيع خريدار با حق مرتهن نيزصحيح نيست زيرا در عقد رهن، اگر راهن حق فروش ندارد به اين جهت است كه مرتهن برعين مرهونه حق عيني دارد و ضمانت اجراي تجاوز به اين حق را بايد عدم نفوذ دانست (راي شماره ۶۲۰ مورخه ۲۰/۸/۷۶ هيات عمومي ديوان عالي كشور و ماده ۳۴ مكرر قانون ثبت، ماده ۲۲۹ امور حسبي ماده ۷۹۳ ق.م ) ولي فروشنده داراي اختيار فسخ هيچ حقي برعين ندارد زيرا با وقوع بيع خريدار مالك مبيع مي شود در نتيجه حق هرگونه انتقالي به حكم قانون را دارد(ماده ۳۶۳ ق.م) مضافاً آنكه درخصوص رهن علاوه بر اجماع، نص هم وجود دارد كه تصرف در عين مرهونه براي راهن جايزنيست.
۲- نظرگروه دوم كه عقد را از لحظه انشـاء فسخ قابل ابطال مي دانند نيز صحيح نمي باشد زيرا:
اولاً- اگر عقد از تاريخ ظهور سبب هم فسخ شده، بازهم موجب تزلزل عقد خريدار (غابن) نيست.
ثانياً- مقايسه معامله خريدار با حق شفعه نيز صحيح نيست زيرا در شفعه اجماع وجود دارد كه شفعه تصرفات مشتري را باطل مي كند ولي در فسخ بايع چنين اتفاق و اجمالي وجود ندارد و تصرفات مشتري باطل نمي شود. از طرف ديگر، معامله خريدار نيست به شفيع غيرقابل استنادات يعني معامله بين خريدار و طرف ديگر صحيح است ولي در رابطه باشفيع در حكم باطل است و گويي هيچ انتقالي صورت نگرفته است.
برخي از حقوقدانان معتقدند، مبناي بطلان تصرفات مشتري درماده ۸۱۶ ق.م اينست كه قانونگذار مورد معامله را در اثر شفعه متعلق حق شريك قرار داده و در حكم معاملات فضولي است و آنرا مراعي به سقوط حق شفيع يا اجازه او مي دانند. در حالي كه در خصوص تصرفات مشتري در خيارات بيان شده چنين نيست.
۳- نظرگروه سوم با مبناي حقوقي و مقررات قانوني، كاملاً سازگار است . يعني عقد خريدار در زمان خيار بايع صحيح و لازم بوده و انتقال را بايد در حكم تلف دانست و فروشنده بدل را از خريدار مي گيرد. يعني اگر مال مثلي است مثل آنرا و اگرقيمي است قيمت آنرا دريافت مي نمايد.
در تائيد اين استدلال به برخي از نظرات بزرگان فقهاي اماميه و صاحبنظران حقوقي اشاره مي نمائيم:
آيت اله خويي در حالتي كه مشتري عين را به غير منتقل كرده حكم به مثل يا قيمت نموده اند و مي گويند: «همانطور كه در احكام خيار خواهد آمد، تصرفات من عليه الخيار بدون اجازه مغبون نافذ است و اگر مغبون عقد را فسخ نمايد و عين به جهت تصرف غابن به غير منتقل شده باشد ، مغبون به مثل يا قيمت رجوع مي كند.»
