اسناد مالكيت معارض | ایلام-سایت حقوقی حقوق امروز
آخرین اخبار و مقالات سایت

تبلیغات


  • موضوعات : مطالب حقوق
  • تاریخ ارسال : اردیبهشت ۴ام, ۱۳۸۹

اسناد مالکیت معارض

قبل از اینکه در خصوص اسناد مالکیت معارض و مقررات لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ توضیح داده شود ضرورت دارد بعرض برسانم که به موجب ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ برای رسیدگی به اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک کشور در مقر هر دادگاه استان هیاتی بنام هیات نظارت مرکب از رییس ثبت استان و یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود که این هیات به کلیه اختلافات واشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می کند. برای این هیات یک عضو علی البدل از بین قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف قوه قضاییه تعیین خواهد شد. ماده ۲۵ قانون ثبت حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را در ۸ بند تعیین کرده است که بندهای ۲ و ۴ و ۵ و ۶ آن در این مورد در خور توجه است:

بند ۲- هر گاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد.

بند۴-اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذینفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه را اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد کرد.

بند ۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت باصل ملک – خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.

بند۶- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاک شود با هیات نظارت است. مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

ماده ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مقرر داشته است که در کلیه مواردیکه هیات نظارت طبق بند ۲ ماه ۲۵ اصلاحی سال ۱۳۱۷ قانون ثبت یا به موجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند با تعیین فهرستی از نوع اشتباهات که به نظر هیات موثر یا غیر موثر تشخیص گردیده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملک یا اجراء شقوق ۵ و ۶ و ۷ ماه ۲۵ اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی که مقتضی بداند بدهد و بند ۷ ماه ۲۵ مقرر داشته که هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با مقررات اشکال یا اشتباهی پیش آمد رفع اشتباه و اشکال و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

و بالاخره ماده ۳ لایحه قانونی مذکور در مورد اسناد مالکیت معارض کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی ترتیبی را مقرر داشته است که سند موخر الصدور را معارض و سند مقدم را تا زمانی که به موجب حکم نهائی ابطال نشده است معتبر دانسته است.
ماده ۶ لایحه مذکور مقرر می دارد: کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس از صدور حکم نهائی بر بطلان سند موخرالتاریخ و یا انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخاً موخر است به حکم دادگاه به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای موردمعامله محکوم خواهد شد ونیز سردفتران اسناد رسمی هم با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال از شغل سردفتری محکوم خواهند شد. ماده ۷ قانون ثبت مقرر می دارد: ((کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد می شود در دادگاه اداری مورد تعقیب و انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد شد.)

حقوق ثبت

قسمت اخیر بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض با اصلاحات و الحاقات بعدی مصوب سال ۱۳۳۳ چنین مقرر می دارد: ( … در صورتی که هیات نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز می داند ثبت محل کتباً به دارنده سند مالکیت معارض و ثبت موخر ابلاغ می نماید.) چنانچه دارنیده سند مالکیت معارض با اخطاریکه طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت شد هم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالح در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض (بسیار مهم است توجه شود که کل سند باطل نمی شود بلکه مورد تعارض باطل می شود) در ستون ملاحظات قیمت ملک قید و مراتب را به اداره ثبت مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد. چون تعارض سند مالکیت مطابق تعریف ماده مرقوم (ماده ۳) ممکن است نسبت به کل ملک یا بعض آن باشد (کل عرصه پلاک یا قسمتی از آن – کل حد شمالی یا جنوبی یا شرقی یا غربی یا جزئی از این حدود مثلاً ۵ متر از طول شمالی با سند مجاور منطبق و همخوانی نداشته باشد و یا در مورد حقوق ارتفاقی در سند مقدم حق ارتفاقی برای ملک مجاور (مثل حق عبور یا حق مجری) ذکر نشده باشد ولی در سند ملک مجاور (مجاور شمالی جنوبی شرقی یا غربی) بوجود حق ارتفاق در ملک دارنده سند مقدم تصریح شده باشد. بدیهی است سند موخر در موارد تعارض جزئی و یا تعارض در حد و یا حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد یعنی حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق می گردد و یا حقوق ارتفاقی مندرج در آن حذف می شود.
چون بحث تعارض اسناد مالکیت ثبتی وتشخیص وجود تعارض از جمله مسائل دقیق ثبتی است و دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اسناد معارض از پیچیده ترین نوع دعاوی می تواند باشد در این جلسه ضمن توضیحات تکمیلی نمونه عینی و مسبوق به سابقه ۵۰ ساله یک پرونده ثبتی مربوط به اسناد معارض را تشریح و تحلیل خواهیم کرد:
۱-گفتیم که تعارض دو سند مالکیت تشخیص آن با هیات نظارت مستقر در مرکز هر استانی است می تواند نسبت به کل ملک یا جزء ملک (اعم از حدود یا حقوق ارتفاقی یا اصل ملک) باشد و توضیح داده شد که سند ثبت موخر بر سند معارض است وطبق مقررات قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مالک سند موخر ظرف مهلت دو ماه حق مراجعه به دادگاه را دارد و به او اخطار می شود و اجازه انجام معامله را ندارد و مراتب به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ می شود.

