ریزه کاری های معامله در بنگاه املاک | ایلام-سایت حقوقی حقوق امروز
آخرین اخبار و مقالات سایت

تبلیغات


  • موضوعات : نمایش مقالات فرستاده شده
  • تاریخ ارسال : شهریور ۱۲م, ۱۳۹۰

ریزه کاری های معامله در بنگاه املاک

نویسنده”سرکار خانم مریم خباز 

از مقالات ارسالی به حقوق امروز

خرید و فروش یک ملک دلهره خاص خودش را دارد یعنی تا وقتی خریدار سندی را که به نامش خورده نبیند و فروشنده پول ملک فروخته شده اش را نگیرد خیالشان از بابت انجام یک معامله سالم و بدون نقص راحت نمی شود.

خریدار یک ملک ممکن است از بابت پشیمان شدن فروشنده، واقعی بودن سند، منصفانه بودن قیمت یا بی غل و غش بودن دچار نگرانی شود یعنی دچار تردید شود که مثلا آیا او تنها فرد خریداری است که ملک به او فروخته شده یا مثل برخی از معاملات، او هم فریب فروشنده کلاهبرداری را خورده که یک ملک را به چند نفر فروخته یا اساسا سندی که در اختیارش است صوری بوده و چنین ملکی اصلا وجود خارجی ندارد.

برخی خریداران البته این دغدغه های خود را با مراجعه به بنگاه های املاک و تنظیم مبایعه نامه رفع می کنند هرچند که همیشه تاکید قانون بر انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سندهای معتبر است؛ شاید برای همین است که خریداران ترجیح می دهند در فاصله کوتاهی از نگارش مبایعه نامه در بنگاه های املاک، ملک مورد معامله را در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی منتقل کنند.

در این میان برخی خریداران با فروشندگانی روبه رو می شوند که برای ثبت نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی تعلل می کنند که البته قانون برای این دسته از خریداران راه احقاق حق را باز گذاشته، به نحوی که اگر فروشنده دارای سند مالکیت از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی امتناع کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی او را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.

البته قبل از آن که کار به شکایت در محاکم برسد برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه می توان در بیع نامه تنظیمی چنین موضوعی را قید کرد.

همچنین برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک در قسمت پایین بیع نامه محلی برای امضای شهود قرار داده شده که برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در معامله بهتر است حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.

● وقتی وارد بنگاه شدید…

هوشیاری لازمه انجام یک معامله بی دردسر است و مقدمه این هوشیاری، دانستن قانون و توجه به توصیه های آن. پس وقتی برای انجام یک معامله وارد بنگاه معاملات ملکی شدید قبل از هر چیز به این نکته توجه کنید که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه هست یا خیر.

این نکته، موضوع مهمی است چون اگر به هر علتی معامله به واسطه اشتباه یا قصور صاحب بنگاه دچار اختلال شد می توان از اتحادیه کمک خواست. نکته دوم که هنگام معامله ملک باید مورد توجه باشد در مورد معامله مال مشاع یا مالی است که چند خریدار دارد و در آن عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند؛ در این شرایط دقت کنید که این افراد وکالت رسمی دارند یا نه؟

قبل از انجام معامله صاحب بنگاه وظیفه دارد تا امضای طرف معامله را تایید کند. پس به تایید امضا توسط بنگاه دار دقت کنید و اگر او چنین کاری نکرد حتما از او بخواهید. آوردن میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه هم ضروری است، چون دقیقا باید مشخص شود که او چه مبلغی را دریافت کرده یا با چه شرایطی دریافت خواهد کرد.

دقت داشته باشید که صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه ها دلیل بر رسمی بودن معامله نیست پس نسبت به ثبت رسمی معامله در دفترخانه ها در سریع ترین زمان ممکن اقدام کنید.

این مساله نیز بسیار مهم است که در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه یا دارای پشت یا حاشیه نویسی هست یا خیر؟ نسبت به این مساله هم حساس باشید که اگر اسناد تجاری مثل چک، سفته یا سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده حتما در قرارداد آورده و قید شود که این کار تحت چه شرایطی انجام شده و این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.

یادتان باشد اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود باید به طور کامل در قرارداد تعریف شود، همچنین قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود و حتما ۲ نفر قابل اعتماد از سوی طرفین به عنوان گواه، زیر قرارداد را امضا کنند.