حاج شيخ مرتضي انصاري در حكم تلف را پذيرفته و مي نويسند: « و از طرفي هيچ وجهي براي تزلزل عقدغابن نيست. يا به جهت اين كه تصرف در زمان خيار غيرمتصرف(منظور خيار بايع مغبون است كه تصرفي نكرده است) صحيح و لازم بدانيم و همچنان كه در احكام خيار خواهد آمد، به فاسخ، بدل آن مسترد مي شود و يا به جهت عدم تحقق خيار بالفعل قبل از ظهور غبن، بصورتي كه مانع از تصرف من عليه الخيار شود، كما اين كه ظاهر جماعتي از علما اينجا و در خيار عيب همين است، از جهت اين كه كساني كه تصرف غيرذي الخيار (تصرف غابن)را بدون اذن مغبون منع كرده اند بايد صحيح بودن آن اشكال نموده اند، حكم به لزوم عقد واقع شده قبل ازظهور غبن و عيب نموده اند و همين قول اقوي است»
ايشان در بحث خيار تخلف شرط نيز انتقال مال توسط مشتري را در حكم تلف دانسته و مي گويند: « اگر شرط متعذر شده و عين از سبطره مشروط عليه به دليل تلف يا نقل يا رهن خارج شود، ظاهراً مانع فسخ نيست. پس وقتي فسخ نموده…. اقوي اين است كه به بدلش رجوع كند تا جمع بين ادله صورت گيرد.
صاحب كتاب جواهرالكلام نيز انتقال را در حكم تلف دانسته و مي نويسند: « اگر عين بواسطه عقد لازم مانند بيع و غيرآن از ملك مشتري خارج شده باشد، همچنانكه در و مالك و غير اين روآمده رجوع به مثل يا قيمت مي شود» و درجاي ديگر مي گويند:« مشتري مغبون شده باشد با تصرف بايع در ثمن، خيار مشتري ساقط نمي شود و رجوع به مثل يا قيمت مي نمايد»
امام خميني(ره) نيز انتقال را در حكم تلف گرفته واخذ بدل را جايز مي دانند: « و اگر خريدار عين را از ملكش به وقف يا معامله لازمي خارج نموده است، پس ظاهر آن است كه در حكم تلف است پس وي (مغبون) براي گرفتن مثل يا قيمت رجوع مي كند و اگر خارج ساختن عين به نقل غيرلازم مانند بيع خياري وهبه باشد، پس در اين كه بتوان او را الزام به فسخ عقد و برگرداندن عين نمود اشكال است»
آيت اله سيستاني نيز همين نظر را بيان مي كنند:« اگر غبن براي بايع كه مغبون شده ظاهر شود، پس فسخ كند بيع را، در صورتي كه مبيع نزد مشتري موجود باشد آنرا مسترد مي نمايد و اگر خارج از ملك مشتري يافت به اين كه به غيرمنتقل شده به عقد لازم مانندبيع و هبه معوضه پس ظاهراينست كه در حكم تلف است و رجوع مي كند به او براي مثل يا قيمت و نمي تواند مشتري را ملزم به رد عيني كه فروخته يا هبه نموده كند»
اين انديشه كه انتقال در حكم تلف است نه تنها در عقود لازم، بلكه در عقود جايز هم قابل اعمال است. پس اگر خريدار عين را هبه كند، ملزم به فسخ عقد جايز و برگرداندن عين مال به فروشنده نيست بلكه پس از فسخ بايع، بدل به او مي دهد نه عين را.
به همين جهت، صاحب مكاسب در نقد شهيدثاني در كتاب مالك، الزام غابن توسط حاكم شرع به فسخ عقد جايز را رد نموده و معتقدند، اگرعين به ملكيت غابن بعد از فسخ مغبون بهر دليلي اعم از فسخ عقد جايز يا انقضاء عقدجديد برگشت نمايد، غابن مجبور به رد عين نيست.