۲-در تکمیل توضیحات قبلی یادآور می شویم که دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده ۲ قانون ثبت اسناد و املاک مانند مدیران و نمایندگان ثبت هر منطقه جز در محل ماموریت خود نمی توانند انجام وظیفه نمایند واقدامات آنها در خارج از آن اثر قانونی ندارد (نظر غالب این است که سر دفتر تهران نمی تواند معاملات شهر دیگر را در دفاتر خود در آن شهر ثبت کند ولی اگر به دفتر خانه ای در تهران آمدند منعی ندارد) بنابراین معاملات مربوط به املاک تهران اگر در شهر دیگری انجام شود این امر هم تخلف سردفتر را نشان می دهد وهم می تواند از جمله مواردی باشد که ذینفع از طریق دادگاه بطلان ثبت معامله را خواستار شود. به علاوه قرینه ای است بر اینکه معامل و متعامل برای فرار از حقیقتی که می تواند منع معامله سند معارض باشد به دفترخانه شهر دیگری مراجعه کرده اند.

۳-مساله دیگری این است که آیا منظور از اینکه در ماده ۵ لایحه قانونی اسناد معارض قانونگزار برای دارنده سند مالکیت معراض انجام معامله را ممنوع کرده است معامله با سند رسمی و در دفترخانه می باشد. به اعتقاد اینجانب ممنوعیت کلی است و اعم از رسمی عادی می باشد ( باستثناء صلح حقوق متصوره با ذکر معارض بودن سند).

۴-مساله دیگر این است که در تعارض نسبت به دو حد یا حقوق ارتفاقی و یا تعارض جزئی ابطال سند موخر در همان حد تعارض صورت می گیرد و نه کل سند و کل پلاک (مثلاً اگر دوملک در حد شرقی و غربی خود معارض باشند حدی که قبلاً با تنظیم صورتجلسه تحدید حدود ثبت شده است حد معتبر بوده و حد ملک مجاور ( مثلاً غربی) باید از آن متابعت نماید) و در رفع تعارض از جهت قضائی دادگه در همین خصوص دستور ابطال و اصلاح را صادر خواهد کرد.

۵-مساله دیگر این است که علیرغم ممنوعیت معامله دارنده سند معارض قانونگزار در ماده ۶ لایحه قانونی مربوط به اسناد مالکیت معارض را در فرض صدور حکم نهائی بر بطلان سند او (به نحوی که در بالا توضیح داده شد) یا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاریه اداره ثبت ظرف دو ماه جریمه نقدی معادل یک برابر بهای معامله تعیین کرده است که با شکایت شاکی دادگاه مبادرت به صدور حکم خواهد کرد و از مفاد این ماده این طور استنباط می شود که تا حکم بر بطلان صادر شود می توان فی نفسه معامله را باطل تلقی کرد. ( منظور این است که بطلان سند لا محاله متضمن بطلان معاملان هم خواهد بود)

۶- برای سردفتری که علیرضغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نموده در قسمت اخیر ماده ۶ انفصال دائم از شغل سردفتری پیش بینی شده که تخلف اداری است.

۷-و نیز برای کارمندان ادارات ثبت که عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات اداری انفصال موقت کهکمتر از دو سال نخوهد بود و یا انفصال ابد به تناسب مورد پیش بینی شده است.

۸-و بالاخره آخرین بحث این است که این مجازات اداری مانع از این امر نیست که اگر معلوم شود اقدامات مامورین و یا سردفتر علاوه بر مخالفت با مقررات مقرون به سوءنیت و تبانی با دارنده سند معارض بوده باشد نتوان مساله را از جهت کیفری نیز در مراجع قضایی مورد تعقیب قرار داد. ضمناً قانونگزار این نوع تخلفات را مشمول مرور زمان اداری نمی داند.