نکته: هوشیاری، لازمه انجام یک معامله بی دردسر است و دانستن قانون و توجه به توصیه های آن. پس وقتی برای انجام یک معامله وارد بنگاه معاملات ملکی شدید قبل از هر چیز به این نکته توجه کنید که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه هست یا خیر

به یاد داشته باشید با وجود اصرارهای احتمالی از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری کنید، همچنین بررسی کنید که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده است یا در رهن بانک یا شخصی دیگر. توجه داشته باشید که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و ممکن است فروشنده قبلا یا بعدا آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالث واگذار کرده و بکند، پس دقت کنید که این موضوع توسط صاحب بنگاه به تایید برسد تا اگر ملک یا ساختمان دارای معارض بود مشخص شود که مسوولیت جبران خسارت با چه کسی است.

از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری بین شما و طرف مقابل رد و بدل می شود نیز کپی بگیرید و اگر چکی صادر می کنید آن را نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا کنید.

● واسطه گری در معاملات

واسطه گری و دلالی برخلاف آنچه مردم تصور می کنند شغلی بی فایده یا عملی غیراخلاقی نیست بلکه در مفهوم درستش شغلی تجاری و موثر در معاملات مشروع به شمار می رود.

دلال کسی است که در ازای دستمزدی که می گیرد برای فردی که قصد انجام معامله دارد طرف معامله پیدا می کند. پس ماهیت دلالی چیز بدی نیست بلکه مشکل آن وقت شروع می شود که مردم دلالان واقعی و متقلب را از هم تشخیص نمی دهند و به کسانی که شرایط دلالی و واسطه گری را ندارند اعتماد می کنند.

طبق قانون، دلال باید حداقل ۲۵ ساله، ایرانی، دارای کارت پایان خدمت یا معافیت، صاحب حداقل مدرک پایان دوره ابتدایی، دارای حسن شهرت و بدون محکومیت کیفری باشد چون تنها این افراد هستند که می توانند پروانه و مجوز واسطه گری را دریافت کنند.

البته شاید اغلب دلالان چنین پروانه ای نداشته باشند و مردم نیز به واسطه خو گرفتن به وجود این افراد در معاملات به آنها اعتماد کنند.

در مقابل دلالان هم وظیفه دارند تا در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزییات معامله آگاه کنند؛ حتی اگر فقط برای یکی از طرفین معامله، واسطه گری می کنند. پس اگر در معامله ای وارد شدید که وجود دلال در آن اجتناب ناپذیر است به تعهداتی که قانون برای واسطه ها در نظر گرفته توجه کنید تا معامله ای که در آن وارد شده اید با کمترین مشکل به سرانجام برسد.

قانون امور املاک و عقد اجاره می گوید دلال در برابر هر یک از طرفین معامله مسوول تقلب یا تقصیراتی است که انجام می دهند، همچنین واسطه ها مسوول تمام اشیا و اسنادی هستند که در ضمن معامله دریافت می کنند مگر این که ثابت شود آنها در مفقود یا ضایع شدن این اشیا و اسناد نقشی نداشته اند.

گفته می شود دلال امین معامله است و ید او «ید امانی» پس اگر نوشته ها و اسناد مربوط به معامله توسط دلال بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او دست به معامله زده اند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاها است، به طوری که اگر طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد دلال معامله کرده باشد، دلال ضامن آن معامله است.

همچنین اگر دلال برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت محکوم می شود، ضمن آن که استحقاق دریافت دستمزد را هم از دست می دهد.

درواقع دلال هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود، همچنین معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شروطی است پس از تحقق شروط، دستمزد دریافت کند. این در حالی است که اگر معامله با رضایت طرفین فسخ شود یا به واسطه یکی از شرایط قانونی این اتفاق بیفتد به شرط آن که فسخ معامله ناشی از عمل او نباشد، دلال حق دریافت اجرت را دارد.

طبق قانون هر دلال باید دفتری هم داشته باشد تا بتواند همه معاملات را که در آنها واسطه گری کرده ثبت کند. در این دفتر باید نام طرفین معامله، مالی که موضوع معامله است، نوع معامله، شروط آن، عوض مالی که باید پرداخت شود (وجه نقد، چک و …) و امضای طرفین معامله نیز قید شود.

اما نکته مهم تر این که هر شخصی که بدون مجوز دست به دلالی بزند به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و نیز جزای نقدی محکوم می شود و اگر دارای مجوز فعالیت باشد ولی معلوم شود عمل او برخلاف مقررات دلالی است مورد تعقیب قرار گرفته، پروانه اش باطل شده و به صورت موقت از انجام واسطه گری محروم می شود.

Be Sociable, Share!

پاسخ دهید