مرحوم دكترسيدحسن امامي نيز در تائيد اين انديشه مي گويند:« درصورتي كه موردمعامله از ملكيت مشتري بوسيله عقودي از عقود لازمه از قبيل وقف و بيع خارج شده باشد، مانند مورد تلف عمل مي شود؛ يعني بدل آن از مثل يا قيمت داده خواهد شد… و هرگاه مورد معامله به عقد غيرلازمي مانندهبه و بيع خياري واگذار به غيرشده باشد نمي توان مشتري راملزم به انحلال آن نمود، بلكه مانند موردتلف، بدل به بايع داده خواهد شد… با دادن بدل از مثل يا قيمت وضعيت اقتصادي بايع تا آنجا كه ممكن است مانند قبل از عقد خواهد گرديد و ضرري متوجه او نمي شود»
دكترناصركاتوزيان هم در راستاي همين ديدگاه مي نويسند: «بنابراين، اگر طرفي كه به موجب عقدمالك شده است تصرفي در ملك كرده باشد، فسخ آنرا باطل نمي كند. قانون مدني دوفرض شايع از اين گونه تصرف ها را در احكام خود آورده است (ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ ق.م) … اين دو فرض ، به عنوان مثال آمده است و از مفاد آنها مي توان قاعده اي استخراج كرد كه به موجب آن، تصرف طرفي كه در اثرعقد مالك شده در موضوع تمليك نافذ است و فسخ بعدي به آن صدمه نمي زند، مگر اين كه برخلاف اين ترتيب بطور ضمني يا صريح تراضي شده باشد.»
مرحوم دكترمهدي شهيدي نيز دقيقاً همين تفكر را پذيرفته و اظهار مي دارند: « در صورتي كه مورد عقد، تلف شده يا به ديگري منتقل گرديده باشد، با فسخ عقد بواسطه خيار يا اقاله بايد بدل آن از مثل يا قيمت به مالك پيش از عقد پس داده شود(ماده ۲۶۸ ق.م )
گفتار دوم- قاعده در انتقال منافع
در انتقال منافع هم اصل برآن است كه وجود خيار براي فروشنده مانع انتقال منافع عين توسط مستاجرنيست كه در اين گفتار تحليل حقوقي قاعده مزبور در خيار شرط و سايرخيارات به تفكيك بيان مي شود.
بنداول- انتقال منافع در خيار شرط
ماده ۵۰۰ قانون مدني در خصوص مبيع شرطي مقرر مي دارد: «در ييع شرط مشتري مي تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافي با خيار بايع باشد بوسيله جعل خيار يا نحو آن حق بايع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدي كه منافي با حق بايع باشد باطل خواهد بود»
در اين ماده چند نكته قابل ذكر است:
۱- اگربايع در بيع شرط كرده باشد كه شروع خيار شرط وي ۳ ماه بعد از عقد مي باشد، بديهي است خريدار مي تواند ، عين را براي ۳ ماه يادشده به اجاره دهد و اين اجاره به جهت اين كه در تنافي با حق خيار بايع نيست صحيح تلقي مي شود.
۲- اگر بايع از تاريخ وقوع عقد به مدت ۳ ماه حق فسخ براي خود در نظرگرفته باشد، خريدار مي تواند عين را با جعل خيار يا نحو آن(مانند شرط انفساخ) به غير اجاره دهد.
۳- اگر خريدار در فرض فوق، بدون جعل خيار يا شرط انفساخ عين را به مدت يكسال اجاره دهد، در صورتي كه بايع ظرف سه ماه معين شده عقد بيع را فسخ نكند، اجاره نسبت به تمام يكسال صحيح تلقي مي شود و در صورتي كه در مدت ۳ ماه بيع را فسخ كند، اجاره تا قبل از فسخ بيع صحيح بوده و نسبت به مازاد غيرنافذ تلقي مي گردد. بنابراين واژه «باطل» در قسمت اخير ماده ۵۰۰ ق.م صحيح بكار نرفته و بايد آنرا تفسير به عدم نفوذ كرد.