تقدم تصرفات مالکانه در ثبت املاک

در اختبار حقوق ثبت و امور حسبی کارآموزان وکالت خرداد ماه سال ۱۳۸۴ یکی از دوسوال مطروحه این بود که کشاورزان ملک معینی با استناد به شهادت شهود و اطلاعات مطلعین محلی و مستندات دیگر از جمله مدارک اخذ وامهای کشاورزی در سنوات گذشته برای تهیه کود و بذر به ادعای تصرفات مالکانه مستمر خود اظهارنامه موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت را تکمیل و با تعیین محدوده تصرفات و تسلیم آن به اداره ثبت محل هر کدام خواستار ثبت محدودده متصرفی شده اند. در مهلت مقرر در ماده ۱۶ قانون ثبت (پس از انتشار اولین آگهی نوبتی) وراث شخصی بر اساس گواهی انحصار وراثت و با تمسک به اسناد و قباله و بنچاق قدیمی مربوط به مورث به درخواست ثبت کشاورزان اعتراض کرده اند. از کارآموزان محترم خواسته شده بود, با تحلیل مبانی امر توضیح دهند وکالت کدامیک از طرفین را درخور پذیرش می دانند. به منظور رفع پاره ای استنباطات احتمالی, این نکته مورد تصریح قرار گرفته بود که منشاء تصرفات غاصبانه نبوده و سابقه دعوی خلع ید و تصرف عدوانی موجود نیست. در متن سوال به علت مسکوت ماندن چند نکته از جمله احتمال واگذاری اراضی در اجرای مقررات اصلاحات اراضی و نیز عدم تصریح به نحوه تصرفات کشاورزان آن چنانکه در ماده ۲۳ آیین نامه قانون ثبت پیش بینی شده است با وجود تاکید بر غاصبانه نبودن منشاء تصرفات, کارآ,وزان محترم در استنتاج موضوع به برداشتهای متفاوتی رسیده بودند. در بررسی دقیق پاسخ اوراق و جریان آزمون شفاهی مشخص گردید که تعداد کثیری از کارآموزان با استدلال برتری دلائل معترضین به ثبت بر اماره تصرف قبول وکالت آنها را بر وکالت متقاضیان ثبت اراضی ترجیح داده اند. در حالیکه اماره تصرف خود بالاترین دلیل محسوب و با اثبات از دوش متقاضیان ثبت برداشته شده است بعلاوه کارآموزان وکالت در تحلیل ارزش اثباتی دلائل حتی در فرض رسمی بودن بعضی مدارک و مستندات معترضین به ثبت به این نکته بسیار مهم توجه نداشته اند که ارزش اثباتی اسناد رسمی مربوط به اراضی ثبت نشده و محتوای معاملات مربوط به این قبیل اراضی با صراحت ماده ۸۸ قانون ثبت نسبت به اشخاص ثالث (ازجمله کشاورزان متصرف) قابلیت استناد را ندارد. در واقع در پاسخ به سوال دو مطلب بسیار مهم حقوقی مورد غفلت قرار گرفته بود: الف- امکان و احتمال اعراض اراضی توسط مورث معترضین به ثبت که نوعاً در اراضی ثبت نشده به لحاظ خشکسالی های مستمر و مهاجرت افراد از یک نقطه به نقطه دیگر و ترک طولانی اراضی سابق کشاورزی در سرزمین کم آب ایران امرشایعی است. ب-غیرقابل استناد بودن تاریخ اسناد و مدارک عادی معترضین به ثبت و نیز غیر قابل استناد بودن محتوای مستندات رسمی آنها نسبت به اشخاص ثالث (متقاضیان ثبت) با توجه به صراحت مقررات ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و ماده ۸۸ قانون ثبت که دقیق ترین نکته حقوقی قضیه محسوب می گردید. در واقع از امتیازات ثبت اراضی و املاک این است که با درج مالکیت اشخاص در دفتر املاک دیگر احتمال اعراض از ملک منتفی بوده و این مالکیت و نقل انتقالات آن از قاعده نسبی بودن خارج شده و نسبت افراد مملکت و اشخاص ثالث واجد اعتبار کامل خواهد بود (مقررات مواد ۲۲ و ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاک) بدیهی است در قبول وکالت معترضین به ثبت اگر با دلائل کافی ثابت شود که معترضین به ثبت و مورث آنها علقه معنوی مالکیت خود را نسبت به اراضی متصرفی کشاورزان حفظ کرده اند(فی المثل در سنوات گذشته مستقیماً یا به مباشرت ثالث سهم مالکانه خودرا مطالبه کرده اند) یا به اثبات برسانند که منشاء تصرفات اولیه کشاورزان تلقی از ید مورث آنها بوده است (مثل اجاره ونظایر آن) امکان پذیرش اعتراض و نهایتاً قبول ثبت ملک بنام ورثه متصور خواهد بود.

در پاسخگوئی به سئوالات ثبتی مبتلا به شرکت عمران شهرهای جدید مشاهده شد که بعض مشکلات در شهرهای جدید مشترک است از جمله:
الف- مشکل حادث از نقل و انتقال املاکی که منتقل الیه حق انتقال ندارد لیکن به گونه ای مبادرت به انتقال ملک واگذاری کرده است و مسئولین شهرهای جدید با خریداران دیگری غیر از منتقل الیه اولیه مواجه هستند و بعضاً این نقل وانتقالات به کرات حاصل می شود. در جواب این سئوال باید به متن قرارداد واگذاری توجه کرد. بدیهی است در صورتی که منتقل الیه طبق قرارداد برای مدت معین ( مثلاً آخرین قسط بدهی یا ۳ سال … ) از انتقال ملک واگذار شده منع شده باشد اقدام به واگذاری در واقع تخلف از شرط فعل منفی است که طبق مقررات کلی برای شرکت ایجاد حق فسخ می نماید و با اعمال این حق و بلا اثر شدن قرارداد اولیه نتیجتاً قراردادهای واگذاری هم فاقد اعتبار خواهد شد. بدیهی است اعمال حق فسخ توسط شرکت جنبه اختیاری دارد و چنانچه شرکت و لو به دفعات مخالفتی با انتقال نکند آخرین منتقل الیه قائم مقام منتقل الیه اولیه خواهد بود و شرکت قرارداد و سند رسمی انتقال را با خریداری بعدی منعقد خواهد کرد مشروط بر اینکه این خریدار واجد شرایط قانونی واگذار باشد. قابل ذکر است که هر واگذاری رسمی در فرض موافقت شرکت هزینه مستقل دارد که قاعدتاً مربوط به منتقل الیه بوده و شرکت نباید پذیرای پرداخت هزینه های بعدی باشد. اینکه شرکت در چه تاریخی مبادرت به تنظیم سند رسمی واگذاری می نماید علی القاعده این امر بعد از تسویه حساب کامل و پرداخت آخرین قسط بدهی و هزینه های مربوط خواهد بود وترتیب اقدام هم معرفی شخص به دفتر خانه و نیز تعیین نماینده جهت امضاء سند با ارائه سند مالکیت اولیه و مادر و دلیل سمت مدیرعامل مسئول شرکت خواهد بود. در همین قسمت بیان این امر ضروری است که چنانچه الزام شرکت به انتقال مبتنی بر حکم قطعی صادره از مراجع قضایی باشد گریزی از تمکیل به آن نیست. در تکمیل پاسخ به سوال مرتبط با قراردادهای واگذاری چند سوال جزئی وفرعی هم مطرح شده است:
الف-در فرض از بین رفتن سند اولیه واگذاری, نقل و انتقالات بعدی چگونه انجام می شود؟
جواب- پاسخ این است که چنانچه نقل و انتقال رسماً صورت گرفته باشد رونوشتی از سند از دفتر خانه تنظیم کننده آن قابل دریافت است لیکن چنانچه سند عادی انتقال اولیه مفقود شده باشد برای انتقالات احتمالی بعدی تایید رسمی واگذاری توسط شرکت ضروری خواهد بود.
ب-اساساً نقل و انتقال املاک در رهن بانک به موجب قانون و رای وحدت رویه دیوانعالی کشور به شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ با توجه به حق عینی مرتهن نافذ نیست و بدون موافقت مرتهن ممکن نیست و دفاتر از تنظیم سند انتقال این قبیل املاک خودداری می کنند لیکن در عمل مشاهد شده است که نقل و انتقال رسمی با ذکر (حفظ حقوق مرتهن) صورت گرفته است که با رای وحدت رویه دیوانعالی کشور مغایر است. دومین سئوال مشترک مرتبط با مسائل ثبتی در خصوص مسائل تجمیع چند پلاک مجاور ثبتی و یا تفکیک اراضی واملاک می باشد.

پاسخ- بیان چند نکته ضروری است:
۱-تفکیک اراضی واملاک ثبت شده با ادارات ثبت محل وقوع ملک می باشدکه مطابق مقررات ماده ۱۵۴ قانون ثبت مبنای اقدام نقشه جامع شهر می باشد که از طریق استعلام از شهرداری مشخص می گردد.
۲- در خصوص املاک ثبت نشده در صورت تعدد مالکین و عدم تراضی آنها در امر تقسیم و افراز, امر تقسیم وتعیین سهم هر مالک با دادگاه و از طریق تعدیل سهام و کارشناسی و استقراع صورت می گیرد.
۳-اساساً در خصوص املاک ثبت شده چنانچه واحد ثبتی به هر علتی با درخواست تفکیک و افراز ملک مخالفت نماید مرجع اعتراض دادگاه می باشد که با تقویم دادخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باید نسبت به تصمیم واحد ثبتی اعتراض صورت گیرد.
ماده ۶ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال ۵۱ مقرر می دارد که در شهر هائی که دارای طرح جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه هائی که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید ودر مورد افراز دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند … .
و ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها مقرر می دارد: ادارات ثبت و دادگاه ها مکلفند در موقع درخواست تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن , عمل تفکیک را طبق نقشه هائی انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. وماده واحده لایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصرف سازمانهای عمران و اراضی شهری استانهای کشور مصوب سال ۵۸ شورای انقلاب مقرر می دارد که ادارات ثبت واسناد و املاک و شهرداریها مکلفند از نظر تفکیک اراضی که به موجب قانون سند مالکت اراضی موات شهری در اختیار دولت قرار می گیرد بدون جلب رضایت مالکین قبلی اقدام نمایند. و بالاخره مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ در ماده ۳ هزینه تفکیک مقرر درماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت را در موقع اجرای تصمیم قطعی امر افراز توسط واحد ثبتی قابل وصول دانسته است و ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز باشد با تقاضای هر مالک و به دستور دادگاه فروخته می شود. اساساً مقررات افراز و فروش مصوب سال ۵۷ ناظر به درخواست مالکین مشاع است و امر تفکیک مربوط به مالک واحد بدون تعیین سهم وتقسیم اجزاء می باشد. فرق افراز و تفکیک هم در همین امر است.
سومین پاسخ مربوط به چگونگی اجرای مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و نظامی دولت است ( مصوب سال ۵۸) در خصوص این مقررات بیان چند امر ضرورت دارد:

۱-برنامه های عمومی عمرانی,‌نظامی شامل برنامه هائی است که اجرای به موقع آن برای امر عمومی و دستگاه امنیتی (دستگاه اجرائی) لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح می باید به تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد.

۲-برای اجرای طرح های عممی و عمرانی و نظامی (مقررات ماده ۹ قانون زمین شهری و ضرورت واگذاری اراضی بایر و دایر برای ایجاد تاسیات عمومی و عمرانی و اداری … مهم است) می باید حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی (موات) استفاده کرد و عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تایید وزارت کشاورزی و عمران روستائی و یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان ها رسیده باشد ( در خصوص اراضی ملی شده متعاقباً توضیحات لازم داده خواهد شد).