بنددوم- انتقال منافع درمعامله با حق استرداد
بحث اينست كه اگر منتقل اليه در معامله باحق استرداد ، منافع را به غير انتقال دهد(مثلاً به اجاره واگذاركند) ، آيا عقد اجاره صحيح است ياخير؟
براي پاسخ به اين مسئله بايد ديد آيا منتقل اليه كه مالك عين نيست ، حق مالكيتي برمنافع عين دارد يا خير؟ برخي از صاحبنظران حقوقي با توجه به ماده ۷۲۲ قانون آئين دادرسي مدني سابق و پيروزي از اصول معتقدند، خريدار شرطي را بايد مالك منافع دانست و استدلال مي نمايند كه «آنچه با مصالح اجتماعي و عدالت برخورد دارد و در قانون ثبت منع شده است، قطعي شدن تمليك و تصاحب خريدار شرطي با همان بهاي قراردادي است. اين اثر را بايد از بيع شرط حذف كرد. در حالي كه حق خريدار برمنافع كمترين نتيجه اي است كه از بيع تمليكي باقي مي ماند و دليل قاطعي بر ازاله آن به چشم نمي خورد.»
مرحوم دكترسيدحسن امامي نيز با توجه به ظاهر مواد قانون ثبت، مالكيت منافع را براي انتقال گيرنده(طلبكار) پذيرفته و براي اين كه خللي به وضعيت انتقال دهنده(بدهكار) وارد نيايد معتقدند، انتقال گيرنده مي تواند منافع را به يكي از عناوين قانوني و نوعاً به عنوان اجاره به انتقال دهنده واگذار نمايد.
در مقابل اين نظر، برخي از حقوقدانان حق طلبكار را برمنافع مي پذيرند ولي آنرا ماهيتاً همان منافع و نمائات مبيع نمي دانند. مرحوم دكترشهيدي در اين خصوص مي گويند: « درمورد منافع مبيع در مدت بين دريافت وجه تا پرداخت آن بوسيله گيرنده پول، در پاراگراف دوم ماده ۳۴ تحت عنوان «اجور و خسارت ديركرد» و در پاراگراف سوم اين ماده ، با عنوان «خسارت قانوني و حقوقي» و نيز در پاراگرافهاي بعدي، حقوقي براي دهنده پول شناخته شده است كه با لحاظ مقررات اصلي مذكور در بالا، نمي توان آنرا ماهيتاً همان منافع و نمائات مبيع دانست»
آقاي دكترلنگرودي از ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت كه بيع شرط را مملك نمي شناسد نتيجه گرفته اند كه انتقال گيرنده مالك عين و منافع هردو نمي شود و مي گويند بايع شرطي مي تواند عين را به هركس حتي بخود خريدار شرطي هم اجاره دهد.»
بنظر مي رسد با توجه به مواد ۳۳ و ۳۴ و بند سوم ماده ۳۸ قانون ثبت و وحدت ملاك از ماده ۵۰۰ ق.م انتقال گيرنده چون حق استفاده رايگان از منافع را دارد و نظر به اين كه مقررات معامله باحق استرداد به جز مالكيت عين براي انتقال گيرنده ، ديگر احكام و آثار بيع شرط (تمليك منفعت) را نسخ نكرده است، بنابراين بايد حداقل حق برمنافع را منتقل اليه معامله با حق استرداد براي باقي دانست و او مي تواند با حفظ حقوق انتقال دهنده (بدهكار ) منافع را به ديگري واگذار نمايد.
بند سوم- انتقال منافع در ساير خيارات
برخلاف مورد خيارشرط با وجود آن كه خريدار نمي تواند بطور مطلق و بدون حفظ حقوق بايع، منافع را به غيرواگذار نمايد، در ساير خيارات خريدار حق دارد منافع را تحت هرعنواني از جمله اجاره به ديگري انتقال دهد . زيرا عين در ملكيت مشتري مستقر شده و متزلزل نيست و مستعد دوام است و اشكالي ندارد تا منافع دائمي آنرا به غير متنقل سازد.
ماده ۴۵۴ ق.م در همين رابطه مقرر مي دارد: «هرگاه مشتري مبيع را اجاره داده باشد و بيع فسخ شود اجاره باطل نمي شود مگر اين كه عدم تصرفات ناقله درعين ومنفعت برمشتري صريحاً يا ضمناً شرط شده باشد كه در اين صورت اجاره باطل است»
در خصوص اين ماده نكات زيرقابل توجه است.