۳-برای خرید و تملک اراضی و املاک در مرحله اول توفق بین مالکین و دستگاه اجرائی صورت خواهد گرفت و در صورت عدم توافق توسط هیات کارشناسان رسمی دادگستری که یک نفر ازطرف مالک و یک نفر از طرف دستگاه اجرائی و نفر سوم با توافق یا در صورت عدم توافق توسط دادگاه انتخاب خواهد شد ارزش ملک تعیین خواهد شد.

۴-نکته در خور توجه این است که چنانچه بهای مورد توافق ویا خسارات مالکین هر یک به مبلغ یک میلیون ریال باشد دستگاه اجرائی راساً اقدام به خرید ملک و پرداخت خسارت خواهد کرد و چنانچه مبلغ مورد معامله و خسارت هر یک از مالکین بیش از مبلغ یک میلیون ریال باشد باید مقررات قانون محاسبات عمومی اجراء شده وهیات مقرر در ماده ۷۱ قانون مذکور مراتب را تصویب نمایند و در هر حال در صورت حصول توافق دستگاه اجرائی حداکثر ظرف مهلت سه ماه مکلف به خرید ملک و پرداخت حقوق یاخسارات خواهد بود و عدم اقدام در مدت مذکور به منزله انصراف محسوب می شود.

۵- ملاک تعیین قیسمت توسط کارشناسان بهای عادله به قیمت روز تقویم اراضی و ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون تاثیر اجرای طرح در قیمت آنهاست.

۶- حقوق کسب و پیشه و تجارت اشخاص در صورتی تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل مورد تملک مورد استفاده کسب و پیشه و تجارت باشد.

۷- در مورد املاک موقوفه در صورت مجاز بودن به تبدیل به احسن به طریق املاک غیر وقف و در صورت مجاز نبودن تبدیل به احسن از طریق اجاره های طویل المدت عمل خواهد شد.

۸- در صورت اقتضاء و رضایت مالک بجای پرداخت وجه عوض اراضی تملک شده از سایر املاک ملی شده دولتی پرداخت خواهد شد در مورد حقوق کسب و پیشه نیز در صورت رضایت صاحب حق دستگاه اجرائی تعهد خواهد کرد که در صورت اجرای طرح محل کسب مناسبی در اختیار صاحب حق قرار دهد.

۹- تصرف و اجرای طرح قبل از انجام معامله در صورتی ممکن خواهد بود که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیر گردد که در این صورت دستگاه اجرائی می تواند با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده رسمی در غیاب او با حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی اقدام نماید و به هر حال می باید دستگاه اجرائی ظرف مهلت سه ماه نسبت به پرداخت قیمت عادله طبق نظر کارشناس اقدام نماید ( مقررات زمین شهری در این موارد در خور توجه است). در صورت عدم پرداخت , مالکین مجاز به طرح دعوی در مراجع قضایی و توقیف عملیات اجرائی تا زمان پرداخت بهاء می باشند و محاکم دادگستری خارج از نوبت رسیدگی و مبادرت به صدور حکم خواهند کرد و با پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی خواهد شد. توضیح-مطابق تبصره ۷ و ۹ ماده ۹ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ دولت و شهرداریها در کلیه شهرها و شهرک ها زمین مورد نیاز خود را پس از تصویب طرح با قیمت منطقه ای تملک می کنند و بهای اعیانی بر اساس بهای عادله روز است. پاسخ سوالات مرتبط با مقررات قانون خرید و تملک اراضی برای اجرای برنامه های عمرانی- عمومی و نظامی
۱-مالک اعم از دارنده سند رسمی در جائی که مقررات ثبتی اجرا شده و یا کسانی است که به عنوان متصرف مالکند و اسناد عادی دارند.

۲-صاحبان حقوق کشاورزی هم در قبال اجرای طرح های عمرانی حقوق خود را دریافت می نمایند.

۳-دولت مطابق تبصره۲ماده ۱۰ قانون زمین شهری از پرداخت مالیات و حق تمبر و هزینه های دولتی ومعاملاتی در جریان آماده سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف می باشد.

۴-تشکیل شهرک های عمران شهرهای جدید مستند به تبصره ۵ ماده ۱۱ قانون زمین شهری است.
دو مبحث دیگر باید مورد تحلیل قرار گیرد:

الف- مباحث مربوط به مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت
ب-اراضی ملی شده و ارتباط آن با مقررات ماده ۱۲ قانون زمین شهری
الف – در ارتباط با مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ (مهلت اعتبار این مقررات برای مدت ۵ سال از سال ۷۸ تمدید شد.) اصلاحی قانون ثبت بیان مطالب زیر ضروری است:

۱-مقررات اصلاحی مذکور مربوط به سال ۱۳۶۵ است وقانونگزار در مورد کسانی که در اراضی دولتی یا غیر دولتی مبادرت به احداث اعیانی کرده اند که به جهت موانع قانونی صدور سند برای آنها میسور نیست و نیز اراضی کشاورزی و نسقهای زارعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری واراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و افراد با سند عادی خریداری کرده اند که به علت موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آنها مقدور نیست هیاتهائی متشکل از قضات دادگستری و روسای ادارات ثبت در ادارات ثبت هر محل تشکیل شده و با رسیدگی به درخواست های افراد و احراز توافق طرفین در انجام معامله مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت اعلام می نمایند.

۲-علاوه بر مورد بند بالا ( در تمام موارد چنانچه بین متصرف و سازنده اعیان و مالک اعم از مفروز و مشاع توافق باشد رییس اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی و ارجاع امر به کارشناسی می نماید) چنانچه انتقال ملک به نحو مشاع بوده لیکن تصرف بصورت مفروز باشد وهیات توافق مالک یا مالکین مشاع را به تصرف افرازی احراز نماید با آگهی مورد در صورت عدم اعتراض ظرف یک ماه اداره ثبت مربوط سند مالکیت مفروزی را صادر می نماید. بدیهی است با وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. در مورد مذکور چنانچه تصرف مفروز مورد تایید هیات نباشد سند مالکیت مشاعی به دستور هیات توسط اداره ثبت صادر خواهد شد.

۳-نکته در خور توجه این است که حتی هیات در صورتی که متصرف قادر به ارائه سند عادی هم نباشد در صورت بلامنازع تشخیص دادن تصرف مراتب را جهت صدور سند به اداره ثبت اعلام می نماید و الا موضوع به دادگاه احاله خواهد شد.

۴-در هر صورت در فرض عدم حضور مالکین هیات در صورت احراز تصرف مراتب را به اداره ثبت محل اعلام خواهد کرد و اداره ثبت در دو نوبت مراتب را آگهی نموده و در صورت عدم وصول اعتراض سند مالکیت صادر نموده ودر صورت وصول اعتراض مورد به دادگاه احاله خواهد شد. به هر حال در فرض صدور سند و انقضای مهلت ۱۵ روز هم حق مراجعه به دادگاه برای متضرر ممکن و مقدور می باشد.

۵-مقررات مذکور در املاک موقوفه نیز جاری بوده و هیات های مربوط در صورت موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف (درصورت فقدان متولی) با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم با تعیین اجرت المثل زمین جهت صدور سند مالکیت برای اعیانی توسط اداره ثبت اتخاذ تصمیم خواهد کرد.

۶- در خصوص اعیانی های احداثی در اراضی متعلق به دولت اولا چنانچه متصرف فاقد محل مسکونی باشد دولت عرصه ملک را به قیمت منطقه ای با ضافه بهای تاسیسات زیربنائی و تمام شده به سازنده اعیانی و متصرف می فروشد. در صورتیکه متصرف دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت می تواند عرصه را به قیمت عادله دروز طبق نظر کارشناس بفروشد. (همچنین در صورتی که متصرف فاقد شرایط واگذاری بوده با تصرف برای استفاده غیرمسکونی است و نیز در خصوص تصرفات داخل در محدوده شهرها و حوزه استحفاظی در مورد تصرفات مازاد بر ۱۰۰۰ متر مربع قیمت روز محاسبه خواهد شد.) حکم این ماده در صورتی است که سازمانهای دولتی و شهرداری ها و سایر موسسات و شرکت های دولتی به اراضی متصرفی نیازمند نباشد.

۷- درخصوص املاک موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ که اداره ثبت مبادرت به صدور رای می نماید هرگاه نیاز به امر تفکیک باشد هیات ها در واحدهای ثبتی بدون رعایت تشریفات مربوط و استعلام از شهرداری و رعایت طرح جامع مبادرت به صدور سند تفکیکی خواهند کرد.

ب- در خصوص اراضی ملی شده مسائل زیادی در عمل وجود دارد که اجمالاً به آن اشاره میگردد:
۱-اغل مشاهده شده است که بعد از انقلاب و تصویب مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری اعضا کمیسیون ماه ۱۲ قانون زمین شهری بدون بررسی و استعلام وضعیت زمین از جهت ملی بودن اراضی را موات اعلام کرده و اسناد مالکیت افراد باطل و سند مالکیت به نام دولت و به عنوان موات صادر می شود و افراد با مراجعه به دادگاه و اثبتا سبق عمران موفق به تحصیل رای به ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ و نیز ابطال اسناد مالکیت موات متعلق به دولت شده اند. در صورتی که به موجب رای وحدت رویه شماره ۶۸۱ مورخ ۲۶/۷/۸۴ هیات عمومی دیوانعالی کشور: ( عرصه و اعیان کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلها کشور جزء امول عمومی محسوب و متعلق به دولت است و لو اینکه قبل از این تاریخ افراد آنرا متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند … و به صرف تشخیص مزارت مذکئر وقطعیت آن اراضی مذکور در ملکیت دولت قرار می گیرد و عدم صدور سند مالکیت بنام دولت نافیمالکیت دولت نیست.
۲- به موجب رای شمار ۷۶/۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری پرونده های موضوع ماده واحده ماده ۵۶ قانون سال ۱۳۷۶ تعیین تکلیف اراضی احداثی اعم از اینکه داخل محدوده شهرها باشند یا خیر می باید در هیات موضوع ماده ۵۶ مورد رسیدگی قرار گیرند. (قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافیث موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع)