۱- واژه «باطل» در ماده اين سوال را به ذهن متبادر مي سازد كه اگر فروشنده عليرغم تخلف خريدار اجاره را بپذيرد و مخالفتي با آن نداشته باشد چرا بايد آنرا باطل دانست و آيا بهترنيست قرارداد اجاره را غيرنافذ تلقي كنيم؟
در راستاي همين تفكر برخي از صاحب نظران حقوقي برآنند كه بهتر است مفهوم بطلان درماده مذكور را بطلان مطلق تفسير نكنيم. يعني مستاجر حق نداشته باشد معامله را باطل بداند زيرا اين منع به سود موجر ايجاد شده و لذا فقط موجر مي تواند از دادگاه تقاضاي ابطال نمايد و اين مفهوم با واژه عدم نفوذ سازگاري بيشتري دارد.
۲- نكته مهم ديگر اين است كه اگر بيع توسط بايع فسخ شود، تكليف عقد اجاره چه مي شود ؟ اگر اجاره پس از فسخ بيع باقي مي ماند، مستاجر اجاره را به چه كسي بايد پرداخت كند؟ آيا اجاره بها را خريدار بايد به عنوان موجر دريافت كند يا اين كه چون عين به مالكيت بايع برگشته، منافع نيز به تبع عين متعلق به بايع است و مستاجر بايد اجاره بها را به بايع بپردازد؟
آنچه مسلم است و ترديدي در آن وجود ندارد اينست كه اجاره بها بايد توسط مستاجر به خريدار(موجر) پرداخت شود نه فروشنده ؛ اما براي توجيه حقوقي و قانوني آن بايد گفت ، خريدار به عنوان مالك عين و منافع حق واگذاري منافع را به غيرداشته و عقد واقع شده صحيح است و فسخ بايع به بقاي اجاره و صحت آن صدمه نمي زند لذا عين بصورت مسلوب المنفعه به بايع برمي گردد و مستاجر بايد اجاره بها را كماكان مانند سابق به خريدار بپردازد.
به بيان ديگر، با فسخ بيع، منافع در حكم تلف محسوب شده و خريدار به دو شكل مي تواند در برابر فروشنده مسئول تلقي شود: يا خريدار بايد اجرت المثل منافع را نسبت به مدت بعد از فسخ بيع تا خاتمه عقداجاره به بايع پرداخت نمايد و يا اين كه مابه التفاوت عين داراي منفعت وعين مسلوب المنفعه را به فروشنده پرداخت نمايد كه هريك از از اين دو راه حل طرفداراني دارد.
مرحوم نائيني در اين خصوص مي نويسند: « فرض براين است كه ضمان نقص برعهده مفسوخ عليه(خريدار) است. پس براو واجب است كه نقص را با تقويم مال بصورت غيرمسلوب المنفعه و تقويم آن بشكل مسلوب المنفعه درمدت اجاره و دادن تفاوت تدارك نمايد و درمجموع منافع تابع ملك مي باشد و منافات با ضمان موجر(خريدار) به جهت نقص حاصل از اجاره ندارد.
سيدمحمدكاظم طباطبايي نيز براين اعتقاد هستند كه مشتري ضامن نقص حاصل ناشي از مسلوب المنفعه بودن عين است و در صورت تفاوت بين دو قيمت، اقتضاي قاعده اينست كه ضمان نقص با دادن تفاوت برعهده مشتري باشد.
علامه در قواعد برآن است كه ، اگر بايع بعد از فسخ ، عين را در اجاره ديد، برمشتري (موجر) است كه اجرت المثل مدت باقيمانده بعد از فسخ را به بايع بپردازد.
آيت اله خويي نيز معتقدند، عين و ارش نقصان حاصل به جهت اين كه عين در مدت اجاره مسلوب المنفعه است داده مي شود.