یک لایحه دفاعیه

با سلام واحترام,‌در پرونده کلاسه … که وقت رسیدگی برای … سال ۸۷ تعیین شده است در مقام دفاع مراتب زیر به استحضار می رسد: به نظر می رسد برای سهولت تبیین مبانی دفاع از دعوی مطروحه مکتوب شدن خواسته دعوی و جهات توجیهی آن بطور خلاصه ضروری است: وکلای محترم خواهان در ستون خواسته و انتهای دادخواست و استنتاج نهائی دعوی از دادگاه محترم, صدور حکم نسبت به موارد زیر را خواستار شده اند ( علاوه بر خسارات دادرسی و حق الوکاله).
الف- ابطال اجرائیه شمار … صادره از دفتر خانه … تهران
ب-ابطال عملیات اجرائی موضوع پرونده اجرائی کلاسه …. اداره اول اجرای ثبت تهران.
ج- اعاده وضع به حالت سابق و وضع ید مجدد موکل نسبت به سه دانگ مشاع موضوع اجاره نامه رسمی …. دفتر خانه… تهران که عبارت است از یک باب مغازه پلاک ثبتی … بخش ۲ تهران واقع در تهران خ اکباتان… به شماره فعلی … ( که در سندرسمی اجاره … می باشد)
آقایان وکلای محترم در توجیه استحقاق موکل به قواعد حقوقی منع دارا شدن بلاجهت و لاضرر متمسک شده و به موادی از قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۲۲ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ استناد کرده اند. ملخص مبانی توجیهی دعوی عبارت است از:
الف- با فوت مستاجر و با وجود تعدد ورثه شخص خواهان ( آقای الف) ذینفع منافع عین مستاجره و حقوق ناشی از آن (سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) می باشد و متعاقب پرونده اجرائی اجرای احکام مجتمع قضایی صادقیه و سند انتقال اجرائی شماره … دفتر خانه … تهران موکل (خواهان) قائم مقام قراردادی سایر ورثه مستاجر متوفی هم شده است.
ب-با حصوی قائم مقامی انحصاری خواهان نسبت به این جزء ما ترک خوندگان ردیف اول الی سوم ( ورثه موجر) در ارتباط با مطالبه اجور معوقه و نیز درخواست صدور اجرائیه ثبتی و عملیات اجرائی بعد از صدور اجرائیه به طرفیت همه ورثه مستاجر متوفی اقدام کرده اند و ابلاغات هم که می باید منحصراً نسبت به خواهان که به دلالت گذرنامه پیوست دادخواست مقیم خارج از کشور است انجام می شد بدون توجه به تغییر شماره شهرداری عین مستاجره از شماره … مذکور در سند اجاره به شماره … بصورت جمعی برای همه ورثه صورت گرفته است و با استناد کلی به رای وحدت رویه قضایی شماره ۶۱۸ هیات عمومی دیوان عالی کشور و بیان این امر که موضوع نیازمند اظهار نظر قضایی است. به شرح اختلافات داخلی بین ورثه مستاجر (مورث) نهایتاً صدور حکم به سود موکل را خواستا شده اند.دفاع شکلی و ماهوی دعوی و اشکالات دادخواست در دو قسمت عنوان و توضیح داده خواهد شد:

۱-ایراد و اشکال شکلی دادخواست و دعوی

الف-علیرغم صلاحیت عام دادگستری و مرجعیت برای رسیدگی به کلیه دعاوی و اشکالاتی که می تواند در صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد و با اینکه به عنوان مستند قانونی به مقررات مواد ۱ الی ۵ و۷ قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۲۲ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اشاره شده است در واقع مبانی توجیهی دعوی ایرادات و اشکالاتی (هرچند نادرست وغیر موجه و خلاف واقع و غیر موثر) به نحوه عملیات اجرائی ثبتی است که طبق مقررات فصل دوازدهم آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء وطرز رسیدگی به شکایات از عملیات اجرائی مصوب سال ۱۳۵۵ بدون ضرورت طرح دادخواست می باید به رییس اداره ثبت محل مراجعه می شد ( ماده ۲۲۹ به بعد آیین نامه ) که مرجع تجدید نظر و رسیدگی به اعتراض نظریه رییس ثبت طبق بند ۸ ماه ۲۵ قانون ثبت هیات نظارت می باشد. مقررات قانون اصلاح قسمتی از مواد قانون ثبت مصوب سال ۱۳۲۲ ناظر به اعتراض به دستور صدور اجرائیه (تحت هر عنوان و علتی) می باشد که نسبت به پرونده مطروحه خروج موضوعی دارد و وکلای محترم در توضیحات مبانی دعوی حتی مدعی پرداخت اجور معوقه سهمی خواندگان ردیف اول الی سوم هم نشده اند که بتوان به گونه ای طرح دادخواست ودعوی را قابل توجیه دانست. به عبارت دقیق تر در خصوص اصل صدور اجرائیه ادعائی مطرح نیست و طرف قراردادن خواندگان ردیف چهارم و پنجم هم که اقدامی اضافی و غیر ضروری است مموید مراتب اشعاری می باشد و در واقع موضوعات اداری و اجرائی مطرح شده که از مصادیق اختلاف صلاحیت ذاتی مرجع قضایی و اداری است. توجه ریاست محترم دادگاه را به این ایراد مهم و شکلی جلب مینماید.

ب-قطع نظر از ایراد مذکور و اساساً برابر ماده ۲۱۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی سابق الذکر یکی از موارد ختم عملیات اجرائی ثبتی که عیناً درج میگردد: (تحقق تخلیه یا تحویل در موارد است که اجرائیه برای تخلیه یا محویل صادر شده باشد ). عملیات اجرائی موضوع ادعای وکلای محترم خواهان با توجه به گواهی مورخ ۲۱/۹/۸۴ دفتر خانه … تهران (فتوکپی مصدق آن پیوست است) با تمام رسیده و سند اجاره مستند اجرائیه نسبت به سه دانگ مشاع سهمی خواندگان ردیف اول الی سوم به دلیل عدم واریز اجور معوقه مورد مطالبه فسخ و ابطال گردیده است و از نظر شکلی دیگری پرونده اجرائی مطرح نیست ( قطع نظر از ایراد صلاحیت) تا موقعیتی برای رسیدگی به خواسته دعوی باقیمانده باشد. بر این اساس با جهت مختومه بودن علمیات اجرائی و عدم قابلیت استماع دعوی رد آن مورد استدعاست.
صرفنظر از تمام مراتب در فرض مطرح بودن پرونده اجرائی مبانی توجیهی وکلای محترم علاوه بر کذب بودن ادعای اشتباه در ذکر پلاک تغییر یافته شهرداری ( فتوکپی مصدق اوراق و اخطاریه های مربوط پیوست است) در خصوص خارج از کشور بودن محل اقامت خواهان واشکال شکلی مرتبط با صدور اجرائیه (بجای شخص خواهان برای کل ورثه) غیر موثر بوده و فاقد اعتبار قضایی و حقوقی است زیرا:

الف- طبق تبصره ۳ اصلاحی (قبل از اصلاح اسفند سال ۱۳۸۶) ماده ۳۴ قانون ثبت مادام که متعاملین تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفتر خانه اعلام نکرده باشند اقامتگاه آنها همان است که در سند رسمی قید شده است.

ب-به مصداق ضرب المثل معروف (چوصد آید نود هم نزد ماست) و نیز با لحاظ صراحت ماده ۲۳۲ قانون امور حسبی دایر بر لزوم اقامه دعوی بر ماترک میت اعم از دین یا عین به طرفیت تمام ورثه یا نمایندگان قانونی آنها و اینکه حتی در صورت رد ترکه توسط وراث هم ضرورتاً باید دعوی ( و به طریق اولی صدور اجرائیه) به طرفیت کل ورثه مطرح ( و یا صادر) گردد زیرا در صورت بقاء ما ترک اگر از دیون متوفی (ماترک) چیزی باقی بماند متعلق به ورثه است, اقدام خواندگان ردیف اول الی سوم علیه کل ورثه از جمله خواهان با نص صریح قانون منطبق بوده و ایراد معنونه فاقد منطق و اعتبار عرفی و قضایی است.

ج-اصل نسبی بودن آثار اسناد و معاملات (اعم از رسمی وعادی) مستفاد از ماده ۱۹۶ قانونی مدنی و ۷۱ قانون ثبت اسناد و املاک نیز مردود بودن دعوی مطروحه را در خصوص تخصیص منافع و سرقفلی و حقوق کسب و پیشه و تجارت عین مستاجره موضوع دعوی به عنوان یکی از اصول بدیهی از جمله حقوقی , قابل استناد و توجه می باشد.

د-صرفنظر از اینکه اساساً مالکیت ورثه نسبت به ماترک به صراحت ماده ۸۶۸ قانونی مدنی استقرار ندارد مگر پس از اداء حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می گید.
بنا به مراتب اساساً و در ارتباط با اشخاص ثالث و طلبکاران ( از جمله موجرین سه دانگ مشاع منافع و حقوق عین مستاجره باقیمانده از متوفی) قبل از پرداخت دیون متعلقه به ترکه ( اجور معوقه) تعلق اختصاصی منافع و حقوق عین مستاجره به نفع احد از ورثه در رابطه خصوصی آنها به زیان اشخاص ثالث قابل استناد نبوده و مستقر نمی شود. صدور حکم شایسته و رد دعوی واهی و بی محتای مطروحه مورد استدعاست.

قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۵ و حذف ماده ۳۴ مکرر آن

ماده واحده- ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ به شرح زیر اصلاح و ماده ۳۴ مکرر آن حذف می گردد:

ماده ۳۴ –درمورد کلیه معاملات رهنی وشرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت راجعه به اموال منقول و غیر منقول,‌در صورتی که بدهکاری ظرف مهلت مقرر در سند, بدهی خود را نپردازد , طلبکار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفتر خانه تنظیم کننده سند, درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار, اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن , حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی, با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.

تبصره ۱- در مواردی هم که مال یا ملکی , وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرارداده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.

تبصره ۲- نحوه ابلاغ اجرائیه , بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رییس قوه قضاییه خواهد رسید.

تبصره ۳- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی واجرائیه های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.

http://www.iranbar.org

Be Sociable, Share!

پاسخ دهید

 oxish licfe porno hungu ollad ebreg ulub onitv alomas jbijporn mexxa itvek prjac ecora netmjporn mobile porn omalasporn nolineporn hdmobilepornvideos