امام خميني(ره) نيز در اين خصوص مي نويسند: «عين مسلوب المنفعه به فاسخ (بايع) برمي گردد و منافع ديگر عين، غير از آنچه كه مستاجر مالك آن شده، اگر وجود داشته باشد متعلق به فاسخ است و اقوي در جواز رجوع بايع به مشتري براي گرفتن اجرت المثل نسبت به بقيه مدت اجاره است ،كما اين كه احتمال دارد بايع بتواند به جهت نقص كه برعين وارده شده از جهت آن كه عين در آن مدت مسلوب المنفعه است به مشتري رجوع نمايد. پس (در خصوص اين احتمال) يك بار عين با وصف داشتن منفعت در آن مدت قيمت مي شود و يك بار ديگر با وصف فقدان منفعت قيمت مي شود و سپس فروشنده عين را با تفاوت بين اين دوقيمت مي گيرد و ظاهرآن است كه تفاوتي بين دو وجه نيست.»
مرحوم دكترسيدحسن امامي نيز در حكم تلف شدن منافع در اين خصوص را پذيرفته و مي نويسند: « پس از فسخ بيع، عين مبيع به بايع رد مي شده و نسبت به منافع مدت پس از تاريخ فسخ كه به ديگري واگذار شده است، اجرت المثل آن به بايع تاديه مي گردد. گفته مي شود كه چون مسلوب المنفعه بودن مال، نقص محسوب مي شود بايد مشتري فرق بين قيمت مبيع(با داشتن منفعت) و قيمت آن (بدون منفعت بقيه مدت اجاره) را به بايع بدهد»
گفتارسوم- بيان قاعده در ايجاد حق براي ثالث
مطابق با قاعده، چون خريدار حق مالكيت برعين مال دارد مي تواند هرگونه حقي كه بخواهد در مبيع براي شخص ثالث ايجاد كند. بديهي است اگر فروشنده بيع را فسخ كند، به جهت اين كه مبيع متعلق حق ثالث قرار گرفته و حكم به انفساخ عقد دوم با حقوق شخص ثالث در تعارض قرار مي گيرد، قانونگذار فسخ بيع توسط فروشنده را موثر در عقدي كه حقي براي ثالث ايجاد كرده است نمي داند.
بند اول- وضعيت حق ثالث در خيار شرط و معاملات با حق استرداد
از مجموع مطالب بيان شده . اين نتيجه حاصل مي شود كه بايد بين خيار مجعول به حكم شرع و خيار مجعول توسط طرفين قرارداد فرق گذاشت . چون خيارشرط خياري است كه بوسيله متعاقدين جعل مي شود و غرض بايع اينست كه عين باقي بماند و سلطه اي برآن داشته باشد لذا خريدار فقط از اتلاف يا تصرفات ناقل و هرتصرفي كه با هدف بايع از خيارمنافات داشته باشد ممنوع شده است نه مطلق تصرفات.
بنابراين درخيار شرط، به عنوان مثال مشتري نمي تواند آنرا به رهن غيرگذارده زيرا مرتهن حق فروش پيدا مي كند و اين امر با نظر بايع يعني بقاي عين ناسازگار است. هم چنين ضامن نمي تواند به عنوان پشتوانه تعهد خودش در برابر مضمونٌ له، مبيع را در اختيار مضمونٌ له قرارداد. و توافق نمايد كه دين او از محل مبيع توسط طلبكار وصول گردد.
همچنين بنظر مي رسد، مستفاد از ماده ۵۰۰ ق.م خريدار نمي تواند بدون حفظ حقوق فروشنده ، حق انتفاع و يا حق ارتفاق در مال براي ديگري ايجاد كند زيرا ايجاد حق انتفاع يا حق ارتفاق نيز با قصد بايع از فسخ عقد و تسلط كامل وي بر عين مال تعارض دارد.
در خصوص معاملات با حق استرداد نيز گفته شد كه منتقل اليه چنين معامله مالك عين نمي شود و چون مال مرهون بايد عين معين باشد و رهن دين و منفعت باطل است(ماده ۷۷۴ ق.م) ، بنابراين خريدار معامله با حق استرداد كه مالك عين نيست و حق انعقاد عقد رهن را ندارد و به شرحي كه بيان شد خود خريدار شرطي(طلبكار) برمال مورد انتقال حق وثيقه دارد.
ساير محدوديتهايي كه براي خريدار در خيارشرط گفته شد، با توجه به مطالب فوق درخصوص معاملات با حق استرداد نيز براي انتقال گيرنده وجود دارد.
بند دوم- وضعيت حق ثالث در ساير خيارات
در ساير خيارات، چون مالكيت خريدار برعين مستقر شده است و متزلزل نيست و به عبارت ديگر خريدار بر عين سلطنت دارد، مي تواند هرتصرفي درآن بنمايد. بنابراين اگر مبيع را به رهن غيرگذارده، فسخ بايع باعث از بين رفتن عقد رهن نمي شود.
شهيد اول در لمعه رهن در زمان خيار را پذيرفته و اين امر را به نظر بزرگان فقه مستند كرده اند. همچنين محقق در شرايع، رهن در زمان خيار را جايز مي داند، اعم از اين كه خيار متعلق به مشتري باشد يا بايع يا هردو و ظاهركلام ايشان اينست كه بين كساني كه قائل به انتقال ملك با عقد هستند در اين مسئله اختلافي وجود ندارد.
قانونگذار ما در همين راستا درماده ۴۵۵ ق.م مقرر مي دارد: « اگر پس از عقد بيع مشتري تمام يا قسمتي از مبيع را متعلق حق غيرقراردهد مثل اين كه نزد كسي رهن گذارده فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اين كه شرط خلاف شده باشد»
در مورد ماده فوق نيز اين نكات قابل ذكر است.
۱-رهن درماده مذكور جنبه تمثيلي دارد؛ بنابراين در تمام مواردي كه مبيع متعلق حق غيرقرار مي گيرد و ثالث برآن حق عيني پيدا مي كند از ملاك آن مي توان براي حفظ حقوق ثالث استفاده كرد. بنابراين اگر شخصي از خريدار طلبكار باشد و مبيع را در نزد خودش توقيف نمايد، بازهم فسخ بيع تاثيري در حقوق طلبكار نداشته و مال كماكان در توقيف خواهد ماند زيرا در چنين مواردي طلبكار برمال حق عيني پيدا مي كند.
۲- اگر مشتري عين مال را براي رهن دادن عاريه دهد(رهن مستعار) ، عليرغم اين كه عاريه عقدي است جايز و قابل فسخ ولي دراين فرض به سبب عقد رهن، فسخ عاريه تاثيري در رهن نمي گذارد.
همچنين در فقه گفته مي شود اگر عين مال براي دفن ميت به عاريه داده شده، فسخ عاريه به جهت ممنوعيت نبش قبر تاثيري در انتفاع ندارد(ماده ۱۰۸ ق.م) ولي اگر مطابق عرف ازتاريخ فسخ بتوان اجرت المثل زمين را مطالبه نمود، مستعير بايد اجرت المثل زمين را به معسر بدهد.
۳- مستنبط از مفاد ماده ۴۵۵ ق.م اينست كه ، اگر بيع فسخ شده، مبيع مورد رهن به ملكيت بايع برمي گردد و مي توان گفت بايع از ابتدا قرار گرفتن مال خود در رهن ، بابت دين مشتري را پذيرفته است . بديهي است راهن (خريدار) بايد تلاش كند رهن را فك كرده و به فروشنده تحويل نمايد.
۴- به نظر مي رسد چون پس از فسخ، عين با حق متعلق به غير به بايع برمي گردد و از اين جهت تصرف خريدار موجب كسرقيمت مبيع شده است، فروشنده حق خواهد داشت تفاوت قيمت پس از تصرف و قبل از تصرف در زمان فسخ را از خريدار دريافت نمايد.
۵- اگر عين توسط مرتهن به بيشتر از ثمن المثل فروخته شود، فروشنده تا ميزاني كه متعلق حق مرتهن است به خريدار رجوع مي كند و باقيمانده ثمن متعلق به فروشنده خواهد بود ولي اگرعين به كمتر از ثمن المثل فروخته شود، بنظر مي رسد فروشنده بتواند مابه التفاوت را از خريدار بگيرد.
در عقد ضمان هم اگر ضامن تعهد به پرداخت دين از مال معين(مبيع) نموده باشد، به نظر مي رسد با فسخ عقد توسط فروشنده، حق ايجاد شده براي طلبكار به قوت خود باقي است و حكم از جهت استرداد عين و ساير مسائل آن مانند رهن است.
همچنين ايجاد حق انتفاع و حق ارتفاق و سايرحقوق عيني به نفع ثالث با هيچ منع قانوني مواجه نيست و بنظر مي رسد فروشنده پس از فسخ، چون ملك را در حالتي تحويل گرفته كه نمي تواند مانند زماني كه به مشتري واگذار نموده استدراك نمايد و استفاده او از مال ناقص مي باشد، بتواند از جهت اين نقص به مشتري رجوع نمايد.
بخش سوم- جمع بندي و نتيجه گيري
از مجموع مطالبي كه بيان شد چنين نتيجه گرفته مي شود كه تصرفات خريدار در جائي كه خيار بايع ناشي از توافق طرفين باشد (خيارشرط) چون بنابر استرداد عين است ، تصرفي متزلزل است و فسخ بايع مي تواند به صحت عقد واقع شده توسط خريدار خلل وارد آورد ولي تصرفات خريدار در جائي كه خيار بايع ناشي از حكم قانون باشد( سايرخيارات) تصرفي نافذ و لازم شمرده شده و در جايي كه مال(اعم از عين و منافع) از ملكيت خريدارخارج شده باشد، مورد معامله در حكم تلف محسوب مي شود وفروشنده بدل( اعم از مثل يا قيمت) را مي تواند مطالبه نمايد.
لازم به ذ&#۱۷۰۵;ر است اين نگرش كه انتقال مال در حكم تلف بشمار مي رود، سخن تازه اي نيست و در مواد متعددي از قوانين حقوقي ما از جمله موارد ذيل مطرح گرديده است.
بنداول- در عقود تمليكي
مثال(۱)- درمواردي كه خريدار مال را به غيرانتقال داده و معامله بين او و فروشنده اقاله مي شود، به جهت اين كه انتقال در حكم تلف به شمار مي آيد ، فروشنده مثل يا قيمت را بعنوان بدل از خريدار مي گيرد و برگشت مال تحت هر شرايطي به ملكيت خريدار موجد حق مطالبه آن براي فروشنده نخواهد بود.
مثال(۲) – اگر فروشنده (محيل) حواله اي برعهده خريدار (محال عليه) صادر نمايد تا او ثمن را به شخص ثالثي (محتال) پرداخت كند، مشهور برآن است كه در صورت فسخ يا اقاله بيع ، خللي به عقد حواله وارد نمي شود و خريدار بايد ثمن را به ثالث بپردازد و آن گاه چون حواله در حكم پرداخت دين به فروشنده تلقي مي شود، فرض براين است كه ثمن در نزد بايع تلف شده، لذا مشتري براي گرفتن بدل مي تواند به بايع رجوع كند(ماده ۷۳۳ ق.م)
مثال(۳) – اگر زن تمام مهريه( عين معين) را گرفته و به غيرمنتقل كرده باشد و قبل از نزديكي طلاق واقع شود، انتقال به غير در حكم تلف محسوب شده و زن در صورت مثلي بودن مهر نيمي از مثل و اگر نيمي باشد . نصف قيمت مهر را به شوهر برم

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.